Recupero sottotetti ed edilizia libera in Sicilia dopo il Salva Casa

Il Salva Casa nella Regione Siciliana

A seguito della versione vigente della L.R. n. 16/2016, all’indomani delle modifiche al d.P.R. n. 380/2001 arrivate dal Salva Casa, la Regione Siciliana si è ritrovata con alcune delle nuove disposizioni recepite dinamicamente e con altre da recepire.

Situazione che è stata chiarita dal Dipartimento Urbanistica della Regione Siciliana con la circolare 8 agosto 2024, prot. 12002 che ha dato conferma degli articoli modificati dal Salva Casa immediatamente applicabili e quelli che necessitavano di un recepimento.

In particolare, i seguenti articoli del d.P.R. n. 380/2001 sono stati immediatamente applicabili sin dalla pubblicazione del Salva Casa e della sua legge di conversione:

• art. 2-bis - Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati (comma 1-quater);
• art. 9-bis - Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili (commi 1-bis e 1-ter);
• art. 23-ter - Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante (commi 1-bis, 1-ter, 1-quater, 1-quinquies, 3)
• art. 24 – Agibilità (commi 5-bis, 5-er, 5-quater);
• art. 31 - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (commi 3 e 5);
• art. 34-bis - Tolleranze costruttive (commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis, 3-ter);
• art. 37 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (commi 1 e 4).

Per quanto concerne i seguenti articoli del TUE:

• art. 6 - Edilizia libera (comma 1, lett b-bis) e b-ter));
• art. 10 - Interventi subordinati a permesso di costruire (comma 2);
• art. 32 - Determinazione delle variazioni essenziali (comma 3);
• art. 36 - Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità (comma 1);
• art. 36-bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali;

oltre che i seguenti articoli del Salva Casa:

• art. 1, comma 2 sull’utilizzo delle sanzioni di cui all'articolo 31, all'articolo 34 ter e all'articolo 36 bis del T.U.E.;
• art. 2 sulle strutture amovibili realizzate durante l'emergenza sanitaria da Covid-19;
• art. 3 con norme finali e di coordinamento;

è stata necessaria la pubblicazione della nuova Legge regionale n. 27/2024.

In questo approfondimento si analizzeranno le disposizioni del Salva Casa applicabili nella Regione Siciliana relative al recupero dei sottotetti e all'edilizia libera.

Recupero sottotetti

Il nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis del TUE, risulta essere immediatamente applicabile nella Regione Siciliana sin dal suo inserimento disposto dal Salva Casa. Tale comma dispone:

1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Nel dettaglio, ai sensi di questa nuova disposizione, il recupero dei sottotetti in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini, è consentito a condizione che:

• siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto;
• sia rispettata l’altezza massima assentita dal titolo che ha previsto la costruzione.

Il secondo periodo del comma 1-quater precisa che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Sul recupero dei sottotetti in Sicilia occorre considerare:

• l’art. 5 della L.R. n. 16/2016
• il parere dell’Ufficio Legislativo e Legale della Presidenza della Regione Sicilia 12 maggio 2022, n. 9988 recante
• la Circolare dell’Assessorato Territorio e Ambiente 28 giugno 2022, n. 4.

Nel dettaglio, l’art. 5, comma 1, lettera d) (sulla quale registriamo la sentenza della Corte Costituzionale n. 90 del 9 maggio 2023), numero 3), della L.R. n. 16/2016 dispone che il recupero abitativo dei sottotetti è consentito:

• purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di m. 2, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m. 1,50 per la superficie relativa;
• anche con la realizzazione di nuovi solai o la sostituzione dei solai esistenti senza alterazione del volume complessivo preesistente.

Sono definiti sottotetti “i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici ed i volumi compresi tra il tetto esistente ed il soffitto dell'ultimo piano dei medesimi edifici”.

Il successivo numero 4) dispone che gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti, delle pertinenze e dei locali accessori avvengono senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde. Tale recupero può avvenire anche mediante la previsione di apertura di finestre, lucernari e terrazzi esclusivamente per assicurare l'osservanza dei requisiti di aero-illuminazione.

Il successivo numero 5) dispone che il progetto di recupero ai fini abitativi segue le prescrizioni tecniche in materia edilizia, contenute nei regolamenti vigenti, nonché le norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici. Resta fermo il rispetto degli standard urbanistici, delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e in particolare delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di quelle relative alla tutela dell'ambiente e dell'ecosistema, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni nonché del piano paesaggistico.

Edilizia libera: le VePA

L’art. 15, comma 1, della L.R. n. 27/2024 dispone l’inserimento all’art. 3 (Recepimento con modifiche dell'articolo 6 "Attività edilizia libera" e dell'articolo 6 bis "Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata" del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380), comma 1, della L.R. n. 16/2016, delle lettere af-bis) e af-ter) che inseriscono tra gli interventi di edilizia libera rispettivamente le VePA e le pergotende.

Di seguito il testo delle due nuova lettere af-bis):

af-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, di logge rientranti all'interno dell'edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microareazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici e avere caratteristiche tecnico costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

Relativamente all’istallazione di vetrate panoramiche (VePa), ecco le caratteristiche per poterle considerare “edilizia libera”:

• amovibili;
• totalmente trasparenti;
• dirette:
  • ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici,
  • al miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche;
  • alla riduzione delle dispersioni termiche;
  • alla parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.

Possono essere installate:

• nei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio;
• nelle logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.

Tali strutture devono:

• favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
• avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Secondo il regolamento edilizio-tipo, richiamato dalla lettera af-bis):

• il balcone è l'“elemento edilizio praticabile ed aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni”;
• la loggia è l'“elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni”.

A prescindere dal riferimento ai balconi aggettanti e alle logge chiuse, dalla citata lettera af-bis), si desume che l’utilizzo di vetrate panoramiche non comporta di per sé la creazione di un nuovo volume quando sia effettuata ai soli fini di protezione temporanea dagli agenti atmosferici e riduzione delle dispersioni termiche e sia mantenuta la natura e la funzione di spazio esterno.

Diverso il caso in cui l’area, oltre che delimitata da vetrate richiudibili ed amovibili, venga collegata agli impianti dell’appartamento e dotata di riscaldamento o altri impianti di aerazione. Ciò che esclude l’applicabilità della disciplina di edilizia libera alle VePa è la natura dell’intervento nei casi in cui sia individuabile un volume chiuso potenzialmente abitabile.

Edilizia libera: le pergotende

Di seguito il testo della nuova lettera af-ter) inserita all’art. 3, comma 1, della L.R. n. 16/2016:

af-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Come per la disposizione nazionale, anche in questo caso è possibile affermare che la lettera non dispone innovazioni particolari ma segue una giurisprudenza consolidata che si è formata sull’argomento, per cui è possibile considerare interventi di edilizia libera tali opere se:

• non determinano la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
• hanno caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
• si armonizzano con le preesistenti linee architettoniche.