Superbonus, CILAS e varianti: contenziosi all’orizzonte

Il caso di specie

L’intervento del TAR Marche arriva a seguito di un ricorso presentato per l’annullamento di un’ordinanza di sospensione dei lavori emanata dal Comune a seguito di un controllo in cui rilevava la non ammissibilità di una CILAS in variante per l’esecuzione di opere (tra le quali una demolizione parziale) già realizzate.

Entrando nel dettaglio della vicenda, l’intervento di superbonus (regolarmente assentito tramite presentazione di CILAS ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter, D.L. n. 34/2020, convertito in Legge n. 77/2020) riguardava un edificio nel contesto del Piano Particolareggiato del Nucleo Urbano (P.P.N.U.), classificato come edificio di categoria “B” (edifici di interesse ambientale), non soggetto però a vincolo paesaggistico, in quanto già all’epoca della istituzione del vincolo esso ricadeva all’interno del nucleo abitato storico.

Nella CILAS presentata dal tecnico incaricato erano previste le seguenti opere:

• rifacimento dei solai di sottotetto e copertura, sostituiti con travature lignee lamellari e nuovo manto di copertura in coppi;
• sostituzione dei solai lignei dei piani primo e secondo con nuovi solai in latero-cemento e realizzazione di tutte le opere complementari per il ripristino dell’agibilità dei singoli appartamenti;
• interventi di rinforzo delle murature portanti con intonaco armato;
• interventi di scuci-cuci;
• demolizione e ricostruzione del balcone al piano secondo e sostituzione delle ringhiere.

Dopo l’avvio dei lavori, a seguito di imprevedibili eventi naturali (due temporali e un terremoto), tenuto conto del rischio concreto per l’incolumità e la sicurezza degli operatori del cantiere, così come di coloro che abitano al piano terra dell’edificio, al fine di eliminare i rischi di possibili ulteriori crolli spontanei il direttore lavori ordinava alla ditta esecutrice dei lavori di procedere allo smontaggio di una porzione delle murature ai lati est ed ovest per un tratto sufficiente a mettere in sicurezza l’edificio.

Successivamente, i tecnici comunali effettuavano un sopralluogo presso il fabbricato, all’esito del quale rilevavano l’avvenuta demolizione di una parte delle due pareti perimetrali dell’edificio ai lati est ed ovest in difformità rispetto a quanto previsto nella CILAS.

A distanza di pochi giorni, al fine di regolarizzare lo stato del cantiere in conseguenza della situazione inaspettata che aveva visto la necessità di intervenire sulle pareti perimetrali dei lati est ed ovest (le quali, in base al progetto presentato, avrebbero dovute essere integralmente mantenute), il progettista/D.L. presentava una CILAS in variante in cui l’intervento veniva modificato nel senso di prevedere la ricostruzione della porzione delle pareti perimetrali ai lati est ed ovest interessate dagli eventi sopra descritti.

La CILAS in variante veniva presentata ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter, D.L. n. 34/2020, ritenendo tale titolo idoneo, stante l’assimilazione ex lege di tutti gli interventi (anche quelli riguardanti le parti strutturali dell’edificio e i prospetti) alla categoria della manutenzione straordinaria.

Ricordiamo, infatti, che la CILAS, ai sensi del citato comma 13-ter, può essere utilizzata per tutti gli interventi fatta esclusione per quelli comportanti la “demolizione e ricostruzione integrale” dell’edificio.

Tuttavia, il Comune, dopo aver richiamato genericamente le norme applicabili alla fattispecie in questione e dopo aver dato atto della produzione da parte della proprietà della CILAS e della CILAS in variante, dichiarava testualmente che “…risulta non ammissibile la CILAS in Variante (…) trattandosi di opere già realizzate (per la parte di avvenuta demolizione delle pareti Est ed Ovest del fabbricato)…” e contestualmente diffidava “all’immediata sospensione dei lavori fino alla conclusione del procedimento in oggetto”, riservandosi l’adozione dei provvedimenti definitivi ai sensi del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Per ultimo arriva l’ordinanza di sospensione dei lavori, senza peraltro specificare quali fossero le prescrizioni a cui i proprietari avrebbero dovuto adeguarsi e senza indicare la durata del periodo di sospensione.

