Chiusura veranda e ampliamento volumetrico: come affrontare la pratica edilizia

Come affrontare dal punto di vista normativo un ampliamento volumetrico: pratica edilizia, esecuzione e chiusura dei lavori, normativa e giurisprudenza

di Redazione tecnica - 09/12/2024

Un errore di valutazione che ha generato contenziosi e ricorsi riguarda la chiusura di una veranda per la quale occorre considerare un aspetto determinante. La chiusura di una veranda, infatti, comporta un ampliamento volumetrico, il che la rende più complessa rispetto ad un intervento minore e sulla quale occorre considerare tanti aspetti.

Veranda: la tipologia di chiusura

Preliminarmente occorre aver chiaro che per intervenire chiudendo una veranda è possibile utilizzare:

  • chiusure amovibili e temporanee: che non sono considerate volumetria, a patto che non alterino in modo permanente la destinazione d’uso dell’immobile e siano facilmente rimovibili;
  • chiusure stabili e permanenti: che generano un nuovo volume abitabile.

Se l’intervento prevede una chiusura amovibile e temporanea (es. tende retrattili, vetrate scorrevoli senza guide fisse al suolo):

  • non viene conteggiato come aumento volumetrico;
  • può essere realizzato in edilizia libera, purché rispetti le normative di sicurezza e il regolamento comunale;

Se, invece, la veranda diventa parte integrante dell’edificio (chiusura con infissi fissi, murature, o altra struttura stabile) si configura come ampliamento volumetrico e richiede:

  • il permesso di costruire, poiché viene modificata la destinazione d’uso (da spazio accessorio a volume abitabile);
  • la verifica dell’indice di edificabilità residuo e rispetto di tutte le normative urbanistiche locali;
  • in caso di vincoli paesaggistici, sarà necessaria anche l’autorizzazione paesaggistica.

Oltretutto, nel caso di intervento in condominio, è altresì necessario valutare eventuali preclusioni stabilite dal regolamento di condominio (soprattutto con specifico riferimento al “decoro architettonico”).

Da valutare anche il caso in cui l’immobile sia vincolato (dunque non è possibile piantare neanche un chiodo senza previa autorizzazione della Soprindentenza).

Chiusura di veranda e VePa

L’art. 6, comma b-bis), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), inserito dalla Legge n. 105/2024, di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), ha previsto che è possibile considerare “edilizia libera” – ovvero intervento che è possibile eseguire senza alcun titolo abilitativo – la realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, le cosiddette VePa.

Per questa tipologia di intervento, è sempre necessario valutare preventivamente:

  • le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali;
  • il rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Le VePA, inoltre, devono possedere le seguenti caratteristiche:

  • essere dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, di logge rientranti all'interno dell'edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche;
  • non devono configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
  • devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
  • devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

A queste condizioni, l’intervento può essere eseguito senza alcun titolo edilizio.

Chiusura di veranda e ampliamento volumetrico

Come anticipato, se la veranda configura un ampliamento volumetrico o modifica la destinazione d’uso, le valutazioni sono certamente più complesse. Proveremo adesso a definire una procedura generale.

Il primo step da eseguire è una verifica preliminare di fattibilità che comprenda:

  1. l’analisi del contesto normativo e urbanistico: consulta il d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia);
  2. verifica dell'indice di edificabilità residuo: accertati che il lotto abbia volumetria disponibile secondo il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune;
  3. controllo dei vincoli: verifica l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici, storici o ambientali. Se la veranda si trova in una zona vincolata, sarà necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza;
  4. un sopralluogo e il rilievo dello stato di fatto

Una volta verificata la fattibilità dell’intervento è necessario che un tecnico abilitato predisponga:

  • il progetto architettonico che comprende:
    • elaborati grafici (piante, prospetti, sezioni) che mostrano lo stato attuale e la modifica proposta.
    • specifica dei materiali utilizzati per la chiusura.
  • la relazione tecnica con:
    • la descrizione dettagliata dell’intervento;
    • la verifica della conformità con il PRG e il regolamento edilizio comunale;
    • eventuale relazione strutturale se l’intervento incide sulla stabilità dell’edificio.
  • il calcolo energetico: se l’intervento trasforma uno spazio esterno in abitabile, è necessario verificare il rispetto dei requisiti minimi di efficienza energetica (es. isolamento termico, trasmittanza delle superfici vetrate).
  • la documentazione catastale: predisposizione dell’aggiornamento della scheda catastale, obbligatorio per interventi che modificano la volumetria.

A questo punto è possibile passare alla scelta del titolo edilizio. Come anticipato, essendo un ampliamento volumetrico non sarà possibile considerare l’intervento come edilizia libera ma sarà necessaria la predisposizione di una pratica edilizia che dipende dalla tipologia di intervento:

  • SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): necessaria per chiusure permanenti conformi agli strumenti urbanistici senza varianti significative;
  • permesso di costruire: obbligatorio se l’intervento comporta un aumento di volumetria che incide su parametri urbanistici rilevanti (es. distanze, altezze, rapporto di copertura).
  • autorizzazione paesaggistica: se la veranda si trova in una zona vincolata, la SCIA o il Permesso di costruire devono essere integrati con questa autorizzazione.

Per il rilascio del permesso di costruire, il responsabile dell’ufficio tecnica verifica:

  • la conformità urbanistica dell’intervento;
  • l’adeguatezza della documentazione tecnica;
  • se la veranda si trova in zona vincolata, la richiesta con l’autorizzazione paesaggistica o eventuali pareri della Soprintendenza;
  • in zone sismiche, il progetto deve essere depositato al Genio Civile, con tempi di approvazione variabili.

L’esecuzione dei lavori e la chiusura dell’intervento

Dopo l’approvazione, il Comune rilascia il Permesso di costruire. Solo allora è possibile avviare i lavori in conformità al progetto e sotto la supervisione di un direttore dei lavori.

Alla fine dell’esecuzione dei lavori sarà necessario:

  • comunicare il fine lavori: da presentare al Comune, allegando il certificato di regolare esecuzione firmato dal direttore dei lavori;
  • l’aggiornamento catastale: obbligatorio se l’intervento ha generato un nuovo volume o modificato la destinazione d’uso.
  • presentare la segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Normativa e giurisprudenza

La procedura proposta può essere considerata “generale” e “non esaustiva”. La stessa va attentamente valutata ai sensi della normativa regionale e locale. Nel dettaglio, ecco le norme da prendere sempre in considerazione:

  • d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia):
  • NTC 2018 (Norme tecniche per le costruzioni);
  • D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio);
  • D.M. n. 1444/1968;
  • normativa edilizia regionale;
  • regolamento edilizio e Piano Regolatore Generale (PRG) del comune di appartenenza.

Sul tema esiste una copiosa giurisprudenza tra cui ricordiamo:

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