Cambio di destinazione d’uso e titolo edilizio: le regole post Salva Casa

Art. 23-ter - Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

1. Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

1-bis. Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

1-ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1 -quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241;
b) nei restanti casi, il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis, si procede ai sensi della lettera a)

2. La destinazione d'uso dell'immobile o dell'unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis.

3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies.

Cambio d’uso senza opere: quando?

La prima importante modifica operata dal Legislatore con il Salva Casa riguarda il concetto di cambio d’uso “senza opere” che nella versione non convertita in legge del D.L. n. 69/2024 era sfuggita.

All’interno del comma 1 viene specificato che “il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6. Salva diversa previsione da parte”.

Il citato art. 6 del TUE riguarda gli interventi di edilizia libera ovvero quelli che, “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo.

Questi interventi sono elencati all’interno del comma 1, art. 6, del TUE ma occorre fare attenzione alla Regione all’interno della quale si opera che potrebbe averli aggiornati (come ad esempio in Sicilia con la Legge n. 16/2016).

Cambi d’uso orizzontali e verticali

Ciò premesso, il legislatore ha operato una differenza tra cambi d’uso dell'immobile o dell'unità immobiliare:

• orizzontale ovvero all’interno della stessa categoria funzionale;
• verticale ovvero tra categorie funzionali differenti.

Nel primo caso (cambio d’uso orizzontale) il comma 1-bis, art. 23-ter, del TUE ne ammette sempre la possibilità “nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

Nel secondo caso (cambio d’uso verticale) il comma 1-ter, art. 23-ter, del TUE, dispone che se:

• tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c);
• riguarda una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del DM n. 1444/1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia;

il cambio è sempre ammesso “nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

A questo punto, per il cambio d’uso verticale entra in gioco il nuovo comma 1-quater, art. 23-ter, del TUE che fissa le condizioni affinché il mutamento sia ammesso. In particolare:

• viene confermato che resta ferma “la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile”;
• nei casi di cui al comma 1-ter (cambio tra le categorie funzionali a), a-bis), b) e c) e immobile in zone A), B) e C)), il cambio non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM n. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla Legge n. 1150/1942;
• resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Viene prevista una disciplina speciale per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Per questa tipologia di unità immobiliari, il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies è applicabile.

Al comma 3, art. 23-ter, del TUE, dopo aver disposto l’adeguamento delle leggi regionali alle nuove disposizioni che, comunque, trovano applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, viene prevista un’ultima disposizione. In particolare “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies.

Il titolo edilizio

Ma una delle disposizioni certamente più importanti prevista dal Salva Casa, riguarda il titolo edilizio necessario, che fino al D.L. n. 69/2024 poteva spaziare dalla CILA al permesso di costruire con condizioni molto sfumate.

Unitamente alla nuova versione del comma 2, art. 10 (Fermo restando quanto previsto dall'articolo 23-ter, comma 1-quinquies), il comma 1-quinquies, art. 23-ter, del TUE dispone che nei casi previsti ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• se avviene senza opere è necessaria la SCIA;
• in tutti gli altri casi si dovrà presentare il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (CILA), si procede comunque con la SCIA.

È chiaro che al di fuori dei casi di cui ai citati commi 1-bis e 1-ter, le regole del cambio di destinazione d'uso restano quelle precedenti il Salva Casa.