Le Opere di urbanizzazione a scomputo nel Testo Unico Edilizia e nel Codice Appalti

Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione?

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione dipende dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalla zona urbanistica secondo il piano regolatore comunale. La procedura da seguire per il calcolo può essere riassunta in questo modo:

• determinazione della quota base:
  • definita annualmente dai Comuni sulla base di parametri regionali;
  • valutata per unità di superficie o di volume edilizio;
• aggiornamenti tariffari: gli importi sono rivalutati periodicamente in base agli indici ISTAT.
• eventuale scomputo: l'importo da scomputare equivale al costo stimato per le opere concordate, previa approvazione di un progetto esecutivo.

Cosa prevede il Testo Unico Edilizia

La disciplina che occorre considerare per le opere di urbanizzazione a scomputo è la seguente:

• D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
• D.Lgs. 36/2023 (Codice dei contratti);
• Legge regionale applicabile: normativa specifica sulle opere di urbanizzazione varia a livello regionale.

Nel dettaglio, del Testo Unico Edilizia occorre prendere in considerazione la Parte I (Attività edilizia), Titolo II (Titoli abilitativi), Capo II (Permesso di costruire), Sezione II (Contributo di costruzione), articoli da 16 a 19. Più nel dettaglio, l’art. 16 (Contributo per il rilascio del permesso di costruire) del Testo Unico Edilizia dispone:

• al comma 2: “La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell'articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune”.
• al comma 2-bis: “Nell'ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque denominati nonché degli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, l'esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria di cui al comma 7, di importo inferiore alla soglia di cui all'articolo 28, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, funzionali all'intervento di trasformazione urbanistica del territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163”.
• al comma 3: “La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione”.
• al comma 4: “L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:
  a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;
  b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;
  c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
  d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali;
  d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), anziché quelli di nuova costruzione;
  d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga. Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest'ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche”.

L’art. 17 (Riduzione o esonero dal contributo di costruzione) del Testo Unico Edilizia dispone:

• al comma 3: “Il contributo di costruzione non è dovuto:
  a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;
  b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;
  c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
  d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
  e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell'assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale”.
• al comma 4: “Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile”.

Cosa prevede il Codice dei contratti

L’art. 13 (Ambito di applicazione, comma 7, del Codice dei contratti pubblici dispone: “Le disposizioni del codice si applicano, altresì, all’aggiudicazione dei lavori pubblici da realizzarsi da parte di soggetti privati, titolari di permesso di costruire o di un altro titolo abilitativo, che assumono in via diretta l’esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo previsto per il rilascio del permesso, ai sensi dell’articolo 16, comma 2, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e dell’articolo 28, comma 5, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ovvero eseguono le relative opere in regime di convenzione. L’allegato I.12 individua le modalità di affidamento delle opere di urbanizzazione a scomputo del contributo di costruzione”.

L’Allegato I.12 (Opere di urbanizzazione a scomputo del contributo di costruzione) al Codice dei contratti:

• specifica le modalità operative per l'affidamento e l'esecuzione di opere di urbanizzazione a scomputo;
• indica l'obbligo per il privato attuatore di rispettare le disposizioni del Codice degli Appalti per garantire trasparenza e concorrenza nella scelta degli operatori economici;
• regola le deroghe previste rispetto alle normali procedure di affidamento.

L’Allegato I.12 precisa, inoltre, che:

• il privato deve garantire la progettazione esecutiva, la realizzazione e il collaudo delle opere secondo le specifiche tecniche indicate dall'amministrazione comunale;
• la procedura deve essere oggetto di una convenzione urbanistica o di uno strumento pattizio equivalente.

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione non cambia rispetto alla normativa generale, ma l'Allegato I.12 introduce alcune disposizioni specifiche:

1. stima preventiva delle opere - l'importo delle opere da scomputare deve essere definito sulla base di progetti esecutivi approvati dal Comune, che includono:
   1. computo metrico estimativo dettagliato.
   2. analisi dei prezzi aggiornati ai valori di mercato.
2. garanzia di congruità dei costi - il Comune può richiedere una perizia tecnica o l'intervento di organi di controllo per verificare la congruità delle stime.
3. modalità di esecuzione - se il privato affida l'esecuzione a un terzo, deve rispettare:
   1. i requisiti di qualificazione per gli appaltatori.
   2. la procedura di gara conforme al Codice Appalti.

