Vetrate panoramiche (VEPA) in edilizia libera: ecco le condizioni

Le Vetrate Panoramiche (VEPA)

Successivamente, con la Legge n. 142/2022 di conversione del Decreto Legge n. 115/2022 (Decreto Aiuti-bis), all'interno dell’art. 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia è stata inserita la lettera b-bis), recentemente modificata dal Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito in Legge n. 105/2024.

Di seguito le due versioni della citata lettera b-bis), pre e post Salva Casa.

VEPA in balconi aggettanti, logge e porticati

Nella sua attuale versione, la lettera b-bis) prevede che le VEPA possano essere considerate interventi di edilizia libera a condizione che:

• assolvano a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche;
• siano installate in:
• in balconi aggettanti dal corpo dell'edificio;
  • in logge rientranti all’interno dell’edificio;
  • in porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche;
• non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
• favoriscano una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
• abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente;
• non modifichino le preesistenti linee architettoniche.

Preliminarmente occorre ricordare che il regolamento edilizio-tipo definisce:

• Balcone: Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.
• Loggia/Loggiato: Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.
• Portico/Porticato: Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.
• Superficie utile (SU): Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.
• Superficie accessoria (SA): Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria ricomprende:
  • i portici e le gallerie pedonali;
  • i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;
  • le tettoie con profondità superiore a 1,50 m; le tettoie aventi profondità inferiore a 1,50 m sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;
  • le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;
  • i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a 1,80 m, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;
  • i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;
  • spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;
  • le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.
• Volume tecnico: Sono volumi tecnici i vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, etc.).
• Volume totale o volumetria complessiva: Volume della costruzione costituito dalla somma della superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda.

Occhio alla destinazione d’uso e alle linee architettoniche

Ciò premesso, occorre ricordare che l’istallazione all’interno delle VEPA di impianti termici è condizione sufficiente per il cambio della destinazione d'uso da superficie accessoria a superficie utile. Condizione che esclude apriori la VEPA tra gli interventi di edilizia libera.

L’argomento è stato oggetto di una recente sentenza del Consiglio di Stato (sentenza 23 luglio 2024, n. 6652) secondo la quale se la superficie, oltre che delimitata da vetrate richiudibili ed amovibili, è collegata agli impianti dell’appartamento e dotata di riscaldamento o altri impianti di areazione, allora si escluderebbe l’intervento da quelli di edilizia libera in quanto si creerebbe un volume chiuso potenzialmente abitabile.

Ultima, ma non meno importante, è la condizione legata alle preesistenti linee architettoniche che non devono essere modificate. Sul tema non esiste una giurisprudenza univoca anche perché il decoro architettonico non è di facile, immediata e univoca definizione. Nel caso si tratti di un condominio, il consiglio è quello di chiedere l’approvazione da parte dell’assemblea.