Superbonus e rendite catastali: partono i controlli del Fisco
L’Agenzia delle Entrate annuncia l’invio delle lettere ai contribuenti che non abbiano provveduto all’aggiornamento Docfa dopo gli interventi Superbonus
Con l’arrivo del 2025, prende il via l’attività del Fisco finalizzata al controllo e all'eventuale successivo invio delle comunicazioni per l’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili oggetto di lavori effettuati utilizzando il Superbonus.
Superbonus: parte la campagna di compliance sulle rendite catastali
Si applicano così le disposizioni introdotte con la legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), secondo cui:
“86. L'Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell'immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
87. Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l'Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell'articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.”
Variazione catastale immobili Superbonus: cosa prevedono i controlli del Fisco
Come annunciato nella relazione di fine anno del direttore uscente dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, l’iniziativa si inserisce nell’ambito delle attività per l’aggiornamento della banca dati catastale e prevederà l’invio di lettere ai contribuenti invitandoli a fornire chiarimenti sulla mancata variazione catastale.
Le comunicazioni saranno inviate sulla base di un confronto dei seguenti dati:
- comunicazioni sulle opzioni esercitate per gli interventi incentivati (recupero edilizio, riqualificazione energetica, miglioramento del rischio sismico, impianti fotovoltaici e installazione colonnine di ricarica);
- informazioni presenti nella banca dati catastale, per verificare se siano state presentate le dichiarazioni di variazione obbligatorie.
In pratica, il Fisco verificherà, laddove prevista, che sia stata presentata la dichiarazione Docfa per i lavori di Superbonus riportante l’aggiornamento della rendita catastale.
In assenza di tale dichiarazione, il Fisco potrà inviare al contribuente una lettera di compliance e, se ricorrono i presupposti per l’aggiornamento, il contribuente potrà sanare l’omissione:
- presentando la dichiarazione di variazione catastale
- avvalendosi del ravvedimento operoso per adempimento tardivo, con una sanzione pari a 172 euro per unità immobiliare.
Numeri e impatto dell’operazione
A essere interessate saranno circa mezzo milione di unità immobiliari. La base da cui ci si muove sono i 18,1 milioni di comunicazioni di cessioni del credito, pari a 161,9 miliardi di euro e si stima che in molti non abbiano regolarizzato la propria posizione.
Secondo i dati ENEA del 2023, il 77,5% degli immobili ristrutturati con Superbonus ha ottenuto un salto di almeno tre classi energetiche, determinando un probabile incremento del valore dell’immobile superiore alla soglia del 15% prevista per legge per la comunicazione della variazione.
Aggiornamento rendita catastale: quando è obbligatorio e quando no
La dichiarazione di variazione catastale è obbligatoria in presenza delle seguenti tipologie di interventi:
- costruzione di nuove unità immobiliari (fuori terra o interrate);
- redistribuzione degli spazi interni, ad esempio con spostamento di tramezzi o porte;
- modifica dell’utilizzo di superfici scoperte, come balconi o terrazze;
- cambio di destinazione d’uso di ambienti o vani;
- interventi che aumentano la consistenza, la classe o la rendita catastale.
Infine, a prescindere dal Superbonus e dalle disposizioni introdotte con la legge di Bilancio 2024, l’aggiornamento della rendita catastale è obbligatorio se:
- l’intervento edilizio comporta un incremento del valore dell’immobile pari o superiore al 15%;
- gli interventi rientrano tra quelli previsti dall’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia (ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, restauro e risanamento conservativo).
Questo incremento viene calcolato considerando la variazione della redditività e del valore di mercato rispetto alla classe catastale originaria.
L’adeguamento della rendita catastale non è invece richiesto per:
- interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria con materiali comparabili con gli originari;
- installazione di impianti fotovoltaici destinati a singole unità, purché la potenza non superi 3 kW per unità immobiliare.