Fondo speciale lavori edili nei condomini minimi: come funziona
Il codice civile non esenta i condomìni minimi a costituire il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 in caso di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni
Il superbonus ha coinvolto migliaia di contribuenti in possesso di immobili costituiti sottoforma di condominio minimo, in cui i condòmini erano coniugi o parenti che, fino al maggio 2020, non hanno mai pensato di dover costituire un fondo speciale allorquando c’era la necessità di dover affrontare delle spese per la ristrutturazione del fabbricato comune.
Condomìni minimi: il fondo speciale per i lavori edili
Secondo una consolidata giurisprudenza a cui fa eco la risoluzione del 14 febbraio 2008, n. 45/E, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione assembleare, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.
Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Quando l’edificio è composto da un numero non superiore a otto condòmini (“condominio minimo”), il condominio non ha l’obbligo di rispettare l’applicazione degli articoli 1129 (nomina dell’amministratore e apertura del conto corrente) e 1138 (regolamento del condominio, peraltro previsto per condomìni con più di dieci condòmini). Restano applicabili, però, tutte le altre norme civilistiche previste per il condominio, tra cui quella dell’art. 1135 in tema di fondo speciale.
In particolare, il punto 4 dell’articolo 1135 del codice civile dispone che “L’assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. L’articolo è stato modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 e la modifica è entrata in vigore dal 17 giugno 2013 rendendo la costituzione del fondo speciale un obbligo di legge.
Lo scopo del legislatore è stato quello di creare una provvista di denaro sufficiente per garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria; inoltre, con la provvista, le imprese che dovranno effettuare i lavori, avranno una sorta di garanzia finanziaria che permetterà loro di completare i lavori senza soluzione di continuità. Non in ultimo, con la costituzione del fondo, l'amministratore è costretto a gestire separatamente le entrate e le uscite relative all'opera eccedente l'ordinaria manutenzione, risultando così più trasparente anche la gestione del denaro comune.
Pertanto, la movimentazione iniziale del fondo dipenderà dalle modalità di pagamento previste nel contratto di appalto.
Utilizzo delle opzioni ex art. 121 D.L. 34/2020
Tenuto presente che, ad oggi, è ancora prevista la possibilità di utilizzare le opzioni di sconto in fattura e di cessione del credito di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020, vanno fatte delle distinzioni. Ipotizziamo l’utilizzo del superbonus ex art. 119 D.L. 34/2020:
- Utilizzo dell’opzione della cessione del credito: in questo caso, il fondo sarà costituito dagli importi da versare previsti dal contratto d’appalto;
- Utilizzo dello sconto in fattura: in questo caso, nell’ipotesi di stati di avanzamento lavori asseverati entro il 31 dicembre 2024 con emissione di fatture scontate al 70%, l’importo da versare nel fondo potrebbe essere limitato al 30% della spesa indetraibile più eventuali accolli previsti dal computo metrico;
- Utilizzo dello sconto in fattura: in questo caso, nell’ipotesi di stati di avanzamento lavori asseverati oltre il 31 dicembre 2024 ed entro il 31 dicembre 2025 con emissione di fatture scontate al 65%, l’importo da versare nel fondo potrebbe essere limitato al 35% della spesa indetraibile più eventuali accolli previsti dal computo metrico.
Inoltre, il versamento delle somme indetraibili del 30% o del 35% in presenza di fatture con sconto andrà obbligatoriamente effettuato dal condominio all’impresa al fine di rendere efficace lo sconto stesso.
A parere di chi scrive, l’utilizzo delle opzioni ex art. 121 D.L. 34/2020 non è, in generale, un valido motivo per non osservare le norme del codice civile riguardanti l’approvazione dei lavori straordinari in condominio ed in particolare quanto dispone il punto 4 dell’art.1135 del c.c..
Limitare il versamento delle quote condominiali all’importo pari al 30% o al 35% corrispondente alla spesa indetraibile e agli accolli potrebbe comportare l’insufficiente garanzia per l’impresa esecutrice di incassare l’importo necessario per portare a termine i lavori previsti dal contratto d’appalto nel caso, ormai frequente, che la cessione del credito a terzi o all’impresa fornitrice in caso di sconto in fattura non sia più possibile.
Per tale motivo, si ritiene che il fondo speciale debba essere movimentato almeno per il totale della quota prevista dallo stato di avanzamento lavori che si vuole raggiungere.
Rischi di validità della delibera
La costituzione del fondo speciale ai sensi dell’art. 1135 del c.c. è condizione di validità della delibera, in mancanza del quale quanto deciso è nullo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9388 depositata il 5 aprile 2023 con cui afferma che “una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla”.
Inoltre, gli ermellini hanno affermato che, ai fini della validità della delibera che prevede l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, non è solo sufficiente che il fondo speciale sia contabilmente costituito, ma è necessario che il denaro sia di fatto versato dai proprietari nelle casse condominiali.
La nullità della delibera è determinante per l’applicazione delle agevolazioni. Una delibera dichiarata nulla da un giudice e che obbligherebbe ad una nuova delibera di approvazione dei lavori con la costituzione del fondo speciale, provocherebbe ex-tunc l’impossibilità di applicare lo sconto in fattura o la cessione del credito ai sensi del comma 2 lettera b) del D.L. 39/2024 e, se il Disegno della Legge di Bilancio in corso di approvazione in Parlamento dovesse lasciare immutate le norme previste, la decadenza del superbonus per le previsioni di cui all’art. 8, comma 3 del DDL.
Le conseguenze sarebbero molteplici e devastanti: dai lavori già iniziati in assenza di una delibera valida al pagamento all’impresa esecutrice delle quote fino ad allora previste in sconto, dalla responsabilità dell’amministratore a quella degli asseveratori tecnici e fiscali.
Il fondo speciale e il condominio minimo
Come già accennato in premessa, la norma civilistica non esenta i condomìni minimi a costituire il fondo speciale in caso di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni. In questo caso, sarà il “capo-condòmino” o il “rappresentante dei condòmini”, delegato a tale funzione dall’assemblea dei proprietari degli immobili, ad aprire un conto dedicato sul quale far affluire i fondi necessari per effettuare i lavori.
Poiché i condòmini non sono tenuti a richiedere il codice fiscale per il condominio, ai fini dell’apertura del conto dedicato, il delegato può aprire a proprio nome il conto corrente. Egli sarà comunque tenuto a dimostrare che i pagamenti sono stati effettuati per la realizzazione degli interventi sulle parti comuni dell’edificio e non nel proprio interesse.
In conclusione, si riporta quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello 809 del 2021 per quanto riguarda i pagamenti effettuati in ambito del condominio minimo: “per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale e possono utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Resta fermo che è necessario, comunque, dimostrare che gli interventi sono effettuati su parti comuni dell'edificio. Le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di tutti i condòmini, che effettua, ovvero effettueranno, anche i correlati adempimenti. Si fa presente che, come ribadito, da ultimo, con la circolare n. 7/E del 2021, con riferimento alle detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, tali detrazioni spettano anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti. Ai fini della detrazione è, tuttavia, necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l'indicazione della relativa percentuale. Tali integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d'imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta”.
A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità