Mercato residenziale: compravendite e locazioni nel II trimestre 2024

Le compravendite di abitazioni

Scendendo nel dettaglio delle compravendite residenziali, nel II trimestre 2024 sono state compravendute circa 186mila abitazioni, oltre 2 mila in più rispetto allo stesso periodo del 2023 (+1,2%). Crescono gli scambi in tutte le aree geografiche del paese, in controtendenza rispetto all’ultima rilevazione effettuata (era -7,2% nel primo trimestre 2024). L’aumento degli acquisti è più marcato nelle aree del Nord e nel Centro. A trainare la crescita i comuni più piccoli: la variazione è del +1,6%, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+0,2).

La superficie complessiva delle abitazioni scambiata aumenta con incrementi analoghi a quelli riscontrati per le unità compravendute. Vengono compravendute soprattutto abitazioni di piccola grandezza, inferiore a 50 mq e abitazioni molto grandi, oltre i 115 mq: +2% per entrambe le tipologie.

La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche che hanno fruito dell’agevolazione fiscale “prima casa” si approssima al 71% nel secondo trimestre 2024, pari a 7 punti percentuali in più rispetto al secondo trimestre 2023.

Gli acquisti assistiti da mutuo ipotecario superano il 41% e continua a diminuire il tasso di interesse medio iniziale, 28 punti base in meno del precedente trimestre e con un capitale finanziato pari a circa 9,6 miliardi di euro.

Scende il volume di scambio di abitazioni di nuova costruzione: -15% rispetto all’omologo trimestre del 2023; di conto, le compravendite di abitazioni esistenti aumentano del 2,5%.

Guardando invece ai dati delle compravendite di abitazioni nelle otto principali città italiane, le variazioni sono differenti nelle singole aree:

• Genova e Roma mostrano incrementi degli scambi superiori al 3%;
• Milano e Firenze presentano volumi in calo, con tassi tendenziali negativi oltre il 7%;
• Ll flessioni sono più contenute a Bologna e Torino.

A Roma quasi il 50% delle compravendite sono state assistite da mutuo e sempre nella capitale si registra la quota più elevata di acquisti di prime case, l’83% circa, mentre per gli acquisti di abitazioni di nuova costruzione, la quota maggiore si osserva a Milano, quasi il 13%.

Le locazioni di abitazioni

Nel secondo trimestre del 2024 sono state locate poco più di 202 mila abitazioni il 2,7% in meno rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. La flessione colpisce più o meno nella stessa misura le residenze ubicate in comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a.) e in comuni non a.t.a., in entrambi i casi con un calo tendenziale superiore al 2%.

Il canone annuo riferito alle locazioni residenziali registrate nel secondo trimestre 2024, invece, cresce del 2,6%, pari a un volume di oltre 1,3 miliardi di euro.

Analizzando i diversi segmenti di mercato, si osserva che:

• i contratti ordinari di lungo periodo stipulati per la locazione di abitazioni per intero hanno subito una contrazione del 5,5% rispetto allo stesso periodo 2023; il canone annuo complessivo per questo segmento rimane stabile, attestandosi a 656 milioni di euro circa, praticamente stabile rispetto al 2023;
• aumenta leggermente il numero di abitazioni locate con contratti ordinari transitori, con durata cioè da 1 a 3 anni, accompagnato da un rilevante incremento del canone annuo, +6,7% rispetto al secondo trimestre 2023;
• sono in leggera diminuzione le nuove locazioni con canone concordato (-1%), e il canone annuo complessivo ammonta a 385 milioni di euro, in salita del 3,4%
• il segmento delle locazioni con canone agevolato per gli studenti mostra un forte aumento sia del numero di unità sia del canone.

Il mercato delle locazioni residenziali nelle due principali città italiane mette in evidenza due situazioni speculari:

• a Roma si assiste ad una marcata diminuzione sia dei nuovi contratti di locazione residenziale registrati nel secondo trimestre del 2024 (-9,1% rispetto allo stesso periodo del 2023), sia del canone annuo, in calo del 2,5%;
• a Milano invece aumentano entrambi i valori, in particolare il canone annuo pattuito nei nuovi contratti cresce del 9,5% a fronte del +2,7% delle abitazioni locate.

Scendendo nel dettaglio dei diversi segmenti di mercato, nel Report si osserva che a Roma il calo delle locazioni si concentra principalmente nei contratti ordinari transitori, che subiscono una riduzione di quasi il 20%, e nei contratti con canone concordato, con una diminuzione prossima al 12%. Tali considerazioni si possono estendere anche al ribasso registrato dal canone annuo.

Il mercato di Milano, nel periodo di riferimento presenta un solo valore negativo rilevato nei nuovi contratti ordinari di lungo periodo, -5,6% tendenziale, ampiamente compensato dall’aumento negli altri segmenti, in particolare nei contratti concordati che registrano un forte aumento.

Il sondaggio presso gli agenti immobiliari

Infine, il report contiene il sondaggio congiunturale sul clima del mercato immobiliare residenziale del secondo trimestre 2024 rilevato presso gli agenti immobiliari, sintetizzato nei seguenti punti:

• rimane ampiamente prevalente la quota di operatori che segnalano stabilità dei prezzi delle abitazioni (67,2%), con una riduzione della percentuale degli agenti che ravvisano un aumento delle quotazioni rispetto a tre mesi prima si è ridotta (all’11,2% da 13,9% nella precedente rilevazione), mentre resta inferiore a quella di chi ne riporta una diminuzione (21,6%);
• la quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è aumentata rispetto al II trimestre del 2023, raggiungendo livelli elevati nel confronto con le indagini passate (86,6%). Il saldo tra le agenzie che dichiarano un aumento di transazioni intermediate rispetto a un anno prima e quelle che invece ne riscontrano una riduzione è rimasto negativo e in lieve peggioramento (-23,7% da -22%);
• sia lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore che il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita sono sostanzialmente rimasti sui valori minimi registrati dall’inizio della rilevazione (rispettivamente all’8,5% e a 5,7 mesi);
• seppur in diminuzione, rimangono elevate le percentuali degli agenti che riscontrano una riduzione degli incarichi da evadere (37,6% da 40,6%) e dei nuovi incarichi a vendere (42,2 da 42,8);
• le principali cause di cessazione dell’incarico a vendere sono il valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore oppure il prezzo richiesto giudicato troppo elevato dai possibili compratori. È rimasta stabile la quota degli operatori che segnalano la difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte degli acquirenti tra le cause prevalenti, al 23,5%, dopo essersi ridotta significativamente nei tre trimestri precedenti;
• diminuisce, per il secondo trimestre consecutivo, la quota degli operatori che segnalano la difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte degli acquirenti tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere, collocandosi al 23,7%, oltre dieci punti percentuali al di sotto dei valori raggiunti nel terzo trimestre del 2023;
• la percentuale di acquisti finanziati con un mutuo è appena diminuita rispetto alla precedente rilevazione, al 61,5%; resta sostanzialmente stabile, al 77,1%, il rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile;
• scende la quota di agenti che hanno riscontrato una crescita dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente è scesa nel confronto con la passata rilevazione (48,8% da 53,1%), pur restando su livelli molto elevati. Il 37,1% delle agenzie prefigura ulteriori aumenti nel trimestre in corso, sostanzialmente in linea con le attese rilevate sia nello scorso trimestre sia nello stesso periodo dello scorso anno;
• le attese degli agenti sul trimestre in corso e su un orizzonte biennale, riferite sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale, sono divenute meno negative rispetto al periodo corrispondente del 2023.