Agevolazioni prima casa: chiarimenti sul riacquisto

Nel caso in cui un immobile acquistato usufruendo dei benefici “Prima Casa” venga rivenduto entro i successivi 5 anni, per non perdere le agevolazioni è necessario acquistare un altro immobile, sempre da adibire a prima casa, entro un anno dall’alienazione.

Non è quindi sufficiente acquisire il diritto di usufrutto sulla nuova abitazione: l’immobile deve essere detenuto dal contribuente con piena proprietà.

Agevolazioni prima casa: il diritto di usufrutto non basta

Sull’applicazione delle disposizioni sulle agevolazioni “Prima Casa” di cui alla Nota II-bis all'articolo 1 del d.P.R. n. 131/1986 è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risposta del 4 ottobre 2024, n. 192/E, chiarendo che l’usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione non è sufficiente per evitare la perdita delle agevolazioni, né il diritto alla residua parte di crediti d’imposta spettante.

Agevolazioni prima casa: quali condizioni?

La Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, prevede, al comma 1, che per l’applicazione dell’aliquota al 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

• l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
• nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Prima Casa: decadenza delle agevolazioni

Il comma 4 della stessa Nota prevede che sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte che in caso di:

• dichiarazione mendace
• trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

Le disposizioni del comma 4 non si applicano qualora il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici “Prima Casa”, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In altri termini:

•  il trasferimento dell'immobile acquistato fruendo dell'agevolazione “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito;
• la perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall'alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Acquisto Prima Casa: come evitare la decadenza dalle agevolazioni

Per evitare la decadenza dall'agevolazione fruita per il primo acquisto è necessario quindi si acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall'alienazione del precedente ed è una condizione che si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena proprietà e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo.

Ai sensi della citata Nota II-bis, comma 1, infatti, l'agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, all'«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Anche il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall'alienazione è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio: come affermato dalla Corte Costituzionale con l'ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46, «il legislatore ha stabilito non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza dai tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

La disposizione non riguarda l'accesso alle agevolazioni, bensì le regole sulla decadenza dai benefici, costituendone un’eccezione: «A differenza della fattispecie relativa all'accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale».

Come sopra chiarito, per “acquisto” deve intendersi l'acquisizione del diritto di proprietà dell'abitazione, pertanto l'acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/ usufrutto), non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall'agevolazione fruita.

La decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d'imposta di cui all'articolo 7, comma 1, della legge n. 448/1998 (credito spettante fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto agevolato), in quanto, come precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, esso non spetta, tra l'altro, «se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito».

Quindi l'Istante potrà richiedere nuovamente l'agevolazione “prima casa”, per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra abitazione, in presenza dei requisiti e delle condizioni previsti dalla citata Nota II-bis, all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.