Installazione VEPA: quando rientrano in edilizia libera?
Quali condizioni qualificano l'intervento come edilizia libera e quando invece si configura un aumento di superficie per il quale è dovuto il contributo di costruzione?
Quale titolo edilizio è necessario per gli interventi di chiusura di balconi e logge con le c.d. VePA (vetrate panoramiche amovibili), alla luce delle nuove disposizioni introdotte con il D.L. n. 115/2022 (convertito in legge n. 142/2022) e, più recentemente, con il decreto Salva Casa?
Installazione VEPA: quando si considera intervento di edilizia libera?
La domanda, posta da un Ente locale alla Regione Emilia Romagna, nasce da un precedente parere reso dall’Amministrazione stessa, che aveva definito la chiusura di logge e balconi con l’installazione di infissi in vetro come un intervento di trasformazione di Superficie Accessoria in Superficie Utile, da ricondurre alla “Nuova Costruzione” soggetta a Permesso di Costruire (ove modifichi la sagoma dell’edificio) o alla “Ristrutturazione edilizia” soggetta a SCIA (nei casi in cui non comporti ampliamento fuori sagoma), in ogni caso oneroso ai fini del contributo di costruzione.
Da qui il dubbio sulla possibile conflittualità con le nuove disposizioni che hanno modificato il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001)
Nei propri chiarimenti, resi con il parere del 31 dicembre 2024, n. 1399062, la Regione ha ripercorso gli step che nell'arco di due anni hanno mutato il quadro relativo al regime giuridico per l’installazione delle VePa:
- l’articolo 33-quater del D.L. 9 agosto 2022 n. 115, poi convertito in legge 21 settembre 2022, n. 142 , che ha introdotto la nuova lett. b-bis) del comma 1 dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, integrando tra gli interventi in regime di edilizia libera - eseguiti senza titolo abilitativo ed esonerati dal contributo di costruzione - la “realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio”.;
- il D.L.n. 69/2024 (cosiddetto “Salva Casa”, convertito in Legge n. 105/2024) che ha modificato la stessa lett. b-bis), consentendo l’installazione delle VEPA anche nei “...porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.”
VEPA in edilizia libera: le condizioni da rispettare
Il dettato normativo delinea dunque specifiche condizioni per potere ricondurre l’installazione di VePa all’edilizia libera, tipizzando l’intervento e limitandone l'applicazione al ricorso di tutte le seguenti condizioni:
- installazione consentita solo negli elementi tassativamente indicati nell’elenco: balconi aggettanti dal corpo dell'edificio, logge -come tali ovviamente rientranti all'interno dell'edificio - e porticati (non gravati da diritti di uso pubblico e non prospicenti aree pubbliche); l’elenco non appare estensibile ad altri elementi (terrazzi, scale esterne, ballatoi, tettoie, etc.);
- devono essere amovibili e totalmente trasparenti;
- devono assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, migliorando le prestazioni acustiche e riducendo quelle termiche;
- devono consentire la parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche;
- non possono essere configurati spazi stabilmente chiusi, con conseguente variazione di volumi e di superfici o mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
- devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
- devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.
Conclude la Regione che, come ogni intervento in edilizia libera, si richiede, ovviamente, sempre il rispetto “della disciplina dell'attività edilizia di cui all'articolo 9, comma 3 [della L.R. n. 15/2013, n.d.R.], la cui verifica della sussistenza, esonerando dal pagamento del contributo di costruzione, spetta in via esclusiva ai professionisti e al Comune interessato.
Il mancato rispetto di anche di uno solo dei requisiti scaturisce automaticamente un aumento della superficie utile dell'unità immobiliare e del suo volume, la cui legittimità a quel punto è vincolata:
- alla conformità alla normativa urbanistica;
- all’obbligo di conseguire il necessario titolo abilitativo edilizio;
- alla corresponsione del contributo di costruzione.
Documenti Allegati
Parere