Edilizia e Salva Casa: le indicazioni della Regione Umbria

Recupero sottotetti

Relativamente al nuovo comma 1-quater inserito all’art. 2-bis del Testo Unico Edilizia (TUE) dal Salva Casa, relativo al recupero dei sottotetti, la Regione Umbria ha ricordato che il tema del recupero dei sottotetti esistenti o autorizzati al 31 dicembre 2009 è trattato all’art. 156 della Legge Regionale n. 1/2015, a norma del quale negli edifici adibiti a residenza o a servizi, il cambio di destinazione d’uso dei locali esistenti sostanzialmente corrispondenti al piano sottotetto è consentito nel rispetto delle seguenti condizioni:

• altezza massima interna non inferiore a 2.40 metri e altezza minima interna non inferiore a 1.20 metri per gli edifici con coperture inclinate, oppure altezza interna non inferiore a metri 2.20 per edifici con coperture piane;
• finestratura non inferiore al rapporto di 1/16 rispetto alla superficie di pavimento oppure, in caso di superfici inferiori, dotazione di impianti meccanici e adeguata illuminazione artificiale: in quest’ultimo caso è necessario il parere della ASL;
• opportune opere di isolamento termico.

L’integrazione del Salva Casa al TUE è riconducibile al contenuto della norma regionale di cui all’art. 156 che appare compatibile con il nuovo assetto normativo, tranne che per la limitazione temporale (esistenza dell’edificio al 31.12.2009) ed al richiamo alla destinazione d’uso dell’immobile (residenza e servizi), per i vani posti al piano sottotetto. Pertanto la norma regionale riferita ai sottotetti (articolo 156) continua a rimanere vigente nella sua formulazione salvo che per i riferimenti temporali e di destinazione d’uso, dei quali non si dovrà tenere conto.

Di seguito il nuovo comma 1-quater inserito dal Salva Casa all’art. 2-bis del TUE:

1-quater. Al fine di incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Edilizia libera

Relativamente all’integrazione delle lettere b-bis) (Vetrate Panoramiche o VePA) e b-ter) (pergotende) all’art. 6 del TUE, la valutazione applicativa della Regione Umbria è che queste nuove disposizioni operano automaticamente nel rispetto delle disposizioni di cui al comma 5 dell’art. 118 della L.R. n. 1/2015.

Di seguito il testo delle due nuove lettere aggiunte all’art. 6 del TUE:

• “b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, di logge rientranti all'interno dell'edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;”;
• “b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.”.

Stato legittimo

Relativamente alla modifica del comma 1-bis e l’integrazione del comma 1-ter all’art. 9-bis del TUE che riguardano rispettivamente:

• la definizione di stato legittimo;
• la differenziazione tra stato legittimo delle parti comuni e di quelle private per gli edifici condominiali;

la Regione Umbria fa presente che a normativa regionale (art. 139-bis della L.R. n. 1/2015) risulta avere dei contenuti più ristretti rispetto a quella nazionale. Proprio per questo motivo, l’art. 139-bis va disapplicato e la nuova versione dell’art. 9-bis trova diretta applicazione nella Regione.

Di seguito il contenuto dei due commi:

1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello , rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Cambio di destinazione d’uso

Con le modifiche apportate all’art. 23-ter, il TUE è adesso dotato di una vera e propria disciplina sui cambi di destinazione d’uso orizzontali e verticali, rilevanti o non. Secondo le valutazioni della Regione Umbria questa nuova disciplina non è ricompresa all’art. 155 della L.R. n. 1/2015. Per questo motivo, ferma restando la validità della norma regionale, il suo contenuto dovrà essere integrato con la diretta applicazione dei nuovi commi da 1-bis a 1-quinquies del nuovo art. 23 ter del DPR 380/2001, di cui si riporta di seguito il contenuto:

1-bis. Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

1-ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1 -quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241;
b) nei restanti casi, il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis, si procede ai sensi della lettera a).

Agibilità

Relativamente ai commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, inseriti dal Salva Casa all’art. 24 del TUE e che consentono al tecnico abilitato di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie a fattispecie edilizie, non ritenute idonee prima della modifica normativa, la Regione Umbria fa presente che si tratta della riduzione delle superfici minime per gli alloggi per una e due persone, nonché dell’altezza minima utile interna.

