Salva Casa: nuove indicazioni sull'accertamento di conformità

In una nuova Circolare, la Regione Lazio fornisce chiarimenti e indicazioni operative per l’applicazione corretta dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia

di Redazione tecnica - 13/01/2025

Dopo le indicazioni operative per i procedimenti di accertamento di compatibilità paesaggistica contenute nella delibera n. 742 del 3 ottobre 2024, seguite dalla determina di esecuzione con l’elenco della documentazione necessaria per le istanze di accertamento e la relativa modulistica, la Regione Lazio ha fornito ulteriori chiarimenti sull’applicazione operativa delle disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024).

Salva Casa: nuove indicazioni sull'accertamento di conformità

Questa volta, con la Circolare del 20 dicembre 2024, prot. n.  1566357, l’attenzione si concentra sull’art. 36-bis, che introduce una nuova disciplina per l’accertamento di conformità in casi di parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) nelle ipotesi previste dagli articoli 34 e 37 del d.P.R. n. 380/2001, incluse le variazioni essenziali o le opere realizzate in assenza dei titoli richiesti.

Ambito di applicazione dell’art. 36-bis

L’art. 36-bis si applica in particolare alle seguenti casistiche:

  • interventi in parziale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA;
  • interventi realizzati senza SCIA nelle situazioni previste dall’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001.

In queste circostanze, il comma 1 dell’art. 36-bis stabilisce che il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, sia a quella edilizia in vigore durante la realizzazione.

Definizione di parziali difformità e variazioni essenziali

  • parziali difformità: devono rientrare tra i limiti delle tolleranze esecutive (art. 34-bis) o non soddisfare le condizioni regionali per essere considerate variazioni essenziali.
  • variazioni essenziali: modifiche significative a destinazioni d’uso, superfici, volumi, altezza, sagoma o localizzazione.

La Regione specifica che opere in parziale difformità o variazione essenziale devono essere realizzate durante il periodo di validità del titolo abilitativo, altrimenti, sono considerate eseguite in assenza di titolo e non ammissibili all’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis.

Per l’applicazione dell’art. 36-bis, appare utile richiamare un passaggio della relazione tecnica allegata al DL 69/2024, convertito con legge n. 105/2024, che definisce le parziali difformità quali “difformità comprese tra:

  • i limiti delle tolleranze esecutive (art. 34-bis);
  • i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale).

La direzione ritiene quindi di dover definire le parziali difformità come quelle diverse dalle tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 e per le quali, al contempo, non si verificano le condizioni poste dalla legislazione regionale per la determinazione di una variazione essenziale.

Le variazioni essenziali sono quelle contenute all’art. 17 della Legge n. 15/2008, che al comma 4 ripete quanto previsto dall’art. 32, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui, qualora le opere ricadano in area sottoposta a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali, “gli interventi qualificati come variazioni essenziali al comma 1 sono da considerarsi in totale difformità rispetto al titolo edilizio”.

Sulla base di queste indicazioni, la circolare riporta delle utili tabelle con la classificazione di parziali difformità, variazioni essenziali e totale difformità:

  • in area vincolata (tab. 1);
  • in area non vincolata del territorio regionale (tab.2).

Sempre in riferimento all’art. 17, la Regione invita le Amministrazioni a prestare massima attenzione alle previsioni dei commi 2 e 3 dell’art. 17, per cui NON SONO comunque considerate variazioni essenziali, neppure ove realizzate in area sottoposta a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali:

  • la modifica della localizzazione del fabbricato quando, a prescindere dai limiti stabiliti nel comma 1, lettera f), rimangono invariate le destinazioni d’uso, la sagoma, il volume, le superfici, l’altezza della costruzione e sempre che la nuova localizzazione non contrasti con leggi, norme e regolamenti;
  • quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative; per la definizione della cubatura accessoria si dovrà fare riferimento a quanto previsto dagli strumenti urbanistici generali o attuativi di riferimento.

