Successione e agevolazioni prima casa: nuova risoluzione del Fisco

Con la risoluzione del 20 dicembre 2024, n. 66/E, arrivano importanti chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate sull’applicazione delle agevolazioni prima casa nel caso di successione oltre il termine ordinario di 12 mesi.

Agevolazioni prima casa e successione: la risoluzione del Fisco

La risposta del Fisco arriva a seguito della richiesta di consulenza giuridica sulla dichiarazione di successione presentata oltre il termine di dodici mesi di cui all’articolo 31, comma 1, del TUS in relazione alla richiesta dell’agevolazione “prima casa”, che per l’Agenzia delle Entrate è stata l’occasione per chiarire e uniformare i pareri resi dagli uffici territoriali sull’argomento.

In particolare, il documento specifica che è possibile accedere al regime agevolato anche in caso di dichiarazioni di successione tardive e quindi oltre il termine di 12 mesi, come previsto dall’art. 31 del Testo Unico sulle Successioni (TUS).

Tale termine, non è infatti previsto a pena di decadenza, consentendo la presentazione tardiva: ai sensi dell'art. 33, comma 1 del TUS, “L'ufficio del registro liquida l'imposta in base alla dichiarazione della successione, anche se presentata dopo la scadenza del relativo termine ma prima che sia stato notificato l'accertamento d'ufficio”.

Agevolazione prima casa: le regole fondamentali

Disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte Prima del d.P.R. n. 131/1986, la c.d. “’agevolazione prima casa” consente di beneficiare di imposte ipotecarie e catastali ridotte, purché il beneficiario soddisfi i requisiti previsti (ad esempio, l’immobile non deve essere di lusso e deve ricadere in categorie catastali idonee come A2 o A3) e presenti le relative dichiarazioni nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

In caso di successione, l’articolo 69 della legge n. 342/2000 specifica infatti che:

“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131''

Al riguardo, la circolare 7 maggio 2001, n. 44 chiarisce che «la volontà di fruire delle agevolazioni deve essere affermata dal richiedente con una dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47 [...] del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, da allegare alla dichiarazione di successione» e nella quale deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento dell'immobile, dei requisiti e delle condizioni previste per l'acquisto della prima abitazione dalla Nota II-bis all'articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n.131 del 1986.

Ok alla dichiarazione tardiva con atto integrativo

Nel caso in cui non siano state rese dal contribuente le dichiarazioni relative ai requisiti e alle condizioni per fruire dell'agevolazione “prima casa”, nella dichiarazione di successione, la risoluzione 2 ottobre 2006, n. 110/E chiarisce che «la possibilità di integrare successivamente l'atto, possa estendersi anche ai trasferimenti di immobili derivanti da successione o donazione [...]. La circostanza che l'atto o la dichiarazione originari non contengano le dichiarazioni dell'acquirente necessarie per fruire del regime di favore può essere superata qualora le stesse vengano rese in un atto integrativo, dal medesimo formato».

Pertanto, al pari delle ipotesi di omissione delle suddette dichiarazioni nell'atto di compravendita è possibile, con un atto integrativo, nella medesima forma dell'atto precedente, rendere successivamente le dichiarazioni omesse, anche per i trasferimenti derivanti da successione e donazione.

Inoltre dal combinato disposto degli artt. 31, comma 1 e 33, comma 1, del TUS, si ricava che, nelle ipotesi in cui la dichiarazione di successione sia presentata oltre il termine ordinario di dodici mesi, ma prima della notifica dell'avviso di accertamento d'ufficio e, comunque, entro il termine di decadenza dell'azione di accertamento dell'omessa dichiarazione (ex articolo 27, comma 4, TUS citato), la dichiarazione è liquidata dall'ufficio, che provvede ad effettuare il controllo delle imposte autoliquidate e ad irrogare le sanzioni per l'omessa o tardiva presentazione della dichiarazione (ex articolo 50 del TUS).

Conclude quindi il Fisco che in caso di dichiarazione di successione omessa, l'agevolazione “prima casa” possa essere richiesta entro il termine di decadenza dall'azione di accertamento dell'omessa dichiarazione e, dunque, entro cinque anni dal termine ordinario di presentazione della dichiarazione omessa, ai sensi del citato articolo 27, comma 4 del TUS.

Resta ferma la verifica dei presupposti soggettivi e oggettivi necessari per fruire dell'agevolazione , che devono sussistere al momento del trasferimento dell'immobile, che per gli acquisti mortis causa coincide con la data di apertura della successione.

Rettifiche delle dichiarazioni di successione

Riguardo alla emendabilità della dichiarazione di successione, la risoluzione 13 gennaio 2012, n. 8/E chiarisce che «deve ritenersi che i contribuenti possano procedere alla rettifica di errori contenuti nella dichiarazione di successione anche non meramente materiali o di calcolo, e gli uffici dell'Agenzia sono tenuti a valutare tali rettifiche, a condizione che tali modifiche vengano dichiarate prima della notificazione dell'avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta ovvero prima del decorso del termine ultimo previsto dall'articolo 27, comma 3, del TUS, per la notifica del medesimo (due anni dal pagamento dell'imposta principale)».

Ai sensi del citato articolo 27, la rettifica deve essere notificata, mediante avviso, entro il termine di decadenza di due anni dal pagamento dell'imposta principale. Consegue quindi che l'agevolazione “prima casa”, richiesta con dichiarazione integrativa o sostitutiva, trova un limite temporale nella notifica dell'avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta, ex articolo 27, comma 3, del TUS.

Requisiti agevolazioni prima casa: la residenza

Infine, specifica il Fisco, un aspetto cruciale riguarda il trasferimento della residenza: la risoluzione ricorda che per usufruire dell’agevolazione, il contribuente deve dichiarare l’intenzione di trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Questo requisito deve essere rispettato a pena di decadenza, salvo i casi in cui la residenza non sia trasferibile per cause indipendenti dalla volontà dell’erede.