La materia a livello regionale è trattata dagli articoli 137 e 138 della L.R. n. 1/2015, il suo contenuto è da intendersi integrato con la diretta applicazione dei nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5 quater dell’articolo 24 del DPR 380/2001. Il procedimento di rilascio di agibilità è disciplinato dall’art 138 della L.R. n. 1/2015.

Di seguito i 3 nuovi commi inseriti:

5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all'articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell'acquisizione dell'assenso da parte dell'amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

5-ter. L'asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali

Le modifiche introdotte dal Salva Casa all’art. 31, commi 3 e 5, prevedono:

• al comma 3, termini di proroga maggiori a quelli previgenti (da 90 gg a 240 gg);
• al comma 5, l’introduzione di nuove modalità per il mantenimento di edifici abusivi da parte del Comune e per l’alienazione del bene acquisito e la sua demolizione.

Nella L.R. n. 1/2015, la materia è disciplinata dall’articolo 143, che nei commi 3 e 8 contiene disposizioni non in linea con la nuova versione dei suddetti commi dell’art. 31. Per questo motivo, secondo la circolare della Regione Umbria, ferma restando la validità della norma regionale, il suo contenuto è da intendersi integrato con la diretta applicazione dei commi 3 e 5 dell’art. 31 del TUE, disapplicando i commi 3 e 8 dell’art. 143 della L.R. n. 1/2015.

Di seguito i due commi 3 e 5, art. 31, del TUE, vigenti:

3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

5. L'opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell'abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell'assetto idrogeologico previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell'articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nei casi in cui l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell'assetto idrogeologico, il comune, previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell'articolo 17-bis della legge n. 241 del 1990, può, altresì, provvedere all'alienazione del bene e dell'area di sedime determinata ai sensi del comma 3, nel rispetto delle disposizioni di cui all'articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127, condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell'acquirente. È preclusa la partecipazione del responsabile dell'abuso alla procedura di alienazione. Il valore venale dell'immobile è determinato dai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.

Variazioni essenziali

Con le modifiche introdotte dal Salva Casa all’art. 32, comma 3, del TUE, è stato eliminato l’ultimo periodo che recitava “Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali”.

In particolare, il periodo soppresso disponeva che ogni intervento non rientrante nell’elenco del precedente comma 1, effettuato su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali doveva essere considerato “variazione essenziale”.

Nella Regione Umbria, il tema viene trattato dall’art. 139 della L.R. n. 1/2015 che continua ad avere diretta applicazione in considerazione della formulazione del comma 1, art. 32, del TUE per il quale “le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato”.

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Con la modifica all’art. 34, comma 2, del TUE apportata dal Salva Casa è stata aumentata la sanzione alternativa per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.

La suddetta norma trova corrispondenza all’art. 145 della L.R. n. 1/2015, che si discosta da quella nazionale in relazione al metodo di calcolo della sanzione, che fa riferimento solo al costo di costruzione. L’allineamento tra la nuova norma nazionale e quella regionale si sostanzia nella modifica dell’entità della sanzione da ricondurre, in percentuale, a quella prevista nel nuovo articolo 34.

Secondo la circolare della Regione Umbria, considerato che la norma regionale utilizza una modalità diversa per il calcolo della sanzione e tenuto conto che, la norma nazionale ha introdotto un incremento del 50% degli importi, è stato incrementato del 50% l’importo calcolato con le modalità di cui all’art 145 della L.R. n. 1/2015, portando la sanzione compresa tra 2,25 volte e 3,75 volte il costo di costruzione.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Con la modifica all’art. 34-bis del TUE, è stata modificata la disciplina sulle tolleranze costruttive-esecutive, intervenendo sul comma 3 e introducendo i commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis e 3-ter.

Il comma 1-bis, nel fissare una disciplina speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, introduce deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitati-vo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni al-tro parametro delle singole unità immobiliari. In particolare, le difformità dal para-metro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con su-perficie utile superiore ai 500 m²;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con su-perficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con su-perficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con su-perficie utile inferiore ai 100 m²;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con su-perficie utile inferiore ai 60 metri m².

Con il comma 1-ter viene specificato che, ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Viene anche specificato che gli scostamenti di cui al comma 1 sono applicabili anche alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Il comma 2-bis specifica che, agli stessi fini e nel rispetto delle condizioni di cui al precedente comma 2 (che elenca le altre irregolarità da considerarsi tolleranze esecutive), per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresenta-zione progettuale delle opere.

