Abusi edilizi: nulla l'acquisizione dell'area se non motivata

Se il destinatario dell’ingiunzione a demolire un abuso edilizio non provvede ad adempiere all’ordine entro 90 giorni dall’emanazione, il bene e l’area di sedime vengono acquisiti, di diritto e gratuitamente, al patrimonio comunale.

Non solo: l'Amministrazione può disporre anche l’acquisizione di un’ulteriore area - di massimo 10 volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita - che risulti necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive, ma solo se è in grado di indicare con precisione l’estensione e di motivarne l’acquisizione mediante specifici termini di criteri utilizzati e ragioni legittimanti.

Abusi edilizi e acquisizione al patrimonio comunale: come funziona

A ribadirlo è il TAR Lazio con la sentenza del 7 ottobre 2024, n. 17222, che ha accolto il ricorso proposto per l’annullamento del provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale di un immobile abusivo, dell’area di sedime e di un’ulteriore area, per non aver l’Amministrazione adempiuto all’obbligo di motivare e determinare l’area aggiuntiva acquisita di diritto.

In particolare si ricorda che, per consolidata giurisprudenza, il Comune è tenuto sempre a motivare, di volta in volta, le motivazioni che giustificano l’acquisizione al patrimonio comunale di un’area maggiore rispetto a quella concretamente interessata dalla costruzione abusiva e dall’area di sedime.

L’acquisizione automatica gratuita al patrimonio comunale è prevista dall’art. 31, comma 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per i casi nei quali sia accertata l’inottemperanza all’ordine di demolizione entro 90 giorni dall’ingiunzione.

La normativa dispone nello specifico quanto segue:

“Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.”

Ebbene, se per l’abuso in sé e per l’area di sedime l’acquisizione avviene in maniera automatica e non necessita di essere motivata, non funziona così per l’ulteriore area aggiuntiva che eventualmente l’Amministrazione decide di acquisire di diritto.

Difatti, il legislatore non ha rimesso la determinazione dell’ulteriore area acquisibile al mero arbitrio del Comune, pertanto, questo è tenuto, di volta in volta, a specificare i motivi per i quali è necessario acquisire l’area aggiuntiva e la precisa estensione della stessa.

In particolare, l’individuazione dell’eventuale ulteriore area dev’essere puntuale e ampiamente giustificata - oltre che in relazione al limite massimo di 10 volte la superficie dell’abuso - anche sulla base di ragioni concrete che dimostrino che l’area risulti funzionale e strumentale rispetto all’acquisto del bene abusivo e della relativa area di sedime, e oltre, appunto, alla specifica quantificazione dell’estensione.

Acquisizione ulteriore area non motivata: nulla anche l’acquisizione dell’abuso

Nel caso in esame, si rileva che l’Amministrazione non ha adeguatamente motivato il provvedimento di acquisizione di un’area maggiore a quella della costruzione abusiva e dell’area di sedime, limitandosi ad indicare l’acquisizione, oltre che dell’area di sedime, “del terreno circostante” ovvero “della relativa area di pertinenza”, indicandone gli estremi catastali.

Solo con un'ulteriore memoria prodotta, l’Amministrazione risulta aver quantificato l’estensione dell’area complessiva acquisita in oltre 10.000 mq - a fronte di un abuso di poco superiore ai 1.000 mq.

In proposito si specifica che, se anche l’estensione dell’area aggiuntiva dovesse risultare inferiore al decuplo acquisibile, comunque il provvedimento necessita di essere motivato specificando anche:

• le ragioni di funzionalità e strumentalità che ne rendono necessaria l’acquisizione;
• i criteri utilizzati per determinarne l’estensione;
• i precisi confini quantitativi.

Nel caso in esame, posto che il Comune abbia omesso di fornire adeguata motivazione in merito all’acquisizione dell’area ulteriore, il ricorso viene accolto, con conseguente annullamento dell’ordine di acquisizione dell’abuso, dell’area di sedime e dell’ulteriore area non precisamente specificata.