Compravendite immobiliari: il risarcimento in caso di abusi edilizi
La Corte di Cassazione si esprime sulle responsabilità del venditore in caso di compravendita di un immobile affetto da abusi edilizi e sulle possibilità risarcitorie dell'acquirente
Quando si acquista un immobile, la verifica dello stato legittimo dovrebbe essere una priorità per evitare problematiche legate ad abusi edilizi. Una mancata analisi può portare a conseguenze legali e costi inaspettati, come evidenziato dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 28765 del 7 novembre 2024. Esaminiamo nel dettaglio cosa significa "stato legittimo" e quali sono le implicazioni per chi compra o vende immobili.
Cos’è lo stato legittimo di un immobile
Lo stato legittimo rappresenta la conformità dell'immobile ai titoli edilizi approvati. Secondo l’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico dell’Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001), lo stato legittimo corrisponde al progetto originariamente autorizzato a cui occorre aggiungere le eventuali modifiche successive che rispettano la normativa vigente.
Nel caso di immobili o unità immobiliari edificati in epoca nella quale era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, il citato comma 1-bis, definisce stato legittimo come “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
A seguito delle modifiche apportate a questo comma dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), nella valutazione dello stato legittimo è possibile considerare tutte le formule di sanatoria (artt. 34-ter, 36 e 36-bis, TUE), le fiscalizzazioni (artt. 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, TUE) e le tolleranze costruttive-esecutive (art. 34-bis, TUE).
Una volta determinato lo “stato legittimo”, la sua perfetta corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile definisce se lo stesso risulta essere in regola dal punto di vista edilizio e urbanistico.
Compravendita immobiliare e abusi edilizi: interviene la Cassazione
A differenza di altri documenti obbligatori, come l’APE, la verifica dello stato legittimo non è imposta per legge durante una compravendita immobiliare. Tuttavia, la sua omissione può comportare dispute legali. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28765/2024, ha affrontato un caso in cui il venditore è stato condannato per non aver dichiarato abusi edilizi durante le trattative.
Nel caso specifico:
- il venditore aveva nascosto abusi edilizi, causando danni agli acquirenti;
- il giudice ha riconosciuto agli acquirenti sia un risarcimento per il deprezzamento dell’immobile, sia un rimborso per le spese necessarie alla rimozione degli abusi.
Secondo il ricorrente (il venditore condannato) ciò sarebbe in contrasto con il principio che, al fine di evitare un’illegittima duplicazione risarcitoria, esclude il rimborso delle spese per l’eliminazione dei vizi del bene compravenduto quando le stesse devono ritenersi già ricomprese nella riduzione del prezzo ottenuta dal compratore.
Deprezzamento immobile e rimozione abusi
La Cassazione ha preliminarmente osservato come il riconoscimento del rimborso delle spese necessarie per l’eliminazione degli abusi non possa in nessun caso ritenersi ricompreso negli importi riconosciuti, a favore del compratore, a titolo di deprezzamento dell’immobile.
Nel caso in esame, le spese per l’eliminazione degli abusi non valgono in nessun caso a compensare la riduzione del valore dell’immobile abusivo compravenduto, poiché quelle spese valgono unicamente ad eliminare i manufatti abusivi il cui valore era stato viceversa considerato dalle parti ai fini della determinazione del prezzo originariamente convenuto tra le parti.
Una volta eliminati gli abusi (e sostenute le corrispondenti spese), l’immobile non risulta affatto riportato al valore integrale originariamente convenuto tra le parti, rimanendo piuttosto deprezzato dall’eliminazione di una sua componente costitutiva (quella abusiva), con la conseguente logica cumulabilità del rimborso per l’eliminazione degli abusi con gli importi riconosciuti a titolo di riduzione del prezzo.
Conclusioni
Questo caso dimostra l’importanza di una verifica preventiva dello stato legittimo, affidandosi a un tecnico qualificato per evitare lunghe e costose controversie. Una causa come quella analizzata ha richiesto sei anni di giudizi, coinvolgendo la Cassazione in sede penale (2018), la Corte d’Appello (2022) e nuovamente la Cassazione in sede civile (2024).
La verifica dello stato legittimo è uno strumento essenziale per tutelare i diritti degli acquirenti e prevenire contenziosi legati ad abusi edilizi. Questo caso giudiziario rappresenta un monito per chi vende immobili e per chi li acquista, evidenziando la necessità di una consulenza tecnica adeguata prima di concludere un affare.
Documenti Allegati
Ordinanza Corte di Cassazione 7 novembre 2024, n. 28765