Agevolazioni prima casa: non sono annullabili

Una volta conseguita l’agevolazione “prima casa”, essa non può essere oggetto di rinuncia da parte del beneficiario, neppure in vista dell’acquisto di una nuova abitazione e a seguito del versamento della relativa imposta e delle sanzioni.

Agevolazioni prima casa: la decadenza non significa annullamento o rinuncia

A stabilirlo, senza alcuna incertezza interpretativa, è la nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, come ricorda la sentenza della Corte di Cassazione dell’11 settembre 2024, n. 24402, respingendo il ricorso contro l’avviso di liquidazione di maggiori IVA e imposta sostitutiva su un atto di compravendita di un immobile, per la ritenuta decadenza all’agevolazione prima casa.

Secondo il ricorrente, il Fisco non aveva considerato il mancato trasferimento entro 18 mesi della residenza nel Comune dove aveva acquistato l’immobile dieci anni prima e che aveva rinunciato formalmente ai benefici.

Una tesi che gli ermellini non hanno condiviso, confermando il giudizio della CTR sulla decadenza dal beneficio c.d. prima casa per l'omesso trasferimento della residenza nel Comune dove si trovava l'abitazione acquistata con le agevolazioni. Si tratta di una norma che attribuisce all'Amministrazione finanziaria il potere di revocare il beneficio nell'ipotesi di omesso trasferimento da parte del contribuente della residenza anagrafica entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, non essendo prevista una decadenza ex lege dall'agevolazione, ma sempre e solo subordinata all'esercizio del potere dell'Ufficio.

Il carattere negoziale dei benefici

La stessa Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato il principio secondo cui non è possibile fruire dell'agevolazione prevista per l'acquisto della prima casa, previa rinunzia a un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina, in conseguenza:

• del divieto di reiterazione interna derivante dalla legge,
• del carattere negoziale, non revocabile per definizione, della precedente dichiarazione di voler fruire del beneficio.

Spiegano i giudici di piazza Cavour che nel giudizio relativo all’avviso di liquidazione sulle imposte di registro e ipocatastali relativo allo stesso atto di acquisto, la dichiarazione abdicativa è stata formalizzata solo in prossimità del nuovo acquisto in un altro Comune e a distanza di quasi dieci anni rispetto al primo acquisto immobiliare sul quale si era fruito del beneficio. Quindi il fatto generatore dell'agevolazione si era consolidato da anni riguardo al primo immobile e il relativo rapporto tributario si era definitivamente estinto. Quella che si configura, è un'inammissibile rinuncia a un beneficio già fruito da oltre un decennio, essendo irrilevante che l'Amministrazione abbia accettato i versamenti.

Il legislatore, quindi, non prevede la possibilità di rinunciare alle agevolazioni "prima casa".

Il rapporto giuridico-tributario che sorge a seguito della dichiarazione resa in atto dal soggetto acquirente e avente ad oggetto il possesso dei requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis) si considera infatti perfezionato laddove dette condizioni risultino effettivamente sussistenti.

Agevolazioni prima casa: quando è possibile revocarle?

Una volta conseguita l'agevolazione "prima casa", questa non sarà più revocabile dalla parte, salvo il caso in cui la dichiarazione resa dal contribuente attenga l'impegno a trasferire entro diciotto mesi la propria residenza.

In questa ipotesi, essendo il requisito in esame rimesso ad una condotta del contribuente, egli può, ma solo in pendenza del relativo termine, revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile.

Ne deriva che l'acquirente che non intende adempiere all'impegno assunto in atto è tenuto a presentare una apposita istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d'intenti espressa in atto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi dall'acquisto e richiede la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione.

Decorso il termine di diciotto mesi dalla data dell'atto senza che il contribuente abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare all'ufficio dell'Agenzia una istanza con la quale revoca la dichiarazione di intenti di cui sopra, si verifica non l’annullamento, bensì la decadenza dall'agevolazione "prima casa" fruita in sede di registrazione dell'atto.