Salva Casa, sanatoria e sanzioni: arriva la Circolare del MIT

Sebbene il Decreto Salva Casa punti alla semplificazione, dando il via libera su irregolarità edilizie precedentemente non sanabili, sono sorte delle oggettive difficoltà applicative di alcune disposizioni introdotte dal D.L. n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024, che ha modificato e integrato alcune disposizioni del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

Decreto Salva Casa: gli ambiti di applicazione

Ricordiamo che le novità introdotte dal DL Salva Casa riguardano:

• le deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati;
• l’inserimento di nuovi interventi di edilizia libera;
• la nuova definizione di stato legittimo;
• le possibilità per le Regioni di stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a SCIA;
• le modifiche al cambio di destinazione d’uso;
• le deroghe all’agibilità per i mini-appartamenti;
• le modifiche al procedimento di demolizione e alienazione degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• le modifiche alla determinazione delle variazioni essenziali;
• le nuove tolleranze costruttive-esecutive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024;
• i nuovi casi “particolari” di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
• le nuove procedure di sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali.

Tanti, quindi, gli ambiti in cui sono stati apportati cambiamenti, anche particolarmente sostanziosi, da cui sono derivate numerose difficoltà per gli uffici tecnici comunali, a cominciare dal recepimento delle nuove disposizioni a livello regionale e comunale (su tutti, il cambio di destinazione d’uso), per continuare con l’aggiornamento della modulistica di riferimento.

Salva Casa: le sanzioni per sanare gli abusi edilizi

Dal punto di vista pratico, le modifiche previste dal Salva Casa riguardano anche le sanzioni a titolo di oblazione, finalizzate quindi al perfezionamento della sanatoria, con la c.d. "fiscalizzazione dell'abuso". Non stupisce quindi la grande attesa su una Circolare del MIT, di prossima pubblicazione, che riporterà l’elenco completo delle oblazioni e sanzioni dovute per sanare gli immobili con il Salva Casa.

Tra le novità inserite nel d.P.R. n. 380/2001 spicca proprio l'inserimento dell'art. 36-bis, relativo all'accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali, che subordina il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

• a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20% in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32. Non si applica l'incremento del 20% nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità);
• b) pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all'articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Nuove sanzioni che si aggiungono a quelle già previste da aumentando il margine di errore di chi opera. Proprio per questo, come ha dichiarato lo stesso Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, con la Circolare si intende fornire un vademecum per gli uffici tecnici, utile ad accelerare l’iter delle pratiche, senza attribuire direttamente ai dipendenti la responsabilità di determinare l’importo della sanzione, scongiurando così il rischio della paralisi amministrativa dovuta alla c.d. “paura della firma”.