Il comma 3-bis prevede disposizioni specifiche per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche disciplinate all’articolo 83 del TUE (che disciplina le opere interessate dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e i gradi di sismicità) ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti ministeriali contenenti le norme tecniche di costruzione in zone sismiche.

Secondo quanto specificato dalla circolare umbra, la normativa regionale in materia di tolleranze è trattata all’art. 147-bis della L.R. n. 1/2015 che solo parzialmente ricomprende il nuovo disposto. Conseguentemente:

• l’art. 147-bis è da ritenersi disapplicato;
• le norme di cui al novellato articolo 34-bis trovano diretta applicazione.

Casi particolari di interventi in parziale difformità

Il nuovo art. 34-ter introdotto nel TUE dal Salva Casa introduce una disciplina finalizzata a regolare casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo.

In particolare viene:

• disciplinata la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi n. 10/1977
• previsto che le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, alle condizioni individuate, alla nuova disciplina delle tolleranze costruttive.

Considerato che tale disposizione risulta essere innovativa, trova diretta applicazione nella Regione Umbria.

Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità

Con la modifica all’art. 36 del TUE, il Salva Casa ha eliminato le variazioni essenziali dall’accertamento di conformità ordinario. Come chiarito dalla Regione Umbria, dal coordinamento delle disposizioni di cui all’art. 36 del TUE, con le disposizioni di cui all’art. 154 della L.R. n. 1/2015, discende la seguente lettura:

• al comma 1, art. 154, della L.R. n. 1/2015, non si deve tenere conto della locuzione “con variazioni essenziali” e dei relativi richiami agli art. 145, comma 1 e 146, comma 1;
• al comma 2, art. 154, della L.R. n. 1/2015, non si deve tenere conto del seguente periodo: “Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal titolo abilitativo”.

Le restanti disposizioni dell’art. 154 rimangono immutate, precisando tuttavia che la parola “difformità” va intesa come “totale difformità” nel rispetto di quanto previsto all’art. 143 della L.R. n. 1/2015 “Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio, o parte di esso, con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”.

Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità e di variazioni essenziali

Con l’inserimento nel TUE del nuovo art. 36-bis è stata disciplinata una nuova sanatoria semplificata per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Il nuovo articolo è volto alla sanabilità delle opere che erano in contrasto con la disciplina urbanistica vigente al momento della loro realizzazione ma che sono ammissibili al momento della richiesta della sanatoria. Con il nuovo articolo viene disciplinata la possibilità di sanare tali difformità con la sola conformità urbanistica al momento della richiesta ed alla conformità edilizia vigente al momento della realizzazione della difformità (conformità asimmetrica).

Secondo le valutazioni della Regione Umbria, tale articolo trova diretta applicazione pur considerando, per una corretta lettura, i seguenti rimandi normativi riferiti alla L.R. n. 1/2015:

• al posto dell’art. 34 del TUE deve intendersi richiamato l’art. 145 L.R. n. 1/2015;
• al posto dell’art. 37 del TUE deve intendersi richiamato l’art. 146 L.R. n. 1/2015;
• al posto dell’art. 32 del TUE deve intendersi richiamato l’art. 139 L.R. n. 1/2015;
• al posto dell’art. 16 del TUE deve intendersi richiamato l’art. 130 L.R. n. 1/2015.

In considerazione che la normativa regionale, sin dalla sua emanazione nell’anno 2015, ha utilizzato una modalità di calcolo delle sanzioni differente rispetto a quella del TUE, è stato introdotto al comma 5, lettera b) dell’art. 36 bis del DPR 380/2001 un allineamento del calcolo della oblazione, nei casi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, con quanto già previsto per le medesime fattispecie dall’art. 154 comma 4 della L.R. n. 1/2015.

Interventi eseguiti in assenza o in difformità della SCIA

La modifica apportata dal Salva Casa all’art. 37 del TUE ha comportato un aumento della sanzione pecuniaria per le difformità di cui trattasi, dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale del bene a seguito dell’intervento edilizio.

Al fine di un allineamento tra la nuova norma nazionale e quella regionale la Regione Umbria ha ritenuto di incrementare del 50% gli importi calcolati con le modalità di cui all’art. 146 della L.R. n. 1/2015 portando la sanzione compresa tra 2,25 volte e 3,75 volte il costo di costruzione.