Convenzione urbanistica: contenuti essenziali

La convenzione urbanistica è il documento che regola i rapporti tra il privato attuatore e il Comune. Deve contenere i seguenti elementi:

Parte introduttiva

• riferimenti normativi: d.P.R. 380/2001, d.lgs. 36/2023, strumenti urbanistici comunali.
• soggetti coinvolti: indicazione del soggetto attuatore (privato) e delle controparti istituzionali (comune, uffici tecnici).
• oggetto della convenzione: descrizione delle opere da realizzare e modalità di scomputo.

Impegni del privato

1. progettazione delle opere:
   1. redazione del progetto definitivo ed esecutivo, conforme ai requisiti normativi e alle prescrizioni comunali;
   2. deposito e approvazione del progetto da parte del comune.
2. realizzazione delle opere:
   1. conformità agli standard tecnici richiesti;
   2. tempi e modalità di esecuzione, con un cronoprogramma dettagliato;
3. garanzie prestate:
   1. fideiussione bancaria o assicurativa pari al valore delle opere da realizzare;
   2. polizze assicurative per eventuali danni durante l’esecuzione.

Impegni del Comune

• fornire i documenti tecnici necessari (es. indicazioni sulle norme urbanistiche locali);
• monitorare e collaudare le opere;
• consentire lo scomputo degli oneri di urbanizzazione fino all'importo concordato;

Clausole accessorie

• penali per inadempimento o ritardi;
• modalità di risoluzione delle controversie (es. arbitrato o TAR competente);
• decadenza della convenzione in caso di gravi violazioni.

Per l’approvazione è prevista la seguente procedura:

• richiesta iniziale: il privato presenta al comune una proposta di convenzione urbanistica corredata dal progetto preliminare delle opere;
• valutazione tecnica: l’ufficio tecnico comunale verifica la conformità del progetto agli strumenti urbanistici e la congruità economica delle stime.
• delibera comunale: l’approvazione della convenzione e del progetto esecutivo avviene con delibera del consiglio comunale o della giunta (secondo il regolamento comunale).
• stipula della convenzione: la convenzione è firmata da entrambe le parti, diventando vincolante.
• monitoraggio e collaudo: durante e dopo l’esecuzione delle opere, il comune effettua controlli periodici e nomina un tecnico per il collaudo finale.

L'Allegato I.12 pone particolare enfasi sulle garanzie finanziarie e operative. Ecco le principali:

• fideiussione bancaria o assicurativa: obbligatoria e pari al 100% del valore stimato delle opere, garantisce che le opere siano realizzate anche in caso di inadempimento del privato;
• polizza postuma decennale: copertura obbligatoria per eventuali difetti o danni che si manifestino nei dieci anni successivi al collaudo;
• cauzione provvisoria: può essere richiesta in fase di approvazione della convenzione, pari a una percentuale del valore complessivo delle opere.

L'Allegato I.12 prevede alcune semplificazioni procedurali:

• esclusione dall’obbligo di gara: se il privato esegue direttamente le opere con mezzi propri, senza affidare a terzi, può essere esentato dalle procedure di gara.
• affidamento diretto a terzi: è consentito, ma deve rispettare i principi del Codice Appalti (trasparenza, pubblicità e concorrenza). Le opere sotto soglia comunitaria seguono procedure semplificate.

Criticità comuni e possibili soluzioni

Le più frequenti criticità riguardano:

• ritardi nell'approvazione dei progetti: occorre prevedere tempistiche certe per evitare blocchi amministrativi;
• contestazioni sul valore delle opere: è fondamentale predisporre una stima dettagliata con il supporto di periti qualificati;
• mancato rispetto dei cronoprogrammi: occorre prevedere penali adeguate per mitigare rischi di inadempimento.