 

Condizioni per l'applicabilità dell'accertamento di conformità

In sintesi, queste le condizioni per la concreta applicabilità dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis, fermo restando la necessaria verifica da parte delle Amministrazioni della loro effettiva sussistenza in concreto:

  • a) le opere devono essere conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione;
  • b) le opere in parziale difformità o in variazione essenziale rispetto al permesso di costruire ovvero alla SCIA art. 23 d.P.R. n. 380/2001 devono essere state realizzate contestualmente all’esecuzione del titolo principale o comunque nel periodo di efficacia del titolo medesimo; al contrario, le opere realizzate in difformità in un momento successivo alla scadenza del titolo edilizio principale costituiscono opere realizzate in assenza di titolo (a prescindere dalla tipologia delle opere stesse) e pertanto non sono ammissibili all’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis, ma solo all’accertamento di cui all’art. 36;
  • c) in area non vincolata, le opere devono rientrare nelle categorie della parziale difformità o della variazione essenziale come riepilogate nella tabella n. 1 o tra quelle di cui ai commi 2 e/o 3 dell’art. 17 della l.r. 15/2008;
  • d) in area vincolata, fermo restando l’obbligo di accertamento di compatibilità paesaggistica, le opere devono rientrare nella categoria della parziale difformità o della variazione essenziale come individuata nella tabella n. 2 o tra quelle di cui all’art. 17, commi 2 e/o 3 della l.r. 15/2008.

 

Interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA

Ricorda la Regione che, nelle ipotesi di cui all’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, la norma ammette ad accertamento di conformità gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Sono ammesse ad accertamento le opere realizzate in assenza della SCIA laddove rientrino nelle casistiche di cui all’art. 22, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380/2001. Pertanto in questa fattispecie non è necessario valutare la tipologia delle opere in relazione a quanto previsto dall’art. 17 della l.r. 15/2008, in quanto l’istituto trova applicazione per gli interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380/2001 anche se realizzati in assenza di titolo.

Questi gli interventi interessati:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
  • gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lett. c) (interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “leggera”);
  • le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

NON rientrano, invece, in questa fattispecie:

  • gli interventi di cui al comma 2 bis dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 (“le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore”);
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001;
  • gli interventi per i quali è ammessa la SCIA alternativa al permesso di costruire di cui all’art. 23 del d.P.R. n. 380/2001.

Gli interventi devono comunque essere conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione.

 

Compatibilità paesaggistica

Evidenzia la Regione che l’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui al comma 4 dell’art. 36-bis costituisce un ulteriore e diverso istituto rispetto a quello già previsto dall’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, non modificato con il DL n. 69/2024.

Queste le differenze:

  • l’accertamento di cui al codice dei beni culturali costituisce un procedimento a istanza di parte, che può essere quindi attivato su richiesta diretta dell’interessato, mentre l’accertamento di cui al d.P.R. n. 380/2001 è una fase endoprocedimentale del procedimento di accertamento di conformità disciplinato dal nuovo articolo 36-bis e pertanto è attivato su richiesta delle Amministrazioni Comunali
  • diverso l’ambito di applicazione dei due istituti: nel caso dell’accertamento di cui all’art. 167 del d.lgs. 42/2004, infatti, vi è una generale condizione che le opere oggetto di istanza non abbiano comportato un aumento di volume o superficie utile rispetto a quanto legittimato, mentre nel nuovo accertamento di cui all’art. 36-bis, comma 4, sono ammissibili anche le opere che abbiano comportato un aumento di superficie utile e di volume, purché rientranti nei limiti, nelle condizioni e nelle fattispecie previste.

Segnala la Regione che, trattandosi di due distinti istituti, le funzioni relative all’accertamento di compatibilità paesaggistica:

  • di cui al comma 4 dell’art. 36-bis non sono da ritenersi delegate e, fino a diversa disposizione, saranno quindi esercitate dalla Direzione Regionale Urbanistica e Politiche Abitative, Pianificazione Territoriale, Politiche del Mare in qualità di autorità preposta alla gestione del vincolo;
  • di cui all’art. 167 del d.lgs. 42/2004, restano invece delegate ai comuni, ai sensi dell’art. 1 della l.r. 8/2012, le funzioni amministrative relative all’accertamento di compatibilità paesaggistica, per il quale continua a trovare applicazione il Protocollo d’Intesa del 18/12/2007 stipulato fra il Ministero per i Beni e le Attività Culturali e la Regione Lazio per la definizione della procedura e la determinazione del danno ambientale.

Inoltre, nel caso in cui per le opere oggetto di un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica presentata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 4, dovesse risultare una precedente istanza presentata alla Regione ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004 ancora non definita, è necessario che il soggetto istante dichiari, nell’istanza presentata ai sensi dell’art. 36-bis, che esse sono oggetto di una precedente istanza avanzata ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004, della quale richiede contestualmente l’archiviazione.

