Conformità urbanistico-edilizia: presupposto necessario per l’agibilità

La sentenza: no all’agibilità provvisoria in attesa del condono

Il caso sottoposto al TAR Campania ruota attorno a una questione delicata e ricorrente: è possibile rilasciare un certificato di agibilità provvisorio per locali con abusi edilizi in attesa della definizione di una domanda di condono? La risposta del Tribunale è stata netta: no.

Secondo il TAR, il rilascio di un’agibilità “provvisoria” rappresenterebbe un provvedimento atipico, non previsto dall’ordinamento giuridico. Tale pratica, se ammessa, rischierebbe di creare una situazione di insostenibile incertezza circa la legittimità dei locali e, di conseguenza, dell’attività commerciale svolta. La regolarità urbanistica e edilizia, infatti, non è un dettaglio accessorio, ma un presupposto indispensabile per il certificato di agibilità.

Il Tribunale ha chiarito che:

1. l’agibilità non è derogabile: non è possibile, neanche per esigenze temporanee o di urgenza, autorizzare l’utilizzo di locali abusivi per attività economiche. Ogni atto amministrativo che presupponga la conformità urbanistica ed edilizia deve fondarsi su una verifica completa e definitiva dello stato dei luoghi;
2. condono e agibilità sono collegati: la normativa in materia di condono edilizio prevede espressamente che il certificato di agibilità possa essere rilasciato solo a seguito dell’esito positivo della sanatoria. La mera presentazione della domanda di condono, dunque, non altera lo stato di abusività del fabbricato, che permane fino alla conclusione del procedimento;
3. incertezze giuridiche: l’ammissione di un’agibilità provvisoria comprometterebbe la certezza del diritto, aprendo la strada a contenziosi e creando situazioni di fatto difficilmente sanabili. L’esercizio di un’attività commerciale in locali non regolari rischierebbe di violare non solo le norme edilizie, ma anche quelle sanitarie e di sicurezza.

Il TAR ha inoltre richiamato il principio secondo cui il privato, nel caso di inerzia dell’amministrazione, avrebbe dovuto agire per sollecitare la definizione delle domande di condono. In particolare, sarebbe stato suo onere diffidare il Comune e, in caso di mancata risposta, ricorrere contro il silenzio amministrativo per ottenere un provvedimento espresso.

Questo passaggio della sentenza è particolarmente significativo, perché responsabilizza i privati e li invita a non affidarsi a interpretazioni estensive o a “zone grigie” della normativa. La regolarità dei titoli abilitativi, infatti, non è solo una questione di burocrazia, ma una garanzia per la sicurezza, l’igiene e il corretto uso del territorio.

I principi espressi dal TAR

La sentenza del TAR Campania ribadisce, inoltre, una serie di principi fondamentali che consolidano il legame inscindibile tra conformità urbanistica ed edilizia, certificato di agibilità e legittimo esercizio delle attività commerciali. Questi principi, già affermati dalla giurisprudenza, trovano in questa decisione una chiara conferma e una rinnovata sistematizzazione:

1. L’agibilità come ponte tra urbanistica e attività commerciali
   Il certificato di agibilità non è un semplice adempimento formale, ma rappresenta il punto di connessione tra la conformità urbanistica-edilizia di un immobile e la sua idoneità ad ospitare attività economiche. Un locale che non rispetta le norme urbanistiche non può essere ritenuto idoneo ad alcuna attività, indipendentemente dal tipo di uso o dalle misure igienico-sanitarie adottate.
2. La subordinazione del certificato di agibilità alla conformità urbanistico-edilizia
   Ai sensi del combinato disposto degli artt. 24, comma 3, del d.P.R. 380/2001 e 35, comma 20, della L. 47/1985, il certificato di agibilità può essere rilasciato solo se il manufatto è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie. L’assenza di regolarità urbanistica preclude il rilascio dell’agibilità, poiché sarebbe illogico autorizzare l’uso di un fabbricato in violazione delle regole sul corretto uso del territorio.
3. Il limite della domanda di condono
   La mera presentazione di una domanda di condono edilizio non elimina lo stato di abusività di un immobile. Fino alla definizione positiva del procedimento di condono, i locali interessati restano privi di legittimità urbanistica ed edilizia, e pertanto non possono essere considerati agibili o utilizzabili per attività economiche. Questo principio è volto a evitare che il semplice avvio di un procedimento amministrativo sospenda l’applicazione delle norme, generando situazioni di incertezza e potenziali abusi.
4. Incompatibilità dell’agibilità provvisoria con il quadro normativo
   L’agibilità provvisoria non trova fondamento nel nostro ordinamento giuridico. Tale figura, oltre a essere atipica, si porrebbe in contrasto con i principi di certezza del diritto e di tutela degli interessi collettivi, in quanto rischierebbe di legittimare l’utilizzo di immobili non conformi, creando situazioni di precarietà difficilmente risolvibili.
5. Onere del privato nella gestione delle domande di condono
   La sentenza chiarisce che, in caso di inerzia da parte dell’amministrazione, il privato non può limitarsi a restare in attesa. È suo preciso dovere agire per sollecitare la definizione dei procedimenti amministrativi, utilizzando gli strumenti giuridici a disposizione. In particolare, deve:
   • Diffidare l’amministrazione a concludere il procedimento.
   • Presentare ricorso contro il silenzio amministrativo, se necessario.
6. Tutela dell’interesse pubblico e sicurezza collettiva
   Il TAR sottolinea che le norme urbanistiche ed edilizie non sono meri strumenti tecnici, ma hanno una funzione di tutela di interessi pubblici superiori, quali la sicurezza, l’igiene, e la sostenibilità del territorio. Permettere l’esercizio di attività commerciali in locali non conformi equivarrebbe a sacrificare questi interessi, con conseguenze negative non solo per i cittadini direttamente coinvolti, ma per l’intera comunità.

Questi principi delineano un quadro chiaro per professionisti e amministrazioni, rafforzando il ruolo della conformità urbanistico-edilizia come elemento centrale per garantire sicurezza, legalità e sostenibilità.

Conclusioni

In conclusione, la sentenza evidenzia l’indispensabile connessione tra urbanistica e attività commerciali, sottolineando come il rispetto delle norme edilizie sia centrale non solo per l’agibilità dei locali, ma anche per garantire sicurezza e tutela dell’interesse pubblico.

L’agibilità non può essere interpretata come un mero adempimento formale, ma rappresenta il ponte tra la conformità tecnica del fabbricato e la sua idoneità a ospitare un’attività economica. In tal senso, il TAR ha opportunamente escluso ogni forma di “sanatoria temporanea”, ribadendo che la legittimità degli atti amministrativi non può essere subordinata a situazioni di incertezza.

Questa decisione rappresenta un monito per le amministrazioni locali, spesso lente nel definire i procedimenti di condono, e per i privati, che devono affrontare con maggiore consapevolezza le implicazioni derivanti dalla regolarità urbanistica ed edilizia. La giurisprudenza continua a tracciare confini chiari: il rispetto delle regole è essenziale per garantire un uso del territorio coerente e sicuro, senza scorciatoie o eccezioni.