Sanatoria semplificata e compatibilità paesaggistica: documentazione, modulistica e chiarimenti

Normativa, approfondimenti e giurisprudenza

Prima di addentrarci nelle nuove indicazioni fornite dalla Regione Lazio, come sempre inquadriamo la normativa di riferimento che, oltre all’art. 36-bis, del TUE, comprende:

• l’art. 32 del TUE relativo alle variazioni essenziali (propedeutico per comprendere quando applicare la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis);
• l’art. 3, commi 2 e 4-bis, del Salva Casa stesso che – con buona pace dell’unicità del TUE – hanno inserito delle disposizioni che riguardano l'attività edilizia delle amministrazioni pubbliche e gli interventi realizzati entro l'11 maggio 2006 per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica;
• l’art. 167, commi 4 e 5 del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali) che disciplina l’accertamento di compatibilità paesaggistica che “sembrerebbe” sia stato superato e ampliato dal citato comma 4, art. 36-bis, del TUE.

A partire dal 28 luglio 2024, in Italia esistono due formule di sanatoria edilizia:

• l’accertamento di conformità simmetrico di cui all’art. 36 del TUE da utilizzare nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità;
• l’accertamento di conformità asimmetrico di cui al nuovo art. 36-bis da utilizzare nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.

Sulla differenza tra le due formule di sanatoria abbiamo pubblicato l’approfondimento “Sanare gli abusi edilizi: la doppia conformità simmetrica e asimmetrica”.

Relativamente all’accertamento di compatibilità paesaggistica occorre considerare alcuni aspetti sui quali è intervenuta parecchie volte la giurisprudenza amministrativa:

• l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo rispetto ai titoli edilizi che legittimano l’intervento dal punto di vista urbanistico-edilizio (Consiglio di Stato, sentenza 29 novembre 2024, n. 9606);
• in caso di vincolo paesaggistico, qualsiasi intervento edilizio che risulti idoneo ad alterare il pregresso stato dei luoghi deve essere preceduto da autorizzazione paesaggistica (Consiglio di Stato, sentenza del 31 dicembre 2024, n. 10506).

Regione Lazio: la DGR di ottobre 2024

Con la prima deliberazione n. 742/2024, la giunta della Regione Lazio ha chiarito che, nelle more di un adeguamento normativo delle funzioni amministrative in materia paesaggistica delegate ai Comuni, le funzioni sono esercitate dalla Direzione Regionale Urbanistica e Politiche Abitative, Pianificazione Territoriale, Politiche del Mare.

Oltre a questo chiarimento, la deliberazione ha approvato i seguenti indirizzi operativi:

• le istanze di accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 dovranno pervenire alla Regione esclusivamente per il tramite dei Comuni, secondo apposita modulistica;
• prima dell’invio dell’istanza alla Regione, il Comune dovrà attestare la sussistenza delle condizioni previste dal comma 1 dell’articolo 36-bis del d.P.R. 380/2001 (doppia conformità asimmetrica);
• su richiesta dell’interessato, le istanze già presentate alla Regione ovvero ai Comuni delegati ai sensi dell’articolo 167 del d.lgs. 42/2004 e dell’art. 1, commi 37, 38 e 39, della legge n. 308/2004 potranno essere archiviate con provvedimento espresso al fine di potersi avvalere della normativa più favorevole;
• ove necessario per l’espressione del parere, la Direzione competente potrà richiedere integrazioni documentali assegnando il termine di quarantacinque giorni per provvedere;
• qualora nel termine assegnato non siano pervenute le integrazioni richieste, la Direzione competente provvede a trasmettere al Comune parere negativo in merito alla compatibilità paesaggistica delle opere;
• ai fini dell’applicazione della sanzione pecuniaria di cui all’art. 5-bis dell’art. 36-bis del DPR n. 380/2001:
  • il “danno arrecato” è determinato calcolando la somma che risulterebbe necessaria per la rimessione in pristino delle opere eseguite secondo il “Tariffario Regionale per opere edili, stradali, impiantistiche e idrauliche” vigente al momento dell’emissione del provvedimento finale;
  • il “profitto conseguito” è determinato in base all’incremento del valore dell’immobile calcolato secondo i criteri dell’IMU/ICI risultante dalle trasformazioni conseguenti ai lavori eseguiti;
  • la sanzione minima è determinata in € 2.000,00;
  • secondo quanto chiarito dal parere n. 12633 del 20/04/2017 reso dall’Ufficio Legislativo del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo, in caso di opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo paesaggistico, la sanzione pecuniaria non è dovuta in quanto non si configura un illecito paesaggistico;
• le istanze saranno esaminate in ordine cronologico, fatte salve eventuali deroghe, da concedersi con provvedimento espresso, per le seguenti motivazioni:
  • procedimenti penali in corso o pendenti;
  • realizzazione di opera di pubblica utilità;
  • opera soggetta a finanziamento pubblico;
  • lavori di somma urgenza per la messa in sicurezza;
  • eliminazione di barriere architettoniche;
  • esigenze occupazionali o economiche comprovate;
  • atti giudiziari pendenti;
  • finanziamenti bancari in corso;
  • perfezionamenti di atti relativi alla cessione/acquisizione del bene oggetto dell’istanza;
• resta salva la facoltà per l’interessato di presentare l’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica secondo le procedure di cui all’art. 167, commi 4 e 5, del D.Lgs. 42/2004 e del Protocollo d’Intesa del 18/12/2007 stipulato fra il Ministero per i Beni e le Attività Culturali e la Regione Lazio.

