Ristrutturare nel 2025: cosa scegliere tra superbonus e altri bonus edilizi

Con la nuova Legge di Bilancio, in caso di ristrutturazione edilizia, nel 2025 si dovranno fare delle scelte per l’utilizzo dei principali bonus edilizi. Vediamo quali

di Luciano Ficarelli - 01/11/2024

Prima di programmare gli interventi edilizi previsti per il 2025, c’è la necessità di mettere sul piatto della bilancia le agevolazioni fiscali, da sempre considerate il volàno dell’edilizia.

La scelta del bonus edilizio

La scelta della tipologia di agevolazione dipende da molti fattori, alcuni di natura soggettiva, altri di natura oggettiva, oltre a considerare i vincoli normativi soprattutto alla luce delle ultime novità in arrivo previste dal disegno di legge di bilancio in corso di approvazione.

Il tema trattato in questo contributo è la scelta tra il superbonus e gli altri bonus ordinari, come la manutenzione straordinaria e l’efficientamento energetico, nell’ipotesi non rara di un fabbricato composto da due unità abitative di proprietà di una persona fisica, di cui una è l’abitazione principale.

In base alle nuove disposizioni (comma 3 dell’art. 8 del DDL Bilancio), il superbonus con aliquota al 65% spetta, per questa tipologia di fabbricato composto da due unità immobiliari di proprietà di una sola persona fisica di cui alla lettera a) del comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, solo se entro il 15 ottobre 2024 sia stata presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS) ai sensi del comma 13-ter dell’art. 119 D.L. 34/2020. Nel nostro caso, si presume, perciò, che la CILAS sia stata presentata prima del termine del 15 ottobre 2024. Nessuna condizione, invece, per l’inizio dei lavori agevolati con gli altri bonus.

Ciò, invece, che non risulta chiaro dalle nuove disposizioni è la condizione prevista per poter fruire della detrazione al 50%, vale a dire l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale. Se nell’ipotesi di unifamiliari non sembra esserci dubbio alcuno, nel caso in commento ci troviamo nelle condizioni di dover utilizzare due aliquote per lo stesso intervento sulle parti comuni: il 50% per la quota parte dei due immobili corrispondente all’unità adibita ad abitazione principale, il 36% per la quota parte relativa all’altra unità immobiliare. Come anche le spese relative alle parti esclusive dei due immobili: il 50% per l’abitazione principale e il 36% per l’altra abitazione. A parere di chi scrive, se tale interpretazione sarà confermata, rappresenta una complicazione in più di una norma fino ad oggi lineare ed equa.

Tipologia di interventi e fattori di scelta

I lavori previsti nel caso esaminato riguardano:

  1. Isolamento termico dell’intero edificio;
  2. Rifacimento del tetto;
  3. Sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
  4. Sostituzione degli infissi;
  5. Installazione di un impianto fotovoltaico.

Nella scelta, il committente dovrà considerare principalmente alcuni dati:

Superbonus:

  1. 65% di detrazione;
  2. Limiti di spesa per due unità abitative indipendentemente dal loro utilizzo:
    • 40.000 euro x 2 = 80.000 euro per l’isolamento termico;
    • 96.000 euro x 2 = 192.000 euro per il rifacimento del tetto;
    • 46.154 euro x 2 = 92.308 euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
    • 92.308 euro x 2 = 184.616 per la sostituzione degli infissi;
    • 48.000 euro x 2 = 96.000 per l’installazione dell’impianto fotovoltaico.

Occorre precisare che le detrazioni massime consentite per l’impianto di riscaldamento e per gli infissi seguono la logica del rapporto con l’aliquota di detrazione. Per cui, se la detrazione con aliquota al 65% per l’impianto di riscaldamento è 30.000 euro, il limite di spesa sarà 46.154 euro.

Altri bonus:

  1. 50% di detrazione (per la seconda casa la detrazione sarà del 36%);
  2. Limiti di spesa:
    • 96.000 x 2 = 192.000 euro per il rifacimento del tetto e dell’installazione dell’impianto fotovoltaico (quest’ultimo è considerato intervento di ristrutturazione edilizia e non di efficientamento energetico);
    • 120.000 euro per l’isolamento termico e la sostituzione degli infissi dell’abitazione principale (quando l’intervento è contestuale, il limite di spesa resta uguale);
    • 166.667 euro per l’isolamento termico e la sostituzione degli infissi dell’altra abitazione;
    • 60.000 euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento dell’abitazione principale;
    • 83.333 euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento dell’altra abitazione.

