Permesso di Costruire: è possibile annullarlo dopo anni?

Affinché l’Amministrazione comunale possa disporre l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio a distanza di anni dal suo rilascio, è necessario che sussistano delle specifiche ragioni di interesse pubblico, concrete e attuali, che ne giustifichino il ritiro, in quanto bisogna tener conto anche degli interessi maturati per legittimo affidamento dal titolare del permesso.

Difatti, in assenza di ragionevoli motivi, oppure di elementi incongruenti o non veritieri riscontrabili nelle dichiarazioni o nei progetti presentati da parte del privato, il Comune non può esercitare l’autotutela oltre i termini consentiti dalla norma generale.

Permesso annullabile oltre i 12 mesi: quando è consentito

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza del 3 settembre 2024, n. 7367, con cui ha rigettato il ricorso con cui si chiedeva il riesame del permesso di costruire in variante e in sanatoria rilasciato ai vicini di casa 9 anni prima per lavori di sopraelevazione della loro abitazione.

In particolare, è l’art. 21-nonies della Legge 241/1990 (Norme in materia di procedimento amministrativo) che regolamenta in via generale l’annullamento d’ufficio dei provvedimenti amministrativi e ne sancisce i termini per l’esercizio.

La norma stabilisce, di base, il Comune deve provvedere all’annullamento d’ufficio entro un termine ragionevole, comunque non superiore a 12 mesi dal momento del rilascio, e tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati.

Tali termini, tuttavia, possono essere superati qualora siano riscontrabili elementi validi e sufficienti che giustifichino il ritiro del Permesso, che in quel caso rimane annullabile anche a distanza di molto tempo.

Annullamento permesso di costruire dopo 10 anni: le condizioni

Nello specifico, affinché sia possibile annullare d’ufficio un titolo edilizio a distanza di anni dal suo rilascio, è fondamentale che:

• si riscontri una illegittimità del provvedimento;
• sussista un interesse pubblico, effettivo e attuale, alla sua revoca, che non si limiti al semplice ripristino della legalità violata;
• sussistano dei profili di falsità nella rappresentazione dei luoghi e dei lavori.

Il Comune non può invece esercitare l’autotutela a distanza di anni se:

• il provvedimento di annullamento risulti irragionevole;
• non siano configurabili profili di mendacio nelle dichiarazioni e nei progetti presentati.

Lo stesso Consiglio ha ribadito di recente che:

“L’attività di autotutela rappresenta […] un’espressione di discrezionalità significativa che non esime l’amministrazione dall’obbligo di giustificare, anche in modo sommario, l’esistenza dei suddetti requisiti. In particolare, il potere di autotutela deve essere esercitato dalla pubblica amministrazione entro un termine ragionevole, specialmente quando il privato, dopo un certo periodo, ha lecito affidamento sulla regolarità del permesso edilizio avendo già realizzato il progetto”.

Regione può annullare il Permesso del Comune: ecco quando

Nel caso in esame non può essere accolta la richiesta di riesamina del permesso rilasciato al vicino per lavori di sopraelevazione, in quanto, appunto, l’istanza è pervenuta dai ricorrenti dopo quasi 10 anni dall’approvazione del titolo, e non sono stati riscontrati interessi pubblici prevalenti a quelli del privato né dichiarazioni fasulle o elementi di incongruità a lui imputabili.

Non risulta peraltro applicabile neanche la disposizione normativa di cui all’art. 39 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che dà il potere alla Regione di disporre, in determinati casi, l’annullamento del permesso di costruire approvato dal Comune.

In particolare, l’Amministrazione Regionale competente può provvedere, entro 10 anni, ad annullare la validità di delibere e provvedimenti comunali che abbiano autorizzato interventi non conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici o dei regolamenti edilizi, o che, comunque, risultino in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della loro adozione.

Per poter attivare l’intervento della Regione, si spiega, non è sufficiente la sola illegittimità del titolo edilizio, dovendosi riscontrare, anche in questo caso, la sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale, diverso dall’esigenza di ripristino della legalità violata.

Si deve, nello specifico, provvedere alla comparazione degli interessi, quelli primari, legati alla tutela del territorio, e quelli secondari, relativi al legittimo affidamento maturato dal privato.

Tale comparazione, peraltro, dev’essere puntualmente esplicitata nella motivazione del provvedimento, specialmente quando l’intervento dell’Ente regionale avvenga a distanza di molto tempo dal rilascio del titolo.

Non essendo riscontrabili, dunque, elementi che possano giustificare il ritiro del permesso di costruire rilasciato al privato 9 anni prima, si ritiene che il Comune abbia correttamente provveduto ad archiviare il procedimento di riesame.