Superbonus condomini 2025: niente detrazione per le CILAS oltre il 15 ottobre 2024

La Legge di Bilancio 2025 contiene alcune importanti modifiche all’art. 119 del Decreto Rilancio che limitano ulteriormente l’utilizzo del Superbonus

di Gianluca Oreto - 30/12/2024

Dopo l'approvazione da parte della Camera dei Deputati, il passaggio della Legge di Bilancio 2025 al Senato si è rivelato una mera formalità. Il provvedimento è ora in dirittura d’arrivo per la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Nella seduta di sabato 28 dicembre, il Senato ha confermato la fiducia al Governo con 112 voti favorevoli, 67 contrari e 1 astensione, approvando l'articolo 1 del disegno di legge relativo al bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2025 e al bilancio pluriennale per il triennio 2025-2027. Successivamente, il testo ha ottenuto il via libera definitivo con 108 voti favorevoli, 63 contrari e 1 astensione.

Legge di Bilancio e Superbonus 2025

In attesa della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, prevista per la giornata odierna, emergono già alcune valutazioni preliminari su una delle disposizioni più controverse contenute nel testo. Si tratta di una norma che, a una prima analisi, e anche a un esame più approfondito, appare al limite della costituzionalità.

Il disegno di legge di Bilancio 2025 introduce infatti una nuova modifica all’articolo 119 del Decreto-Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), relativa al Superbonus. Nonostante l’utilizzo ormai residuale della misura – con l’aliquota ridotta al 65% nell’ultimo anno e l’assenza delle opzioni alternative – il Governo ha scelto di intervenire nuovamente su questa materia. Una decisione che, per chi ha seguito l’evoluzione normativa del Superbonus, non rappresenta una novità, considerando il susseguirsi di modifiche dell’ultimo minuto e colpi di scena.

La questione che desta però maggiore perplessità riguarda la palese retroattività di una disposizione che rischia di compromettere tutti gli investimenti programmati dai condomini successivamente al 15 ottobre 2024. Questo elemento pone seri dubbi di legittimità, poiché mina la certezza del diritto per i soggetti che avevano pianificato interventi in base alla normativa precedente.

Cosa prevede la Legge di Bilancio 2025

Entrando nel dettaglio

L’art. 1, comma 56, del ddl di Bilancio, infatti, inserisce all’art. 119 del Decreto Rilancio un nuovo comma 8-bis.2 che dispone:

La detrazione del 65 per cento prevista dal comma 8-bis, primo periodo, per le spese sostenute nell’anno 2025 spetta esclusivamente per gli interventi per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risulti:
a) presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomìni;
b) adottata la deliberazione dell’assemblea del condominio che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la CILA ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono effettuati dai condomìni;
c) presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Per comprendere la portata di questa nuova modifica è necessario fare un passo indietro e, precisamente, ricordare cosa prevede il citato primo periodo, comma 8-bis, art. 119, che nella versione vigente dispone:

Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell'anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025.

Sostanzialmente, tale disposizione ha previsto un decalage per l’aliquota del superbonus che nel 2025 potrà essere utilizzato al 65% delle spese sostenute e unicamente per gli interventi effettuati:

  • dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (comma 9, lettera a));
  • dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383 (comma 9, lettera d-bis)).

Per quanto concerne i condomini, dunque, tale comma ha disposto la possibilità di utilizzare il superbonus con aliquota:

  • al 70% nel 2024;
  • al 65% nel 2025.

Nonostante Enea abbia già decretato la fine del superbonus (è sufficiente visionare gli ultimi report presenti nel nostro speciale Superbonus, sezione “Dati Enea utilizzo Superbonus”), i condomini che negli ultimi mesi del 2024 hanno valutato la possibilità di utilizzare questa detrazione, avrebbero avuto la possibilità di presentare la CILAS e iniziare i lavori.

Cosa succede dopo il 15 ottobre 2024

Chi lo avesse fatto oltre il 15 ottobre 2024 si ritroverebbe, però, nella spiacevole situazione di avere avviato dei lavori senza la possibilità di utilizzare il superbonus.

La Legge di Bilancio 2025 (come scritto ormai definitiva) ha disposto che i condomini potranno utilizzare il superbonus con aliquota al 65% solo se alla data del 15 ottobre 2024, risulti:

  • presentata la CILAS se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomìni;
  • adottata la deliberazione dell’assemblea del condominio che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la CILAS, se gli interventi sono effettuati dai condomìni;
  • presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Considerato che la Legge di Bilancio approderà in Gazzetta Ufficiale tra oggi e domani, è palese che il vincolo del 15 ottobre 2024 diventa un macigno ai limiti dell’incostituzionalità sul quale si creeranno nuovi contenziosi tra condomini (incolpevoli) che non potranno più utilizzare il superbonus e imprese/professionisti (incolpevoli) che nella migliore delle ipotesi si vedranno revocato il lavoro.

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