Superbonus e difformità edilizie: si possono regolarizzare a fine lavori?
L’esperto risponde sulla possibilità di regolarizzare le eventuali difformità edilizie dopo aver concluso l’intervento che ha avuto accesso al superbonus 110%
Appartamento in condominio, superbonus 110% terminato. Per beneficiare del bonus non c’è stato bisogno di attestare lo stato legittimo dell’edificio e delle singole unità immobiliari. Adesso, finito l’intervento collegato al bonus 110%, è possibile sanare le difformità interne agli appartamenti (parliamo di tramezzi) oppure si rischia di perdere l’agevolazione fiscale avuta?
L’esperto risponde: superbonus e abusi edilizi
Cogliamo l’occasione della domanda arrivata all’esperto risponde, per provare a chiarire alcuni aspetti legati alle cause di decadenza del superbonus. Prima della pubblicazione del D.L. n. 77/2024 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con modificazioni dalla Legge n. 108/2021, la più grande preoccupazione per l’avvio degli interventi era rappresentata dall’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Stiamo parlando di uno degli unici tre articoli del Testo Unico Edilizia (TUE) che contiene disposizioni di natura fiscale e che, in particolare, vieta l’utilizzo di agevolazioni fiscali per gli “interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato”.
Da ricordare che la Corte di Cassazione ha più volte ribadito che qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) effettuato su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio. Ciò significa che il presupposto per avviare un intervento edilizio sia la piena conformità dell’edificio o dell’unità immobiliare alla normativa edilizia e urbanistica (lo “stato legittimo”, art. 9-bis, comma 1-bis, TUE).
Dopo il D.L. n. 77/2021, il legislatore ha deciso di sostituire completamente il comma 13-ter, art. 119, del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), prevedendo alcuni importanti disposizioni specifiche per avviare gli interventi di superbonus che non prevedono la demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio. Tali importanti disposizioni possono essere così riassunte:
- per avviare l’intervento occorre presentare la CILAS che è una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata per il superbonus che non prevede l’attestazione dello stato legittimo ma solo l’indicazione degli estremi che hanno legittimato l’edificio;
- nel superbonus (fatta esclusione per la demo-ricostruzione integrale) è espressamente derogato l’art. 49 del TUE, con la conseguenza che (almeno in teoria) l’eventuale presenza di abusi edilizi non pregiudica l’utilizzo della detrazione;
- sono state previste 4 cause specifiche di decadenza dal bonus
(a cui recentemente se n’è aggiunta una quinta con il nuovo obbligo
di comunicazione di cui al DPCM 17 settembre 2024):
- mancata presentazione della CILAS;
- interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
- assenza dell'attestazione degli estremi che hanno legittimato l’immobile;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.
Stato legittimo: parti comuni e private
Fatta questa dovuta premessa, il comma 1-ter inserito all’art. 9-bis del TUE dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), prevede un’importante disposizione che suddivide lo stato legittimo delle singole unità immobiliari da quello dell’edificio. Proprio per questa suddivisione, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo di una singola unità immobiliare non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio e viceversa.
Ciò premesso, la domanda del nostro gentile lettore non entra nel dettaglio degli interventi di superbonus 110% che, com’è noto, possono essere di diversa natura e coinvolgere sia le parti comuni che quelle private.
Superbonus e difformità: quando decade il bonus?
A questo punto occorre fare una precisazione e una distinzione.
Nonostante la deroga all’art. 49 del TUE e benché sia stato espressamente previsto che nella CILAS non vada attestato lo stato legittimo, come scritto nella precedente sezione, la Cassazione ha ampiamente chiarito che lo stato legittimo e condizione necessaria per avviare un intervento edilizio su un immobile.
In quest’ultimo anno sono intervenute diverse sentenze dei TAR che hanno confermato l’inefficacia di una CILAS o di una CILA presentate su un immobile privo dello stato legittimo. Una CILAS inefficace corrisponde alla mancata presentazione della CILAS stessa che farebbe ricadere all’interno di una delle cause di decadenza dal superbonus.
Fatta questa precisazione, occorre adesso evidenziare un altro aspetto. Non tutte le difformità edilizie sono abusi.
Nel caso presentato dal nostro lettore, “sembrerebbe” che le difformità di cui parla siano legate esclusivamente allo spostamento di tramezzi interni agli appartamenti. In assenza di interventi su parti strutturali, la modifica di opere interne è soggetta a CILA ordinaria (art. 6-bis, TUE).
Realizzare un intervento soggetto a CILA senza la presentazione della CILA stessa non conduce nel baratro dell’abuso edilizio. Il comma 5, art. 6-bis, del TUE, prevede una forma di regolarizzazione amministrativa utilizzando quella che è stata ribattezzata CILA tardiva. Il citato comma 5 dispone, infatti, che “La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione”.
Nel caso oggetto del quesito, dunque, se confermato che si tratta di opere soggette a CILA ordinaria, non mi porrei alcun problema a regolarizzare le eventuali difformità.