Ordine di demolizione: quando serve la comunicazione di avvio del procedimento

Il caso: una demolizione contestata

La vicenda trae origine dall’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di un immobile che, secondo quanto accertato dall’amministrazione, presentava abusi edilizi consistenti nella realizzazione di opere non conformi ai titoli rilasciati.

La ricorrente, proprietaria dell’immobile, ha impugnato il provvedimento davanti al Consiglio di Giustizia Amministrativa, lamentando, tra l’altro:

1. la mancata comunicazione di avvio del procedimento, che le avrebbe impedito di fornire chiarimenti e documentazione;
2. il difetto di istruttoria, con particolare riferimento alla regolarità urbanistica degli atti autorizzativi rilasciati;
3. la violazione del principio di legittimo affidamento, derivante dalla compravendita dell’immobile e dalle dichiarazioni rese dal venditore.

I principi espressi dal Consiglio di Giustizia Amministrativa

Nel suo parere, il Consiglio ha accolto il ricorso, sottolineando alcuni aspetti centrali che possono essere così riassunti:

1. garanzia del contraddittorio: anche nei procedimenti vincolati, come quelli sanzionatori in materia edilizia, la comunicazione di avvio del procedimento può essere necessaria quando l’accertamento dei fatti richiede una valutazione complessa. Nel caso specifico, la mancata comunicazione ha impedito alla ricorrente di interloquire su aspetti fondamentali, come la validità dei titoli edilizi e il rilascio del permesso di abitabilità;
2. istruttoria incompleta e tardiva: ii giudici hanno rilevato che la documentazione necessaria per verificare la legittimità dell’immobile era stata recuperata dal Comune solo dopo la nomina di un consulente tecnico d’ufficio da parte del Tribunale, e ben due anni dopo la sentenza del TAR che aveva ordinato l’accesso agli atti. Questa condotta ha determinato un’istruttoria inadeguata e superficiale;
3. tutela del legittimo affidamento: la ricorrente aveva acquistato l’immobile confidando nella regolarità urbanistica attestata nel rogito notarile e negli atti amministrativi disponibili. L’improvvisa contestazione di abusi edilizi, senza una chiara ricostruzione documentale, ha violato il principio di legittimo affidamento, generando una situazione di incertezza giuridica.

Conclusioni

La sentenza offre uno spunto di riflessione importante sul ruolo delle amministrazioni comunali nei procedimenti sanzionatori. Se è vero che la repressione degli abusi edilizi rappresenta un obbligo imprescindibile per la tutela del territorio, è altrettanto vero che questa attività deve essere condotta nel rispetto delle garanzie procedimentali e con una rigorosa attenzione alla correttezza dell’istruttoria.

In particolare, i giudici hanno evidenziato come il coinvolgimento del privato, tramite la comunicazione di avvio del procedimento, non sia solo un obbligo formale, ma uno strumento essenziale per assicurare una decisione informata e rispettosa dei diritti delle parti.

In definitiva, questa nuova pronuncia riafferma principi fondamentali per la gestione dei procedimenti edilizi:

• la comunicazione di avvio del procedimento non può essere esclusa in presenza di accertamenti complessi o situazioni di incertezza;
• il rispetto del contraddittorio è un elemento cardine anche nei procedimenti vincolati;
• le amministrazioni devono condurre le istruttorie con diligenza e tempestività, evitando di generare situazioni di incertezza giuridica a danno dei privati.

La decisione si pone come un monito per gli enti locali, chiamati a coniugare il rigore nell’applicazione delle norme con il rispetto delle garanzie procedimentali, in un equilibrio fondamentale per la certezza del diritto.