Regione Lazio: la determinazione di novembre 2024

Con al determinazione n. G15003/2024 (BURL 26/11/2024, n. 95), la Direzione urbanistica e politiche abitative, pianificazione territoriale, politiche del mare, della Regione Lazio ha prontamente approvato l’elenco della documentazione e la modulistica necessaria per avviare le pratiche di accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis, art. 36-bis, del TUE.

Documentazione e modulistica indispensabili in considerazione del fatto che la nuova disciplina dell’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali prevede una specifica fase endoprocedimentale volta all’accertamento di compatibilità paesaggistica nel caso in cui le opere oggetto di istanza ricadano in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

La determinazione, quindi, approva:

• l’elenco della documentazione necessaria ai fini delle istruttorie dei procedimenti di accertamento di compatibilità paesaggistica di cui all’art. 36-bis, comma 4, del d.P.R. 380/2001 e all’art. 3, comma 4-bis, del DL n. 69/2024 (allegato 1);
• il modulo Mod.01: Trasmissione istanza del SUE;
• il modulo Mod.02: Dichiarazione asseverata.

Elenco documentazione

Relativamente all’elenco della documentazione, per consentire l’agevole trasmissione della documentazione alle Soprintendenze ai fini dell’emissione del parere di competenza il dirigente o il responsabile del SUE del Comune dovrà rispettare le seguenti indicazioni:

1. tutta la documentazione dovrà essere preferibilmente contenuta entro la dimensione complessiva di 40 Mb. È consentito inviare tutta la documentazione con un unico archivio in formato WinRar Zip.
2. Le scansioni di documenti originali dovranno essere effettuate in risoluzione adeguata che consenta un’agevole lettura.
3. I documenti potranno essere sottoscritti con firma digitale oppure con firma autografa e quindi acquisiti digitalmente (scansione documento cartaceo), in conformità alla normativa di cui al Decreto Legislativo n. 82/2005 (Codice dell’Amministrazione Digitale – CAD).

Viene definita anche la nomenclatura specifica dei documenti:

Regione Lazio: la circolare di dicembre 2024

Dopo la deliberazione e la determinazione, arriva la circolare n. 1566357/2024 mediante la quale la Regione Lazio si sofferma ancora una volta sulla sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del TUE, con particolare riferimento all’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis.

Una circolare molto interessante perché entra nel merito della definizione di “parziali difformità” (uno dei temi più discussi degli ultimi mesi) prendendo come riferimento (chiaramente) i contenuti dell’art. 17, L.R. n. 15/2008 che definisce le variazioni essenziali nella Regione Lazio.

Alla luce di questa definizione, la circolare riassume la classificazione di parziali difformità, variazioni essenziali e totale difformità, in area vincolata e in area non vincolata del territorio regionale con due utilissime tabelle:

• Tab. 1 – Classificazione delle difformità in area NON VINCOLATA (art. 17, comma 1, l.r. 15/2008)
• Tab. 2 – Classificazione delle difformità in area VINCOLATA (art. 17, comma 1, l.r. 15/2008)

La circolare invita a prestare attenzione a quanto previsto dai commi 2 e 3, art. 17, della L.R. n. 15/2008, per cui non sono comunque considerate variazioni essenziali, neppure ove realizzate in area sottoposta a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali:

• la modifica della localizzazione del fabbricato quando, a prescindere dai limiti stabiliti nel comma 1, lettera f), rimangono invariate le destinazioni d’uso, la sagoma, il volume, le superfici, l’altezza della costruzione e sempre che la nuova localizzazione non contrasti con leggi, norme e regolamenti;
• quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative; per la definizione della cubatura accessoria si dovrà fare riferimento a quanto previsto dagli strumenti urbanistici generali o attuativi di riferimento.

In allegato i 3 atti emanati dalla Regione Lazio.