Sismabonus 2025: variazione destinazione d'uso per salvare l'incentivo
Sebbene il Sismabonus, fin dalla sua origine, sia previsto per interventi su immobili a destinazione abitativa o produttiva, le interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate offrono margini di applicazione anche per altre tipologie di immobili
La nostra società possiede un edificio che originariamente
era utilizzato come centro ricreativo (una sala parrocchiale). Ora
avremmo intenzione di ristrutturarlo e trasformarlo in un Bed &
Breakfast.
Abbiamo avviato i lavori da alcuni mesi e vorremmo accedere al
Sismabonus nella nuova misura del 36%. Tuttavia, il nostro
consulente fiscale ci ha posto un problema: secondo lui, il
Sismabonus sarebbe applicabile solo agli immobili residenziali o
produttivi, mentre l’edificio in questione, classificato
catastalmente come B/6, non rientra in nessuna delle due
categorie.
Vorremmo sapere, con l’ausilio di un Vostro esperto, se è possibile
accedere comunque alla detrazione. Non poter beneficiare del bonus
avrebbe infatti un impatto finanziario significativo sul nostro
progetto.
La risposta dell’esperto
Nell’ambito dei bonus edilizi, le regole e i requisiti per
accedere alle agevolazioni sono spesso diversificati. Variano gli
interventi ammissibili, le percentuali di detrazione, i tetti
massimi di spesa e i destinatari. Inoltre, alcune agevolazioni si
applicano esclusivamente a specifiche categorie di immobili.
Un esempio noto è il Superbonus che richiede la destinazione d’uso
residenziale dell’immobile, con alcune categorie catastali
espressamente escluse.
Per quanto riguarda il Sismabonus, anche in “versione 2025”, il quadro normativo è meno chiaro. Vero che la categoria catastale non costituisce un vincolo per accedere alla detrazione, ma l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate non consente di affermare che il beneficio sia applicabile a tutti gli immobili indistintamente.
Nel caso di un edificio classificato come B/6, come quello citato nel quesito, le incertezze sono legittime. Tuttavia la prassi fiscale delinea una possibilità di accesso al Sismabonus anche in simili fattispecie, a condizione che vengano rispettati determinati criteri.
Quali sono i requisiti per l’immobile?
La normativa che disciplina il Sismabonus specifica i requisiti degli immobili sui quali possono essere effettuati interventi agevolabili, basandosi su due elementi principali.
- Ubicazione geografica: Gli interventi devono riguardare edifici situati in aree a rischio sismico elevato (zone 1 e 2), come definito dall’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003. Inoltre, il comma 1-ter dell’art. 16 del DL 63/2013 estende l’incentivo anche agli edifici localizzati nella zona sismica 3.
- Destinazione d’uso: Il comma 1-bis dello stesso articolo richiede che gli interventi autorizzati riguardino edifici “adibiti ad abitazione e ad attività produttive”.
Qui nasce il problema: un immobile di categoria catastale B/6, come quello citato, difficilmente può essere considerato abitativo o produttivo. Tuttavia, il criterio determinante non è la classificazione catastale. L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 29/2013, ha chiarito che “le unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili sono individuate in base alla localizzazione territoriale in zone sismiche ad alta pericolosità e al tipo di utilizzo, indipendentemente dalla categoria catastale”.
La rilevanza dell’utilizzo
Occorre dunque verificare se, a prescindere dalla categoria catastale, l’immobile sia destinato ad attività produttive o, eventualmente, a uso abitativo.
La Circolare 29/2013, confermata dalla più recente Circolare 17/2023, specifica che “per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono unità immobiliari dove si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali”.
Di conseguenza, si potrebbe ritenere che la funzione di “centro ricreativo” attribuita all’immobile rientri nell’ambito delle attività produttive di servizi, anche se non commerciali. Tuttavia, per confermare questa interpretazione, è necessario esaminare i dettagli tecnici e l’effettivo utilizzo dell’edificio.
La conversione della destinazione d’uso
Anche qualora l’immobile non fosse attualmente destinato ad
attività produttive o abitative, i lavori prospettati sembrano
comunque compatibili con il Sismabonus. Ciò in quanto l’obiettivo
della società è quello di convertire l’edificio in un Bed &
Breakfast, destinandolo dunque a un uso produttivo.
In merito, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, “in
linea con la prassi sulle detrazioni per interventi di
riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico,
sono ammesse al Superbonus anche le spese per interventi su
immobili che, al termine dei lavori, saranno destinati ad
abitazione” (Circolare 23/2022, p. 28).
Anche se questa disposizione si riferisce al Superbonus, il
principio si ritiene che sia applicabile anche al Sismabonus, come
dimostra l’esplicito riferimento alla prassi relativa agli
interventi per la riduzione del rischio sismico. Ciò apre alla
possibilità di agevolare i lavori pianificati.
Come procedere
Considerando che non vi è certezza assoluta sul tema, potrebbe
essere utile presentare un’istanza di interpello all’Agenzia delle
Entrate per ottenere un chiarimento formale.
In ogni caso, secondo la Circolare 23/2022, l’accesso al Sismabonus
per interventi su immobili che al termine dei lavori acquisiranno
una destinazione abitativa o produttiva è subordinato a una
condizione essenziale: il cambio di destinazione d’uso deve essere
esplicitamente indicato nel provvedimento amministrativo che
autorizza i lavori. Inoltre, devono essere rispettati tutti gli
altri requisiti e adempimenti previsti dalla normativa.
In conclusione, una strada per superare l’ostacolo sembra esserci, ma è fondamentale rispettare scrupolosamente ogni passaggio per evitare contestazioni future.
Articolo a cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it