SCIA in variante e variazioni essenziali: le differenze

Varianti in corso d'opera: quando serve la SCIA

Sul punto il TAR ricorda che l’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001, (Interventi subordinati a SCIA), al comma 2-bis, prende in considerazione le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale per affermarne la realizzabilità mediante segnalazione certificata d'inizio attività, ma solo "a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore".

Anche a volere ipotizzare la possibilità che un intervento di ristrutturazione edilizia sia attuabile, non solo su di un edificio già esistente e completato, bensì anche su di un edificio ancora in costruzione, occorre verificare se e in quale misura detta ristrutturazione (comportante necessariamente, come già detto, una variazione dell'originario progetto assentito) sia compatibile con la normativa che regola appunto la possibilità di operare varianti, e in quali casi costituisca titolo edilizio necessario e sufficiente la SCIA in luogo del permesso di costruire.

Lasciando da parte le varianti "essenziali" (venendo con esse, non solo modificato il progetto iniziale, ma addirittura prevista la realizzazione di un'opera diversa, nelle sue caratteristiche essenziali, rispetto a quella originariamente assentita, così da rendersi necessario il rilascio di un nuovo permesso di costruire), al caso in esame non si applicano le regole in tema di ristrutturazione edilizia, risultando queste limitate dalle disposizioni in tema proprio di varianti.

Anche a volersi ammettere che la ristrutturazione possa riguardare un edificio solo progettato ma non ancora realizzato , si avrebbe comunque la sua assentibilità con SCIA soltanto nei ben delineati limiti posti dai commi 2 e 2 bis dell'art. 22 del Testo Unico Edilizia, ovvero purché le variazioni apportate:

• non incidano sui parametri urbanistici, sulle volumetrie, sulla destinazione d'uso e sulla categoria edilizia;
• nonconfigurino una variazione essenziale.

Se si volesse sostenere il contrario (ovvero che la normativa in tema di ristrutturazione possa applicarsi sempre e senza alcuna restrizione), si avrebbe una irragionevole disapplicazione della più specifica - e quindi speciale - disciplina relativa ai casi di variante a permesso di costruire posta dai ricordati commi 2 e 2 bis dell'art. 22 del d.P.R. n. 380/2001.

Variazioni essenziali e permesso di costruire

Ne deriva che nel caso in questione, caratterizzato da difformità quanto a partizioni ed impianti con incremento di slp e da diversa rappresentazione planimetrica della copertura, si sono verificate delle variazioni essenziali (secondo la previsione dell'art. 32 d.P.R. n. 380/2001) al progetto originario, per cui a ragione il Comune ha adottato il provvedimento di demolizione e ripristino.

Dal corretto inquadramento della fattispecie discende pertanto, ai fini sanzionatori, l'inapplicabilità delle disposizioni invocate e la soggezione delle opere abusive in discussione al più rigoroso regime stabilito dall'art. 31, comma 2, del T.U. in materia di edilizia, in base al quale "Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione [...]".

Peraltro, con l'istituto del cd. accertamento di conformità, nella disciplina sia dell'art. 13 della Legge n.47/1985 sia dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, il Legislatore ha inteso consentire la sanatoria dei soli abusi formali, cioè di quelle opere che, pur difformi dal titolo (od eseguite senza alcun titolo), risultino rispettose della disciplina sostanziale sull'utilizzo del territorio, e non solo di quella vigente al momento dell'istanza di sanatoria, ma anche di quella vigente all'epoca della loro realizzazione.

La sanabilità dell'intervento, in altri termini, presuppone necessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di tipo sostanziale, in presenza della quale, invece, non potrà non scattare la potestà sanzionatorio - repressiva degli abusi edilizi prevista dagli artt. 27 e ss. del D.P.R. n. 380/2001. Anzi, proprio la doverosità dell'esercizio di siffatta potestà, costantemente affermata dalla giurisprudenza.

L'intervento presupponeva una variazione essenziale per cui non era sufficiente la presentazione di un SCIA e l'eventuale procedura di sanatoria avrebbe dovuto presupporre il rilascio del permesso di costruire.

Variazioni essenziali: l'accertamento di conformità dopo il Salva Casa

La sentenza del TAR Lombardia, nell’analisi delle variazioni essenziali e dell’accertamento di conformità, tiene conto di un contenzioso pre Salva Casa.

Ricordiamo che con il D.L. n. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024, è stato introdotto l’art. 36-bis per regolarizzare le “parziali difformità” e le variazioni essenziali di cui all’art. 32 del Testo unico Edilizia, secondo cui sono variazioni essenziali quelle stabilite dalle regioni, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
• b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Rimane comunque fermo che il titolo in sanatoria si può richiedere se l'intervento risulti conforme

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (comma 1 dell’art. 36-bis).

In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria, ai sensi del comma 2, l’Amministrazione potrà rilasciare il titolo a condizione che il richiedente realizzi degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Ne è derivato un via libera quindi alla sanatoria condizionata per le variazioni essenziali, fermo restando la praticabilità degli interventi e la loro sanabilità, legata sempre alla conformità alla normativa vigente.