La decisione del TAR

Il TAR Marche, dopo un’attenta ricostruzione normativa, si chiede: quale è in concreto il vulnus che la presente iniziativa edificatoria viene ad arrecare tanto alla disciplina urbanistica comunale quanto alla disciplina speciale del c.d. superbonus?

Il TAR rileva che la conformità urbanistico-edilizia può:

• sussistere ex ante (e questo quando le opere eseguite sono del tutto conformi al titolo abilitante);
• essere conseguita in corso d’opera (e questo accade quando venga presentata un’istanza di variante);
• essere accertata ex post ai sensi dell’art. 36 del T.U. n. 380/2001, non esistendo al riguardo preclusioni legali.

Proprio per questo motivo il TAR afferma che “se l’obiettivo del c.d. superbonus era quello di accrescere il rendimento energetico ed eventualmente anche sismico del patrimonio edilizio nazionale, non si vedono ragioni valide per escludere dal beneficio fiscale interventi che, sia pure tramite varianti o sanatorie, abbiano comunque conseguito il risultato entro i termini di legge (ferme restando le sanzioni edilizie non reali che il Comune ha dovuto eventualmente applicare nei riguardi del soggetto che ha realizzato l’intervento)”.

Per quanto attiene in particolare alla CILAS in variante:

• l’art. 119, comma 13-ter, della L. n. 77/2020 non esclude espressamente la possibilità di presentare una variante al progetto iniziale, fatta salva la necessità, ai fini della conservazione del beneficio fiscali, di ultimare i lavori entro i termini previsti. La norma in commento, infatti, si limita a prevedere la perdita del beneficio di cui all’art. 49 del Testo Unico Edilizia in caso di mancata presentazione della CILAS o di lavori eseguiti in difformità della CILAS;
• la disciplina generale di cui al Testo Unico Edilizia consente pacificamente la presentazione di varianti in corso d’opera al titolo edilizio originario.

Con specifico riguardo al caso di specie, rilevano le circostanze asseverate, con piena assunzione di responsabilità, dal progettista in merito alle ragioni di urgenza che hanno impedito di presentare la variante prima della demolizione delle parti ammalorate dei muri di prospetto. Su tali circostanze il Comune avrebbe dovuto svolgere un’adeguata istruttoria e non limitarsi ad evidenziare che le demolizioni parziali erano state già eseguite, perché questa circostanza non è stata negata né dai ricorrenti né dal progettista.

Dal punto di vista tecnico, la difesa comunale pone la seguente domanda: “se il rischio di crollo è stato determinato dall’allagamento conseguente al fortunale del mese di agosto 2023 e dall’imbibimento della muratura (del piano terra, ovviamente, perché il livello dell’acqua era di soli venti centimetri), per quale ragione la demolizione ha riguardato solo i piani primo, secondo e sottotetto e perché è stata utilizzata come basamento proprio la muratura pericolante ed imbibita di acqua del piano terra?”.

Il TAR, quindi, rileva la relazione del progettista allegata alla CILAS in variante e in cui si spiega che, pur essendosi le pareti perimetrali imbibite d’acqua a seguito dei fortunali estivi, l’interessamento del piano terra è stato solo marginale, il che vuol dire che, una volta asciugatisi i muri, non era necessario demolire anche le pareti del piano terra, il quale è rimasto peraltro sempre abitato.

In conclusione il ricorso è stato accolto, con conseguente annullamento degli atti impugnati.

Andrebbe chiarito, a questo punto, cosa è accaduto non solo all’intervento in questione ma anche all’accesso al superbonus che, com’è noto, ha previsto delle tempistiche precise che per l’aliquota al 110% sono scadute il 31 dicembre 2023.