Condono edilizio: la deroga ai limiti volumetrici e soggetti legittimati

In caso di domanda di condono per un unico immobile che superi i limiti volumetrici di 750mc, non è possibile presentare distinte istanze da parte di diversi soggetti, quando non siano individuati distinti titoli che dimostrino il frazionamento reale del cespite.

Frazionamento artificioso e condono edilizio: il no della Cassazione

A ribadire il divieto di frazionamento artificioso finalizzato ad eludere i limiti volumetrici imposti dalla normativa condonistica è la Corte di Cassazione con la sentenza del 22 ottobre 2024, n. 38815, che ha respinto il ricorso per la revoca/sospensione dell’ordine di demolizione di un immobile, costruito in area sottoposta a vincolo di inedificabilità.

Secondo i ricorrenti, il Tribunale avrebbe dovuto attendere la definizione delle quattro istanze di condono pendenti sull’immobile considerato che il manufatto era composto da quattro appartamenti adibiti sin dall'origine come autonome abitazioni. Di conseguenza, ciascuno dei soggetti che aveva presentato istanza di condono vantava la propria legittimazione in quanto nella piena disponibilità dell'immobile per il quale aveva avanzato l'istanza.

Una tesi non condivisa dagli ermellini, che hanno ritenuto il ricorso inammissibile e hanno pienamente legittimato la decisione del Tribunale secondo cui i limiti volumetrici previsti dalla legge n. 724/1994 (c.d. “Secondo Condono Edilizio”) di 750 mc erano stati abbondantemente superati, atteso che l'intero immobile era di 1.680 mc.

Le domande di condono erano relative a un unico corpo di fabbrica, sviluppato su 2 livelli collegati da una scala interna e che solo successivamente i ricorrenti vi avevano stabilito la propria residenza.

Istanza di condono: quando di possono presentare più domande?

Spiega la Corte che non è ammessa la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli art. 6 e 38, comma 5, della legge n. 47/1985 (c.d. “Primo Condono Edilizio”), richiamati dall'art. 39, comma 6, della legge n. 724/1994, quando si tratti di un unico immobile e non siano individuati distinti titoli in relazione a un frazionamento reale del cespite.

Il frazionamento dei permessi a costruire in sanatoria per eludere il limite dei 750 mc è illegittimo e determina la disapplicazione degli atti amministrativi

Tale orientamento trova fondamento in quanto sancito dalla Corte Costituzionale, che con la sentenza n. 302/1996 ha precisato che per le nuove costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione), di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, procedendo, quindi, alla scissione della domanda di sanatoria riferita ad unico edificio (con la conseguente applicazione a ciascuna domanda del limite volumetrico dei 750 mc), soltanto quando vi sono diversi soggetti legittimati per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo, presupposto che ricorre nei seguenti casi:

• proprietà di parte della costruzione a seguito di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31, primo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47)
• oppure titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile), titolarità di diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto abiliti a fare le opere (art. 31, terzo comma, della legge n. 47/1985, in relazione all'art. 4 della n. 10/1977);
• o ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria (art. 31, terzo comma, della legge n. 47/1985), come l'istituto di credito mutuario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.

Proprio in relazione a quest'ultima ipotesi, la Corte di Cassazione ha recentemente escluso che la mera disponibilità di fatto di una parte del bene per tolleranza del proprietario legittimi la presentazione di un'autonoma e separata domanda di concessione in sanatoria relativamente a tale porzione dell'immobile o che una tale legittimazione spetti ai comproprietari prima dell'intervenuta divisione.

Nel caso in esame, non si individua alcun atto negoziale scritto che all'epoca della presentazione delle domande di concessione in sanatoria attribuisse diritti su porzioni del fabbricato ai diversi soggetti, né si deducono elementi che consentano di inferire che avessero conseguito il possesso di parti dell'edificio.

Va, quindi, esclusa la legittimazione all'inoltro di più domande di condono per lo stesso immobile, con conseguente inammissibilità del ricorso.