L'iter procedurale

La richiesta di accertamento deve essere presentata al SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) del Comune competente, che verifica la correttezza e completezza della documentazione prima di inoltrarla alla Regione Lazio.

Documentazione necessaria

Per garantire uniformità e velocità nell’esame delle pratiche, la Regione Lazio ha approvato:

  • l’elenco della documentazione da trasmettere per il rilascio del parere di compatibilità paesaggistica e le modalità di presentazione;
  • il modello che i Comuni dovranno utilizzare per richiedere alla Regione il rilascio del parere e trasmettere la relativa documentazione;
  • il modello di dichiarazione asseverata per il tecnico incaricato da allegare alla documentazione.

Questa documentazione deve essere inoltrata esclusivamente tramite PEC al SUE, corredate anche dal titolo abilitativo edilizio (PdC o SCIA) ovvero dall’atto di approvazione dell’opera pubblica e, in tutti i casi, dell’eventuale titolo paesaggistico rilasciato in delega (ovvero dai riferimenti al titolo paesaggistico se rilasciato dalla Regione), comprensivo dei relativi elaborati grafici, che hanno autorizzato l’intervento principale prima dell’esecuzione di parziali difformità o variazioni essenziali.

Questo l’iter previsto:

  • valutazione preliminare: Il Comune esamina la richiesta per verificare che gli interventi siano ammissibili come parziali difformità o variazioni essenziali.
  • richiesta di parere paesaggistico: In caso di interventi in aree vincolate, il SUE trasmette la domanda alla Direzione Regionale Urbanistica per ottenere un parere vincolante.
  • pareri vincolanti: La Direzione richiede il parere della Soprintendenza competente, che deve rispondere entro 90 giorni. In assenza di risposta, opera il silenzio-assenso.
  • parere finale: La Regione Lazio emette un parere definitivo entro 180 giorni.

Sanzioni e oneri economici

L’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis comporta il pagamento di due tipi di contributi:

  • oblazione di importo fisso previsto per ottenere la sanatoria edilizia.
  • sanzione pecuniaria, determinata in base al maggiore tra il danno ambientale arrecato, calcolato in base ai costi di ripristino secondo il tariffario regionale e il profitto conseguito dall’intervento non autorizzato.

Il pagamento deve essere effettuato prima del rilascio del provvedimento finale.

 

Ulteriori indicazioni

La Circolare specifica anche alcuni casi particolari di applicazione dell'art. 36-bis e fornisce alcune indicazioni operative per le Amministrazioni. 

Sanatoria di interventi pubblici

Gli interventi pubblici seguono la stessa procedura dell’art. 36-bis, ma sono esclusi dall’obbligo del pagamento delle sanzioni. Le amministrazioni devono nominare un responsabile del procedimento diverso da quello coinvolto nella realizzazione dell’opera.

Interventi Realizzati entro il 2006

La circolare introduce una fattispecie speciale per interventi eseguiti prima dell’11 maggio 2006, privi di accertamento paesaggistico, ma con titolo edilizio. Questa possibilità non si applica a titoli rilasciati in sanatoria.

Conferenza di servizi

Infine, la Direzione ritiene che non sia possibile ricorrere alla conferenza di servizi in quanto la valutazione di compatibilità di opere già realizzate deve sottostare a precisi limiti di legge e pertanto non può essere sostituita dal meccanismo decisionale collegiale previsto per la conferenza di servizi, fondato “sulla base delle posizioni prevalenti espresse dalle Amministrazioni partecipanti” (art. 14-ter, comma 7, l. 241/1990), orientate verso progetti di opere ancora da realizzare e non sembrano concepite in funzione della sanatoria a posteriori di quelle abusive.

Tali indicazioni valgono anche per l’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui all’art. 167 del d.lgs. 42/2004.

Chiarimenti e supporto operativo

La Regione Lazio ha predisposto strumenti per supportare i Comuni e i professionisti nella prima applicazione della normativa:

  • inoltrando una e-mail, contenente solo quesiti di ordine generale, a questo indirizzo;
  • tramite l’attivazione in breve tempo, di tutte le informazioni procedurali e di un elenco di FAQ che verrà alimentato anche con le richieste pervenute via e-mail.

 

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