Sopraelevazione in condominio: la Cassazione su aspetto e decoro architettonico

Aspetto architettonico e decoro architettonico: le differenze

L’aspetto architettonico, quale limite alla sopraelevazione, prevede una nozione diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4 c.c., 1122, comma 1 e 1122 bis c.c:

• per decoro architettonico si intende l'estetica conferita allo stabile dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia e specifica identità, visibile ed apprezzabile dall'esterno; esso va valutato con riferimento alle caratteristiche proprie dell'edificio, individualmente considerato e non con riferimento all'ambiente nel quale esso si trova;
• per aspetto architettonico, ex art. 1127 c.c., che opera come limite alla facoltà di sopraelevare, si considera la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, destinata a deteriorarsi, secondo l'“occhio” di qualunque osservatore, in caso di adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente.

Il pregiudizio all'aspetto architettonico, che consente l'opposizione dei condomini, consiste in un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell'edificio, che, essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un'osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato.

Le due nozioni, sono legate da un vincolo di complementarità: esse non possono prescindere l'una dall'altra, motivo per cui anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista.

Lesioni aspetto architettonico: criteri di valutazione

Mentre la lesione del decoro architettonico è ravvisabile in presenza di qualunque offesa all'estetica suscettibile di turbare l'armonia, la purezza o la bellezza delle linee architettoniche, la lesione dell’aspetto architettonico è integrata da una semplice stonatura rispetto allo stile architettonico dell'edificio.

Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale e verificando anche l'esistenza di un danno economico valutabile. Il pregiudizio estetico, per poter assurgere ad impedimento del diritto di sopraelevazione, deve incidere sulla valutazione del bene, determinandone una diminuzione.

La verifica sulla lesione dell’aspetto architettonico, secondo l'interpretazione della Suprema Corte, deve avvenire mediante un'indagine di fatto, demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità qualora tale verifica venga congruamente motivata.

Perché rilevi la tutela dell'aspetto architettonico di un fabbricato, non occorre che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, per cui basta la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia; deve, pertanto, considerarsi illecita ogni alterazione di questo tipo, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Si tratta di principi a cui, nel caso in esame, non si è conformata la Corte d’appello, che non ha considerato come la sopraelevazione abbia avuto un impatto sull’edificio, espressione di un ben preciso stile. L’errore di fondo del ragionamento della Corte d’appello ha, quindi, investito l’ulteriore aspetto della visibilità della sopraelevazione, essendo stato escluso il pregiudizio all’aspetto architettonico perché il manufatto non era visibile.

L’aspetto architettonico non va infatti considerato solo con riferimento alla facciata principale del fabbricato; nella sagoma esterna e visibile dell’edificio rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.

L’intervento edificatorio in sopraelevazione deve quindi rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e la lesione dell’aspetto architettonico va ravvisata ove sussista una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne la originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore ed in relazione a qualsiasi angolo visuale.

Poiché i consulenti avevano accertato che l'intervento edificatorio in sopraelevazione non rispettava lo stile del fabbricato, arrecava una rilevante disarmonia al complesso preesistente, pregiudicava l'originaria fisionomia ed alterava le linee impresse dal progettista, la Corte d’appello poteva disattenderne le risultanze solo motivando in ordine agli elementi di valutazione adottati e a quelli utilizzati per addivenire a diverse conclusioni.

Nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico, spiegano i giudici di piazza Cavour, deve essere adottato un criterio di reciproco temperamento tra:

• i rilievi attribuiti all'unitarietà di linee e di stile originari;
• le menomazioni apportate da precedenti modifiche;
• l'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni.

Aspetto e decoro architettonico: i principi di diritto della Cassazione

La sentenza è stata quindi cassata, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione, che dovrà attenersi ai seguenti principi di diritto:

• qualora un edificio condominiale sia articolato in più corpi di fabbrica, con diversità di volumi e facciate, ma sia espressione di un'unica idea progettuale, la sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e non deve alterare le linee impresse dal progettista, indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità del manufatto o dalla assenza di visibilità in relazione ai possibili punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale unitariamente considerato”;
• “Nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sull’aspetto architettonico, deve essere adottato un criterio di reciproco temperamento tra le menomazioni allo stile del fabbricato apportate da precedenti modifiche e l'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni”.