Sismabonus-acquisti su immobili al grezzo: le tutele extracontrattuali per l’acquirente
In caso di vendita di immobili da costruire, il rilascio di una fideiussione bancaria è un obbligo per il costruttore. È consigliabile, però, “integrarla” in base alla detrazione spettante
Il tempo a disposizione per coloro che intendono acquistare una casa antisismica agevolandone fiscalmente il costo con aliquota di detrazione (o di sconto) pari al 85% è sempre meno. La scadenza del 31 dicembre 2024 è infatti dietro l’angolo, e gli adempimenti da rispettare sono molti e molto tecnici, andando dalla concreta realizzazione degli interventi in grado di ridurre la classe di rischio sismico dell’immobile, passando per il deposito delle asseverazioni previste dalla legge, per finire con la necessità di rogitare entro fine anno.
C’è molto da fare, insomma, ed è allora da accogliere positivamente il chiarimento con cui il Fisco ha specificato che per accedere al Sismabous-acquisti non è necessario aver completato la totalità dei lavori entro la sua scadenza, almeno a certe condizioni.
Ma ciò non significa, di contro, che i lavori possano essere “sospesi” o mai terminati, perché il rischio in tal senso è anche quello di veder “sfumare” il bonus fruito, con conseguenti recuperi fiscali che colpiscono - inevitabilmente - l’acquirente e beneficiario della detrazione.
L’ordinamento, però, prevede un meccanismo di tutela per le compravendite di immobili “non finiti”, basato sull’obbligatorietà per il costruttore di rilasciare una fideiussione.
Meccanismo che, tuttavia, non considera gli aspetti fiscali legati ad eventuali detrazioni fruite. Gli acquirenti che beneficiano del Sismabonus-acquisti per immobili “non finiti” dovranno allora, con l’aiuto di un consulente, gestire tale specifico aspetto, per proteggersi dall’eventualità di essere “abbandonati” dal costruttore e perdere così sia il bonus e sia l’immobile finito.
L’acquisto di immobili non finiti
È già la lettura delle disposizioni in materia di Sismabonus-acquisti a offrire i primi elementi utili a comprendere la non necessità di completare i lavori del tutto entro la sua scadenza per ottenerlo legittimamente.
Il DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies, infatti, si riferisce alle tempistiche da rispettare, ma si limita a disporre che la vendita dell’unità immobiliare deve avvenire “entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori”, senza ulteriori indicazioni, e in ogni caso entro la data di scadenza dell’agevolazione.
Insomma, non è scritto da nessuna parte che entro il 31 dicembre 2024 il cantiere debba essere chiuso, ma solo che entro la data menzionata siano state concluse le operazioni di compravendita, con la sottoscrizione del rogito.
Tale interpretazione è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 14/2024, ponendo però l’accento sulla necessità di completare entro l’anno i lavori strutturali, in quanto questi realizzano il salto di classe di rischio sismico posto come requisito d’accesso al bonus.
Oltre a dover necessariamente stipulare entro l’anno l’atto di compravendita, nel dettaglio, il Fisco ha spiegato che l’unico altro obbligo da rispettare entro la stessa data è legato al fatto che “l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58”. Siccome detta asseverazione va presentata “all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura […] e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia” (ad esempio F/3, ndr.).
I lavori vanno comunque chiusi
Se non entro l’anno, però, gli interventi devono comunque essere portati a termine, e ne va anche della corretta spettanza del bonus.
In particolare, chi valuta di acquistare un immobile “al grezzo” col Sismabonus-acquisti, dovrà sicuramente porre maggiore attenzione al rogito di quanto sia già necessaria, in generale, quando la compravendita è alleggerita da una detrazione fiscale.
In fase di rogito, nel dettaglio, sarà il caso di far specificare al venditore che egli dovrà completerà, ad esempio, l’iter autorizzativo necessario affinché l’immobile possa essere dichiarato agibile e affinché sia formalmente consentito il suo utilizzo abitativo.
La fideiussione obbligatoria
È chiaro, insomma, che il contratto definitivo di compravendita (ben redatto, come detto) può riguardare un immobile non finito e comunque permettere di scontare fiscalmente il prezzo pagato, ma l’operazione non è priva di rischi anche una volta adottate tutte le accortezze contrattuali.
Simili compravendite, infatti, possono ricadere sotto l’ombrello della disciplina regolata dal D.Lgs. n. 122/2005, che riguarda la tutela “extracontrattuale” dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
Proprio per proteggere il “contraente debole” dalla possibilità che il costruttore attraversi una crisi tale da non permettergli di terminare i lavori, detta normativa impone allo stesso di rilasciare all’acquirente una fideiussione che gli garantisca, eventualmente, di riottenere le somme versate.
Gli aggiustamenti in base al Sismabonus-acquisti
Tuttavia, l’art. 2 del D.Lgs. citato prevede che la garanzia fideiussoria obbligatoria debba essere “di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso”. Tale strumento di tutela, allora, non è di per sé in grado di coprire ogni rischio che può interessare una compravendita non solo rischiosa perché riguarda un immobile incompleto, ma rischiosa “doppiamente”, perché in gioco c’è anche una detrazione edilizia.
Ebbene, nonostante la norma richiamata non lo preveda obbligatoriamente, nulla vieta di utilizzare il meccanismo della fideiussione “aggiungendo” delle specificazioni relative proprio alla detrazione. Ad esempio, cioè, l’importo della stessa potrebbe prendere in considerazione anche l’ammontare del bonus edilizio cui si ha diritto, così da coprirlo nel caso in cui, per un motivo o per un altro, l’immobile rimanga allo stato grezzo.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia e
di contenziosi civili
www.cristianangeli.it