Ampliamento e sopraelevazione: parziale difformità o variazione essenziale?
Il Consiglio di Stato entra nel merito della differenza tra parziale difformità dal titolo edilizio e variazione essenziale in riferimento ad un intervento di ampliamento
Parziali, totali difformità e variazioni essenziali hanno sempre avuto dei contorni “non particolarmente marcati”. Molte delle condizioni richieste per il passaggio da una categoria all’altra sono, infatti, demandate alle Regioni (alcune delle quali non hanno mai legiferato). La necessaria conseguenza è che per dirimere alcune questioni è necessario l’intervento della giustizia amministrativa.
Parziale difformità e variazione essenziale: interviene il Consiglio di Stato
Così è accaduto con la sentenza 24 dicembre 2024, n. 10380, mediante la quale il Consiglio di Stato ha fornito un importante chiarimento che riguarda la differenza tra “parziale difformità” e “variazione essenziale”, ed in quale delle due rientra un intervento di ampliamento e di sopraelevazione.
Una differenza sostanziale perché a seconda se si tratti di “parziale difformità” o “variazione essenziale” è possibile ricadere all’interno dell’art. 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali) o dell’art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire) del Testo Unico dell'Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001).
La conseguenza è che:
- nel caso di variazione essenziale, oggi è possibile unicamente sanare l’abuso utilizzando la sanatoria semplificata (doppia conformità “asincrona”) di cui all’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia e, se non è possibile sanare, alla demolizione non c’è alternativa (o "quasi", come vedremo di seguito);
- se, diversamente, si tratta di parziale difformità, se non è possibile sanare (sempre art. 36-bis, TUE), residua la possibilità di “fiscalizzazione dell’abuso” (sanzione alternativa) di cui all’art. 34, comma 2, TUE.
Il caso di specie
La nuova sentenza del Consiglio di Stato trae origine dal ricorso di un proprietario che aveva realizzato ampliamenti e un locale tecnico in elevazione, richiedendo successivamente la sanatoria. Il Comune aveva rigettato la domanda, sostenendo che tali opere rientravano tra le variazioni essenziali, regolate dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, e non tra le parziali difformità disciplinate dall’art. 34 (non è scritto ma immaginiamo che il Comune abbia negato anche la possibilità di sanatoria semplificata ex art. 36-bis, TUE).
In appello, il Consiglio di Stato ha confermato l’interpretazione del Comune, ritenendo che le opere abusive consistenti in ampliamenti e locali tecnici costituissero modifiche significative alla struttura e alla sagoma del manufatto originario.
Gli interventi contestati riguardavano:
- un ampliamento dell’edificio al piano sottotetto;
- la costruzione di un locale tecnico in elevazione con una rampa di scale in cemento armato.
Secondo il proprietario, la demolizione avrebbe compromesso la stabilità delle parti conformi dell’immobile, motivo per cui era stata richiesta l’applicazione dell’art. 34 per ottenere una sanzione pecuniaria in alternativa alla demolizione. Tuttavia, il Comune ha rigettato l’istanza, rilevando che:
- le opere erano state eseguite in assenza di titolo abilitativo, configurando una variazione essenziale.
- non era stata dimostrata l’inscindibilità delle opere abusive dalla struttura legittima.
Conclusioni
Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione del Comune e ha fornito due importanti chiarimenti:
- art. 34 e parziale difformità: si applica solo agli interventi che non comportano modifiche sostanziali a struttura, sagoma o dimensioni dell’edificio originario.
- art. 31 e variazioni essenziali: si riferisce a interventi che determinano modificazioni significative, come ampliamenti o sopraelevazioni, capaci di alterare la configurazione originaria del manufatto.
In particolare, i giudici hanno sottolineato che la connessione strutturale delle opere abusive alla parte conforme non costituisce di per sé una prova sufficiente per escludere la demolizione delle opere abusive.
La sentenza ribadisce l’importanza di distinguere con precisione tra parziale difformità e variazioni essenziali, evidenziando che:
- le parziali difformità possono essere sanate con sanzioni pecuniarie, ma solo se non alterano la natura e l’essenza dell’edificio assentito;
- le variazioni essenziali, al contrario, sono sanzionate con la demolizione, salvo casi di comprovata inscindibilità delle opere abusive dalla struttura conforme.
L’intervento del Consiglio di Stato contribuisce a definire un quadro più chiaro per i professionisti tecnici e giuridici, chiamati a valutare la conformità degli interventi edilizi in un contesto normativo frammentato.
Documenti Allegati
Sentenza Consiglio di Stato 24 dicembre 2024, n. 10380