Il totale disponibile, in termini assoluti, dei limiti di spesa (644.924 euro contro 622.000 euro) farebbe propendere per il superbonus, ancor di più se consideriamo l’aliquota maggiore rispetto a quella prevista per gli altri bonus, ma bisogna tener presente che “limiti di spesa” non vuol dire poter utilizzare tutto il plafond. Il motivo è semplice: nel Superbonus, anche in caso di detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, tutte le spese per interventi edilizi devono essere congrue in riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi, oltre a rispettare le previsioni del Decreto MITE del 14 febbraio 2022, n. 75; negli altri bonus edilizi, l’attestazione della congruità delle spese, laddove prevista per il rispetto degli adempimenti di cui al D.M. 6 agosto 2020 nel caso di interventi finalizzati alla riqualificazione energetica di cui all’articolo 14 del D.L. n. 63 del 2013, rimane necessaria anche per l’utilizzo diretto in dichiarazione della detrazione in quanto già contenuta nell’asseverazione che il tecnico abilitato è tenuto a rilasciare (Circolare 16/2021 paragrafo 1.2).

Con l’obbligo del rispetto della congruità delle spese, i limiti di spesa saranno sostanzialmente simili sia nell’ambito del superbonus sia nell’ambito degli altri bonus edilizi, almeno per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico.

Per quanto riguarda la detrazione in dichiarazione, la differenza è sostanziale. Ipotizziamo che il valore dei lavori previsti dal computo metrico sia pari ad € 380.000 laddove tutti gli interventi previsti risultano congrui ed entro i limiti ammessi.

Con il superbonus, il committente potrà portare in detrazione il 65% di 380.000 euro, vale a dire 247.000 euro.

Con gli altri bonus (bonus casa ed efficientamento energetico), il committente dovrà fare dei calcoli un po’ più complessi, separando le spese relative all’abitazione principale da quelle della seconda casa. La detrazione complessivamente ammessa sarà sicuramente inferiore a quella che si otterrebbe con il superbonus.

Altri fattori che incidono sulla scelta

Se dal punto di vista fiscale la scelta del superbonus è la migliore, non lo è se ci concentriamo sulla documentazione da produrre e sulle conseguenze.

Negli ultimi tre anni, il Superbonus è stato demolito a colpi di decreti-legge fino alla sua definitiva scomparsa che avverrà in data 31 dicembre 2025 con pochi contribuenti che potranno ancora trarne profitto, considerata l’ultima disposizione prevista dal commentato comma 3 dell’art. 8 del DDL Bilancio.

Molti dei decreti approvati hanno previsto norme con effetto deterrente, tali da incutere timore ai contribuenti che sono stati indotti a non iniziare lavori edili con il superbonus (e, in qualche caso, anche a interrompere i lavori in corso). Ecco di seguito un elenco non esaustivo di norme e provvedimenti che hanno disincentivato l’utilizzo del superbonus, comprese norme già presenti ab origine nell’art. 119 del D.L. 34/2020:

  • Congruità dei prezzi su tutte le lavorazioni;
  • Visto di conformità anche per detrazione diretta in dichiarazione dei redditi;
  • Plusvalenze sulla vendita degli immobili ristrutturati;
  • Presenza obbligata di interventi trainanti e contemporaneità degli interventi trainanti e trainati;
  • Comunicazioni al nuovo portale nazionale delle classificazioni sismiche;
  • Compilazione dei documenti di spesa con precise descrizioni e riferimenti normativi;
  • Obbligo di polizze di responsabilità professionale ad hoc per i tecnici;
  • Asseverazioni per tutti gli interventi previsti dalla Cilas;
  • Osservazione di termini perentori per la presentazione dei documenti previsti;
  • Opzioni irrevocabili nella scelta delle detrazioni decennali;
  • Obbligo del superamento delle due classi energetiche;
  • Obbligo di dichiarare i proventi percepiti dal GSE per la cessione totale o parziale dell'energia elettrica immessa in rete;
  • Limiti di reddito per l’accesso alle agevolazioni per le unifamiliari per il 2023;
  • Controllo mirato sulla variazione delle rendite da effettuare a fine lavori.

Con poche eccezioni, tutti gli adempimenti e norme sopra elencati non sono previsti per gli interventi agevolati con bonus diversi dal superbonus.

In conclusione, la scelta tra le due agevolazioni – superbonus o altri bonus ordinari – non è un semplice esercizio matematico, ma una prova di capacità di resilienza adatta a pochi eletti capaci a districarsi con disinvoltura tra i meandri della legge più anormale della storia della repubblica italiana.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
https://www.professionistiintegrati.net/
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità

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