Plusvalenze Superbonus: possibili modifiche alla norma
Presentato un emendamento al Decreto Fiscale che potrebbe modificare le condizioni attualmente previste dalla Legge di Bilancio 2024
Rimane sempre un argomento caldo, quello della tassazione sulle plusvalenze al 26% derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di lavori Superbonus prevista dall’art. 1, comma 64, della Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023).
Plusvalenze su vendita immobili oggetto di Superbonus: l'emendamento alla norma
A indicare adesso delle modifiche all’attuale normativa ci pensa l’emendamento proposto in Commissione Bilancio al Senato dai sen. Lavinia Mennuni, Guido Quintino Liris e Matteo Gelmetti, nell’ambito dei lavori sul DDL n. 1274, di conversione del D.L. n. 155/2024 (c.d. Decreto Fiscale), con l’introduzione dell’art. 7-bis nel testo definitivo della futura legge.
Ricordiamo che la norma attualmente in vigore ha apportato delle modifiche:
- all’art. 67 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), inserendo al comma 1 la lettera b-bis) secondo cui “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”;
- all'articolo 68, comma 1, con l’inserimento dei seguenti periodi: "Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati".
Le modifiche proposte
L’emendamento propone di modificare il testo del comma 64, lettera a), punto 2), capoverso b-bis) facendo riferimento alle plusvalenze generate da vendite effettuate entro 5 anni e non più 10 anni, come attualmente disposto.
Inoltre si chiede di inserire il comma 64-bis, prevedendo che:
- la plusvalenza introdotta ai sensi del comma 64 non si applica in relazione agli immobili che sono stati trasferiti definitivamente a decorrere dal 1° gennaio 2024 in esecuzione di un contratto preliminare registrato o trascritto prima di tale data;
- nei casi in cui gli interventi agevolati Superbonus siano stati effettuati solamente sulle parti comuni dell'edificio e non sul singolo immobile, l'importo che il cedente è tenuto a corrispondere a titolo di imposte sui redditi o di imposta sostitutiva sulle plusvalenze non può eccedere l'ammontare del beneficio fiscale goduto;
- per i soggetti che hanno optato per la cessione del credito, nella determinazione dei costi inerenti al bene ai fini del calcolo della plusvalenza si tiene conto del 100% degli oneri finanziari sopportati in conseguenza alla suddetta cessione;
- entro centocinquanta giorni dall'entrata in vigore del nuovo comma 64-bis, il MEF tramite decreto determinerà un meccanismo di tassazione della plusvalenza in funzione dell'effettiva fruizione degli interventi agevolati, in dichiarazione dei redditi.
Il commento: emendamento necessario per aiutare il mercato
La proposta di emendamento nasce a seguito del tavolo di confronto tra associazioni ed esponenti politici organizzato dalla FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), al quale hanno partecipato rappresentanti del Consiglio Nazionale del Notariato, del Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati e dell’ANCE, insieme a diversi parlamentari.
Le indicazioni ricevute sono state formulate quindi nell’attuale proposta emendativa, accolta con favore dalla FIMAA, che sottolinea come l’attuale disciplina sulla tassazione stia determinando una contrazione nelle compravendite, rischiando così di rallentare il mercato immobiliare, e quindi l’intero comparto che rappresenta il volano della economia, e oltre il 20% del PIL nazionale.
“La FIMAA attenziona da tempo tale disposizione e si è attivata da diversi mesi per evidenziare le criticità della norma, commenta Maurizio Pezzetta, Vicepresidente vicario di FIMAA. “Ringraziamo i vari rappresentanti politici attenti alla questione, e le Associazioni con le quali FIMAA ha sollevato l’attenzione sul tema e che hanno collaborato con noi alla stesura di alcune proposte-chiave per modificare la disciplina. Auspichiamo che la proposta emendativa, che punta a garantire maggiore equità e a ristabilire il pieno rispetto del principio del legittimo affidamento tra contribuente e Amministrazione, possa trovare un consenso trasversale nel panorama parlamentare ed essere approvata”.