Testo Unico Edilizia e Salva Casa: la sanatoria semplificata che non c’è

Il nuovo art. 36-bis inserito dal Salva Casa nel Testo Unico Edilizia necessita di alcuni provvedimenti normativi prima di poter essere applicato

di Gianluca Oreto - 19/11/2024

Il Decreto Legge è un provvedimento d’urgenza emanato dall’esecutivo per risolvere situazioni straordinarie e urgenti. Proprio per questo motivo, il Decreto Legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e viene poi presentato alle Camere per la sua conversione in legge entro 60 giorni (decorsi i quali decade).

Benché sia chiaro che in Italia il potere legislativo sia detenuto dal Parlamento, da parecchi anni (troppi) è sempre più frequente la decretazione d’urgenza che in alcuni casi (tanti) mal si concilia con le tempistiche molto ristrette di questi provvedimenti.

Testo Unico Edilizia e Salva Casa: l’urgenza

È il caso del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) convertito in Legge n. 105/2024 che, com’è noto, contiene “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” che hanno notevolmente modificato il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Nel preambolo del D.L. n. 69/2024 la straordinaria necessità ed urgenza sono motivate con riferimento:

al rilancio del mercato della compravendita immobiliare
alla necessità di provvedere all'introduzione di disposizioni di semplificazione in materia edilizia e urbanistica, volte a superare le incertezze interpretative e consentire la riqualificazione e la valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari.

A tal fine, dopo la conversione in legge, il Salva Casa è intervenuto con riferimento ai seguenti articoli del Testo Unico Edilizia:

Articolo	Rubrica	Comma
2-bis	Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati	1-quater
6	Edilizia libera	1, lett b-bis) e b-ter)
9-bis	Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili	1-bis e 1-ter
10	Interventi subordinati a permesso di costruire	2
23-ter	Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante	1-bis, 1-ter, 1-quater, 1-quinquies, 3
24	Agibilità	5-bis, 5-er, 5-quater
31	Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali	3 e 5
32	Determinazione delle variazioni essenziali	3
34-bis	Tolleranze costruttive	1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis, 3-ter
34-ter	Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo	Nuovo articolo
36	Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità	1
36-bis	Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali	Nuovo articolo
37	Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività	1 e 4

In un precedente approfondimento abbiamo già trattato le problematiche connesse alla nuova definizione di stato legittimo legate, soprattutto, ad una formulazione probabilmente leggera.

In questo articolo parleremo della nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del TUE. Una delle disposizioni principali volute dal Salva Casa (perché “urgente”) che, però, al momento risulta essere inutilizzabile, mal conciliandosi con le caratteristiche d’urgenza del Decreto Legge.

La sanatoria semplificata: le tre particolarità

La nuova sanatoria semplificata è (o sarebbe) applicabile in caso di:

interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 34;
interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 37;
variazioni essenziali (art. 32 del TUE).

Le grandi particolarità di questa nuova sanatoria sono tre:

la sanatoria può essere ottenuta nel caso esista una doppia conformità edilizia e urbanistica “asimmetrica”: l'intervento deve, cioè, risultare conforme:
1. alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
2. ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione;
lo sportello unico edilizia può condizionare la sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate (misure che costituiscono condizioni necessarie per la formazione del titolo);
sulla richiesta di sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio assenso).

La sanatoria semplificata: cosa manca per poterla applicare

Disposizioni certamente interessanti sulle quali è in corso da mesi un dibattito tra le parti coinvolte (tecnici della P.A. e liberi professionisti) e su cui tutti sono d’accordo su almeno due aspetti.

Il primo (relativo) riguarda la necessità di aggiornare la modulistica edilizia nazionale contemplando proprio il caso della sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del TUE. Una mancanza certamente non “bloccante” in considerazione delle caratteristiche d’urgenza del Decreto Legge che imporrebbero alla Pubblica Amministrazione di accettare istanze presentate su una modulistica approntata dal professionista incaricato.

Bloccante è, invece, un secondo aspetto. Per poter ottenere il permesso di costruire o la SCIA in sanatoria, il comma 5, art. 36-bis del TUE prevede il pagamento a titolo di oblazione di un importo:

pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32. Non si applica l'incremento del 20 per cento nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all'articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Nel primo caso non è ancora chiarissimo il concetto di “parziale difformità dal permesso di costruire”. Nel secondo caso, invece, il comparto dell’edilizia è in attesa della più volte annunciata pubblicazione del provvedimento del Ministero delle Infrastrutture contenente le indicazioni per il calcolo della sanzione.

In definitiva, il D.L. n. 69/2024 resta un provvedimento d’urgenza che a distanza di 4 mesi dalla sua conversione in legge necessita ancora di alcuni tasselli per produrre gli effetti sperati.