Superbonus: senza stato legittimo niente CILAS

Avvio superbonus: la CILAS

Il superbonus è la “famigerata” detrazione fiscale messa a punto dal Governo Conte II in pieno periodo pandemico con l’art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), convertito dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77.

Considerate le evidenti difficoltà dovute alla ricostruzione dello stato legittimo per la presentazione del titolo edilizio, il successivo Governo Draghi ha modificato l’art. 119 del Decreto Rilancio con il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis), convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108.

In particolare, l'art. 33, comma 1, lettera c) del D.L. n. 77/2021 ha sostituito integralmente il comma 13-ter dell'art. 119 del Decreto Rilancio e inserito i due nuovi commi 13-quater e 13-quienquies:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis, comma 1 -bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13 -ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Tre commi importanti perché hanno:

• previsto una procedura amministrativa diversa per l’avvio del superbonus mediante la cosiddetta CILAS, all’interno della quale non era più necessario attestare lo stato legittimo;
• slegato il superbonus dalle cause di decadenza previste all’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), prevedendo nuove casistiche (art. 119, comma 13-ter, lettere a), b), c) e d;
• mantenuto inalterato il potere repressivo della P.A. relativamente alla legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Soprattutto il primo punto ha indotto molti tecnici a pensare che non solo il superbonus richiedesse un titolo all’interno del quale non fosse necessario dichiarare lo stato legittimo ma che lo stesso non fosse proprio necessario.

Convinzione che è stata puntualmente smentita da alcuni pronunciamenti della giustizia amministrativa tra i quali ricordiamo:

• l’ordinanza del TAR Veneto 13 marzo 2023, n. 128;
• l’ordinanza del TAR Calabria 13 aprile 2023, n. 175;
• la sentenza del TAR Lazio 7 dicembre 2023, n. 18386;
• l’ordinanza del TAR Toscana 16 gennaio 2024, n. 72;
• la sentenza del TAR Piemonte 27 febbraio 2024, n. 203;
• la sentenza del TAR Campania 22 maggio 2024, n. 3312;

e per ultimo il nuovo intervento del TAR Campania.

La pronuncia del TAR Campania

La nuova pronuncia del TAR Campania riguarda un intervento di superbonus avviato a seguito di presentazione una CILAS su un edificio privo dello stato legittimo. Nel dettaglio, a seguito di presentazione di una prima SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Lavori), il Comune aveva rilevato l’esistenza di importanti difformità tra lo stato dei luoghi come emergente dal titolo edilizio rilasciato per l’edificazione del fabbricato (e rappresentato nella SCIA) e quello effettivo.

Dunque, una volta rilevate tali difformità rispetto allo stato dei luoghi rappresentato nei grafici depositati, nonché rispetto a quanto autorizzato, il Comune ha, quindi, legittimamente inibito la prosecuzione dei lavori oggetto della SCIA (anche in considerazione che agli atti non risultava pendente alcuna richiesta di sanatoria).

All’inibizione della prosecuzione dei lavori oggetto della SCIA segue l’improcedibilità della CILAS presentata per l’effettuazione degli interventi oggetto del beneficio del Superbonus.

Sul punto il TAR ha rilevato di dover applicare il principio generale a mente del quale gli interventi edilizi, per essere lecitamente realizzati, devono afferire a immobili non abusivi, verificandosi altrimenti un effetto di propagazione dell’illecito per cui le opere aggiuntive partecipano delle caratteristiche di abusività dell’opera principale.

Nel caso di specie, sussistono dei profili di abusività dell’immobile al quale la CILAS si riferisce; né, d’altro canto, appare in proposito decisivo il fatto che detti aspetti si riferiscano al piano seminterrato: ciò in quanto il fabbricato deve, necessariamente, essere considerato un organismo edilizio di carattere unitario, comprensivo di ogni sua parte, ivi inclusi gli spazi adibiti a ricovero auto nel piano seminterrato, risultando ingiustificata, ai fini in commento, la pretesa di scotomizzazione di tale piano (e della relativa legittimità) dalla complessiva edificazione.

Neppure rileva quanto argomentato dal Condominio ricorrente in riferimento alla previsione dell’art.119, comma 13-ter del D.L. n.34/2020 che prevede: “La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Secondo l’interpretazione che della norma è stata finora fornita dalla giurisprudenza, e che il TAR ha condiviso, il venir meno dell’obbligo di asseverazione dello stato legittimo dell’immobile riflette l’esigenza di semplificazione dell’iter amministrativo, ma non comporta l’irrilevanza degli abusi edilizi eventualmente sussistenti. In particolare, è stato osservato che anche gli interventi soggetti a CILAS sono soggetti alle medesime regole generali, in base alle quali gli interventi edilizi possono essere realizzati solo se afferenti ad immobili non abusivi.

Stato legittimo: cosa è cambiato con il Decreto Salva Casa

Occorre ricordare che dopo la “rivoluzione” arrivata con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), sono parecchie le disposizioni cambiate nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Tra queste non solo la definizione di stato legittimo contenuta all’interno del comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE.

Con il nuovo comma 1-bis è cambiata la definizione di stato legittimo che diventa:

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34,37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Il Salva Casa non si è limitato a modificare la definizione di stato legittimo ma è andato oltre inserendo all’art. 9-bis del TUE, il nuovo comma 1-ter che dispone:

Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Una disposizione molto importante che consente di differenziare, negli immobili in condominio, lo stato legittimo delle singole unità immobiliari da quello dell’edificio. In particolare, per la ricostruzione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non hanno alcun effetto le difformità edilizie sulle parti comuni e, viceversa, per la ricostruzione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le eventuali difformità presenti sulle singole unità immobiliari.