Demolizione abusi edilizi, il TAR sui limiti della fiscalizzazione

Abusi edilizi e fiscalizzazione: il TAR Lazio chiarisce i limiti dell'art. 34 d.P.R. 380/2001, confermando l'onere probatorio per evitare la demolizione

di Redazione tecnica - 27/01/2025

Parziali o totali difformità, variazioni essenziali, istanze di sanatoria e ordinanze di demolizione rappresentano nodi spesso intricati nella gestione degli abusi edilizi. Mentre normativa nazionale, regionale e locale si intrecciano in un marasma molto spesso dubbio anche agli addetti ai lavori, le Amministrazioni locali si trovano a fronteggiare istanze che non sempre trovano risposte univoche. Non sorprende, quindi, che per dirimere alcune controversie sia necessaria l’interpretazione della giustizia amministrativa.

Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: l’intervento del TAR

È il caso della sentenza n. 288 dell’8 gennaio 2025, con la quale il TAR Lazio ha fornito un importante chiarimento sui limiti della fiscalizzazione degli abusi edilizi e sull’onere probatorio in capo ai privati destinatari di un ordine di demolizione.

Tema di assoluta rilevanza anche in considerazione delle recenti modifiche arrivate al Testo Unico dell'Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001) dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) che ha modificato la definizione di stato legittimo.

Ricordiamo, infatti, che a seguito dell’aggiornamento del Salva Casa, allo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE) concorrono adesso anche le sanzioni alternative alla demolizione (anche conosciute come “fiscalizzazione dell’abuso) di cui agli articoli 33 e 34 del Testo Unico Edilizia.

L’art. 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità) al comma 2 consente, infatti, qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, l’irrogazione di una sanzione alternativa alla demolizione.

Anche l’art. 34, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, consente l’applicazione di una sanzione alternativa alla demolizione.

In entrambe i casi, dopo l’aggiornamento del Salva Casa, il pagamento delle relative sanzioni “concorre” alla definizione dello stato legittimo dell’immobile, con la conseguenza che mai come adesso questa tipologia di multe risultano essere importanti.

Il caso di specie

Il nuovo intervento del TAR Lazio viene reso a seguito del ricorso presentato da alcuni proprietari per l’annullamento di una ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi di opere realizzate in assenza di titolo edilizio. I ricorrenti contestavano l’illegittimità dell’ordine, sostenendo che al momento della sua adozione fosse ancora pendente un procedimento di sanatoria e lamentando un difetto di istruttoria in relazione alla possibilità di demolire senza pregiudicare le parti legittime dell’immobile.

Le opere contestate includevano:

  • l’ampliamento di un fabbricato originariamente destinato a uso agricolo e successivamente adibito a ristorante, con un incremento di superficie utile di circa 135 mq;
  • la posa di un box e una struttura prefabbricata in ferro per uso tecnico;
  • la realizzazione di un gazebo e varie sistemazioni esterne, come piazzali e vialetti.

Secondo i ricorrenti, tali interventi dovevano rientrare nella procedura di accertamento di conformità avviata anni prima. Tuttavia, il Comune ha rigettato tale argomentazione, sottolineando che gli abusi non coincidevano con quelli oggetto dell’istanza di sanatoria e che gli stessi proprietari avevano successivamente rinunciato al procedimento, presentando una nuova domanda per il ripristino parziale dello stato dei luoghi.

La risposta del TAR

Il TAR ha rigettato il ricorso, confermando la validità dell’ordinanza di demolizione e ribadendo alcuni principi fondamentali:

  1. decadenza delle istanze di sanatoria: l’inattività prolungata dei ricorrenti ha comportato, di fatto, il silenzio rigetto sull’accertamento di conformità, rendendo non più pendente alcun procedimento al momento dell’adozione dell’ordinanza;
  2. fiscalizzazione degli abusi: il potere di disporre la fiscalizzazione, ai sensi dell’art. 34 del d.P.R. 380/2001, ha carattere eccezionale e deve essere esercitato solo in fase esecutiva. Non compete al Comune valutare preventivamente se la demolizione possa causare pregiudizi alla parte conforme dell’immobile;
  3. onere della prova: spetta ai privati dimostrare, con idonea documentazione tecnica, che la demolizione arrecherebbe danni irreparabili alle parti legittime della costruzione e che la fiscalizzazione è l’unica soluzione praticabile.

Conclusioni

Il nuovo intervento dei giudici di primo grado ribadisce i confini dell’azione amministrativa e offre un orientamento utile per professionisti e amministrazioni nel complesso panorama dell’edilizia e sottolinea con forza:

  • l’importanza della tempestività nelle procedure di sanatoria per evitare il consolidarsi di provvedimenti sfavorevoli;
  • la natura residuale e subordinata della fiscalizzazione degli abusi, applicabile solo in fase esecutiva e dietro rigorosa dimostrazione del pregiudizio;
  • il ruolo centrale dell’onere probatorio, che grava sui destinatari dell’ordine di demolizione, chiamati a fornire elementi tecnici dettagliati e convincenti.
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