Testo Unico Edilizia e Salva Casa: le responsabilità penali dei professionisti

Tolleranze costruttive e zone sismiche

Diversamente dalla versione precedente il Salva Casa, l’attuale versione dell’art. 34-bis aumenta le percentuali di tolleranze dal 2 al 6% (sulla base della superficie utile della singola unità immobiliare) per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per i successivi interventi resta, invece, la regola del 2%.

In entrambe i casi, però, è stata inserita una “complicazione”. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che tali tolleranze rispettano le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II del TUE (Norme per le costruzioni in zone sismiche).

Il comma 3-bis dispone, inoltre, che tale attestazione, riferita al rispetto delle NTC vigenti al momento della realizzazione dell'intervento, sia:

• corredata della documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall'articolo 93, comma 3, che è determinato dal competente ufficio tecnico della Regione e, in ogni caso, deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e accompagnato dagli altri elaborati previsti dalle NTC;
• trasmessa allo sportello unico per l'acquisizione dell'autorizzazione per l’inizio dei lavori dell'ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all'articolo 94 o per l’esercizio delle modalità di controllo a campione eventualmente previste dalla Regione per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza.

Il precedente comma 3 dispone che le tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, siano dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

A tale dichiarazione, il tecnico abilitato dovrà allegare l'autorizzazione per l'inizio dei lavori dell'ufficio tecnico regionale oppure nel caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo

L’art. 34-ter, inserito all’interno del TUE nel processo di conversione del Salva Casa, dispone al comma 1 la possibilità di regolarizzare le varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10.

Il comma 2 del suddetto articolo prescrive che per poter regolarizzare questi interventi sia preliminarmente necessario provare l'epoca di realizzazione delle varianti. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, è possibile utilizzare le informazioni catastali di primo impianto, o altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza (documentazione utilizzabile anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi).

Nel caso, però, in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la suddetta documentazione, è stato previsto che il tecnico incaricato attesti addirittura la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

Per ultimo, ma non meno importante, l’art. 36-bis, inserito dal Salva Casa e disciplinante la cosiddetta “sanatoria semplificata”, al comma 3 dispone che per la verifica di conformità edilizia (vigente al momento della realizzazione dell’intervento) sia necessario provare l’epoca di realizzazione dell’intervento utilizzando la medesima documentazione di cui all’art. 34-bis.

Anche in questo caso, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante la suddetta documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. E anche questa volta, in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Dunque, agli articoli 34-bis e 36-bis se risulta impossibile attestare l’epoca di realizzazione dell’intervento, si chiede addirittura al tecnico abilitato, sotto sua responsabilità penale, di attestare la data di realizzazione.

Si può davvero parlare di semplificazione?