Bonus edilizi 2025: a chi l’aliquota potenziata al 50%?

La nuova Legge di Bilancio ha confermato bonus casa, sismabonus e ecobonus al 36% per il 2025 con possibilità di avere un’aliquota maggiorata al 50%. In quali casi?

di Gianluca Oreto - 13/01/2025

Uno dei principi chiave relativi all’utilizzo dei bonus edilizi riguarda il fatto che la detrazione può essere utilizzata non solo dal proprietario dell’immobile ma anche da altri soggetti, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture.

Bonus edilizi e Agenzia delle Entrate: il diritto alla detrazione

Un principio richiamato dall’Agenzia delle Entrate nelle sue guide fiscali (“Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico” pag. 9 e “Ristrutturazioni edilizie: Le agevolazioni fiscali” pag. 5), in cui entra più nel dettaglio, ammettendo che possano usufruire della detrazione, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Bonus edilizi 2025: cosa cambia

Come abbiamo già avuto modo di osservare (leggi articolo), con la Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) sono state apportate importanti modifiche agli articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013 convertito con modificazioni dalla Legge n. 90/2013, con particolare riferimento ai seguenti bonus fiscali:

l’ecobonus (art. 14);
il bonus ristrutturazioni edilizie o bonus casa (art. 16, comma 1);
il sismabonus (art. 16, commi da 1-bis a 1-septies).

Nel 2025, le aliquote per tali bonus saranno al:

36% per la maggior parte dei casi:
50% se le spese sono sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Il diritto di proprietà e il diritto reale di godimento

L’art. 832 del Codice Civile definisce la proprietà come il “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”. La proprietà costituisce il diritto “pieno” per eccellenza a cui seguono i diritti “limitati o minori” che possono essere esercitati su beni di cui è proprietario un altro soggetto.

I diritti limitati a loro volta si distinguono in:

godimento;
garanzia.

I diritti reali di godimento (indicati nei nuovi articoli 14 e 16, D.L. n. 63/2013, modificati dalla Legge di Bilancio 2025) sono:

l’usufrutto (art. 981, c.c.);
la servitù (art. 1027, c.c.);
il diritto di superficie (art. 952, c.c.);
l’uso (art. 1021, c.c.);
l’abitazione (art. 1022, c.c.);
l’enfiteusi (artt. 957-977, c.c.).

Abitazione principale, domicilio e residenza

L’art. 10, comma 3-bis, penultimo periodo, del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) definisce l’abitazione principale come “quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

L’art. 43 del Codice Civile definisce:

il domicilio di una persona come “luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi”;
la residenza come “luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

Poiché ai fini fiscali si assume come abitazione principale quella in cui il soggetto persona fisica ha la dimora abituale, ne consegue che per associazione questa coincida con l’immobile nel quale il contribuente ha la residenza.

Bonus edilizi al 50%: per chi?

Tutto ciò premesso, nelle nuove versioni degli artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013 è stato previsto che la relativa detrazione (ecobonus, bonus ristrutturazioni e sismabonus) “è elevata al 50 per cento delle spese sostenute per l'anno 2025 e al 36 per cento delle spese sostenute per gli anni 2026 e 2027 nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale”.

Devono vigere contemporaneamente le due condizioni:

diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento;
abitazione principale.

A questo punto sorge un grandissimo dubbio: i soggetti indicati dall’Agenzia delle Entrate come destinatari ammessi alla detrazione (familiare convivente, componente dell’unione civile,…) potranno accedere al bonus potenziato al 50%?

Dall’analisi normativa esposta nei precedenti paragrafi. sembrerebbe che la risposta sia positiva nel caso in cui questi soggetti siano residenti nell'immobile e, quindi, in possesso del "diritto di abitazione" ovvero uno dei diritti reali di godimento indicati nelle nuove versioni degli articoli 14 e 14 del D:L. n. 63/2013.

Non è chiaro (perché la norma non lo definisce) cosa accadrà ai condomini. Il beneficio fiscale, infatti, viene maturato dal soggetto "condominio" che poi lo ripartisce tra i vari proprietari. Nel caso di condominio composto, ad esempio, in parte da soggetti che hanno l'abitazione principale e in parte no (uffici, seconde case,...), le possibili soluzioni potrebbero essere:

che il bonus potenziato spetti solo a chi ha l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
che il bonus potenziato spetti solo ai condomini con la totalità delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale;
che il bonus potenziato spetti all'intero condominio nel caso di percentuale di abitazione principale maggiore rispetto alle altre (un po' come accaduto per la residenzialità dei condomini nel superbonus);
che il bonus potenziato non spetti affatto ai condomini in nessuna delle suddette ipotesi.

Naturalmente si dovrà comprendere anche cosa accade agli immobili in ristrutturazione o demolizione-ricostruzione nel caso in cui i proprietari non ne abbiano ancora la residenza (per ovvi motivi). Nel sismabonus-acquisti o nel caso di ristrutturazioni pesanti a seguito di compravendita in cui i proprietari non possono ancora avere la residenza, sembrerebbe che l'unica strada sia quella del bonus 36% a meno che non arrivi un correttivo che stabilisca regole diverse (ad esempio abitazione principale entro X mesi dal fine lavori).

Ci aspettiamo parecchi interpelli e chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate.

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