Cambio di destinazione d’uso: il titolo edilizio dopo il Salva Casa
La Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 ha previsto una nuova disciplina per il cambio di destinazione d’uso, regolando il titolo edilizio necessario
Una delle innovazioni certamente più utili inserite nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dalla Legge n. 105/2024, di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), riguarda certamente il cambio di destinazione d’uso.
Il cambio di destinazione d’uso: l’annosa questione del titolo edilizio
Un tema che nel corso degli anni ha ricevuto parecchi interventi da parte della giustizia amministrativa, soprattutto con riferimento al titolo edilizio necessario che, prima del Salva Casa, poteva spaziare dalla CILA al permesso di costruire.
Tra cambi d’uso verticali e orizzontali, con o senza opere, zone omogenee, il rischio è sempre stato quello di sottovalutare un eventuale cambio d’uso con tutte le conseguenze che ne derivano.
Tra le altre cose, sempre prima del Salva Casa, l’art. 10, comma 2, del Testo Unico Edilizia disponeva solo che “Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività”.
Dopo le modifiche apportate dal Salva Casa, relativamente al cambio di destinazione d’uso occorre considerare l’art. 1 del D.L. n. 69/2024 ed in particolare:
- la lettera b-ter) che aggiunge in premessa al citato comma 2, art. 10 le seguenti parole “Fermo restando quanto previsto dall'articolo 23-ter, comma 1-quinquies,";
- la lettera c) che con i numeri 01), 1) e 2) modifica copiosamente l’art. 23 del Testo Unico Edilizia.
Con queste due modifiche, da una parte viene semplificato il cambio d’uso verticale e orizzontale, dall’altra si chiarisce definitivamente l’annosa questione legata al titolo edilizio necessario.
La nuova disciplina per il cambio d’uso
A differenza di una rubrica ancora denominata “Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante”, la nuova versione dell’art. 23-ter contiene una vera e propria disciplina sui cambi d’uso, all’interno della quale restano ferme le categorie funzionali originarie:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
Viene, finalmente, chiarito cosa si intenda per mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare “senza opere”. Tale fattispecie si configura se:
- il cambio non comporta l'esecuzione di opere edilizie;
- oppure se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera di cui all’art. 6 del Testo Unico Edilizia.
Cambio d’uso orizzontale e verticale
A questo punto entrano in gioco i cambi d’uso che possono essere:
- orizzontali, se avvengono all’interno della stessa categoria funzionale;
- verticali, se avvengono tra categorie funzionali differenti.
Nel primo caso il cambio è sempre ammesso “nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”. Occorrerà, dunque, fare sempre molta attenzione agli strumenti urbanistici locali.
Il cambio verticale di una singola unità immobiliare:
- tra le categorie funzionali a), a-bis), b) e c);
- in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C);
è sempre consentito nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
In questi casi, il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Il comma 1-quater conferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.
Infine, per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le nuove disposizioni si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
La scelta del titolo edilizio
La parte più interessante delle innovazioni contenute nell’art. 23-ter riguarda il titolo edilizio necessario per il mutamento di destinazione d'uso. In particolare, il comma 1-quienquies dispone che il cambio d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
- se avviene senza opere edilizie, sarà necessaria una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
- in tutti gli altri casi si dovrà presentare il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere assentibili tramite CILA, si procederà comunque con SCIA.