Sismabonus acquisti: la procedura per utilizzare la detrazione

L’esperto risponde sulla procedura per utilizzare il sismabonus acquisti direttamente in dichiarazione dei redditi

di Luciano Ficarelli - 29/01/2025

Abbiamo effettuato il rogito di un appartamento il 10 dicembre 2024 e l’impresa di costruzione ci ha ceduto il sismabonus. La domanda è: dove è visibile? Nel cassetto fiscale non c’è. Occorre effettuare una comunicazione all’AE? Chi la deve fare?

L’esperto risponde

Questo è un quesito che abbiamo ricevuto da una gentile lettrice che racchiude in poche parole il dubbio che ha la maggior parte dei contribuenti alle prese con il recupero fiscale dell’agevolazione.

Il sismabonus acquisti, l’agevolazione applicata sull’acquisto di un immobile interamente ricostruito da un’impresa di costruzioni o ristrutturazione immobiliare allo scopo di ridurne il rischio sismico e regolata dal comma 1-septies, dell'articolo 16, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 (introdotto dall'articolo 46-quater, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, con decorrenza dal 24 giugno 2017), è una misura agevolativa di non immediata percezione dovuta al fatto che è ammessa in pochi casi pratici che si verificano solo alle seguenti condizioni:

  1. Deve trattarsi di una totale demolizione e ricostruzione di immobili esistenti;
  2. Gli immobili devono ricadere in Comuni classificati nelle zone sismiche 1 -2 - 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006;
  3. L’impresa che effettua i lavori deve essere esclusivamente un’impresa di costruzioni o di ristrutturazione immobiliare;
  4. È un’agevolazione alternativa al sismabonus ordinario che può spettare alla stessa impresa che realizza l’intervento;
  5. È un’agevolazione che spetta solo all’acquirente dell’immobile sempreché lo stesso venga venduto dall’impresa entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori;
  6. deve trattarsi di interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici per i quali a partire dal 1° gennaio 2017 sia stato rilasciato il titolo edilizio, indipendentemente dalla data di inizio della procedura autorizzatoria.

Di conseguenza, sono esclusi dal sismabonus acquisti:

  1. immobili di nuova costruzione;
  2. immobili situati in zona sismica 4;
  3. immobili demoliti e ricostruiti da imprese con diversi codici Ateco da quelli di costruzione e di ricostruzione immobiliare;
  4. immobili su cui l’impresa di costruzioni ha già fruito del sismabonus ordinario;
  5. immobili su cui i lavori sono iniziati con titolo edilizio rilasciato precedentemente al 1° gennaio 2017.

Il sismabonus-acquisti prima della Legge di Bilancio 2025

Prima del riordino delle detrazioni volute dall’attuale Governo a partire dal 1° gennaio 2025, quindi fino a tutto l’anno 2024, l’agevolazione spettava per le seguenti percentuali:

  • 50% in caso di nessuna riduzione del rischio sismico;
  • 75% in caso di riduzione di una classe di rischio sismico;
  • 85% in caso di riduzione di due o più classi di rischio sismico.

Il limite di spesa ammesso è di 96.000 euro per unità immobiliare.

Pertanto, se l’atto di acquisto è stato stipulato entro il 31 dicembre 2024, all’acquirente spettavano le percentuali di detrazione sopra riportate applicate sull’importo massimo di 96.000.

Esempio pratico

Ad esempio, chi ha pagato un immobile 100.000 euro e la riduzione del rischio sismico asseverata dal tecnico dell’impresa è stata di almeno due classi sismiche, ha avuto una detrazione di 81.600 euro (pari all’85% di 96.000 euro). Per completezza, se l’immobile fosse costato 80.000 euro, la detrazione sarebbe stata l’85% di 80.000 euro.

Dal 1° gennaio 2025 le aliquote sopra riportate non esistono più. Le percentuali di detrazione si sono ridotte a due, indipendentemente dal numero di classi di riduzione del rischio sismico:

  • 50% per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • 36% per l’acquisto di un immobile diverso dall’abitazione principale.

Dal 1° gennaio 2026 e fino al 2027 le percentuali saranno ulteriormente ridotte nel loro ammontare:

  • 36% per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • 30% per l’acquisto di un immobile diverso dall’abitazione principale.

La procedura di rimborso

Per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024, gli acquirenti degli immobili in commento potevano optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in dichiarazione dei redditi, alternativamente:

  1. per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal costruttore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante;
  2. per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Pertanto, l’acquirente dell’unità immobiliare aveva queste tre alternative:

  1. Detrazione diretta in dichiarazione. L’acquirente dell’immobile, valutata la propria capienza fiscale (vale a dire, l’importo disponibile di imposte già trattenute dal datore di lavoro o le imposte che ogni anno paga allo Stato), decide di indicare in dichiarazione il bonus e detrae ogni anno, per dieci anni, una quota costante del suo credito. Nell’esempio precedentemente fatto, porterà in detrazione 8.160 euro ogni anno per recuperare in dieci anni gli 81.600 euro di sismabonus acquisti.
    Se i righi della dichiarazione dei redditi non cambieranno, l’importo andrà inserito nella “Sezione III A” – Spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, e per misure antisismiche anche quelle per cui è possibile fruire del superbonus, spese per cui è possibile fruire del bonus facciate e bonus verde.  In questa sezione si compilano i righi da RP41 a RP47 inserendo i seguenti dati:
    • In colonna 1 (Anno) si indica l’anno in cui sono state sostenute le spese o la data di fine lavori se successiva alla data del rogito;
    • In colonna 2 (Tipologia) si indica il codice 10 nel caso in cui la ricostruzione ha comportato il passaggio ad una classe di rischio inferiore (detrazione del 75%) oppure il codice 11 nel caso in cui la ricostruzione ha comportato il passaggio a due classi di rischio inferiore (detrazione dell’85%);
    • In colonna 3 (Codice fiscale) va inserito il codice fiscale del condominio;
    • In colonna 4, (Interventi particolari) nulla;
    • In colonna 5, (acquisto, eredità, donazione) nulla;
    • In colonna 6 (Maggiorazione sisma) nulla;
    • In colonna 7 (Percentuale) nulla;
    • In colonna 8 (Numero rata) si indica il numero della rata che l’acquirente utilizza per il 2023;
    • In colonna 9 (Importo spesa) si indica prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita;
    • In colonna 10 (Importo rata), va inserito l’importo di ciascuna rata delle spese sostenute;
    • In colonna 11 (N. d’ordine immobile) va indicato un numero progressivo per identificare l’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione riportato successivamente nella sezione III-B relativo ai dati identificativi dello stesso immobile.
  2. Sconto in fattura.  L’acquirente dell’immobile, su proposta dell’impresa di costruzione, paga all’atto dell’acquisto solo la differenza tra l’importo dell’immobile previsto nell’atto e l’importo del bonus di 81.600 euro. Nel nostro esempio, pagherà solo 18.400 euro. Null’altro dovrà fare, se non controllare sulla c.d. “Piattaforma cessione crediti” presente sul proprio cassetto fiscale che i propri crediti, a seguito della Comunicazione all’Agenzia delle Entrate fatta a cura del venditore, sono stati ceduti all’impresa di costruzioni e dalla stessa accettati.
  3. Cessione del credito. L’impresa di costruzioni non intende effettuare lo sconto in fattura. In questo caso, l’acquirente dell’immobile ha a disposizione un importo di 81.600 euro che potrà cedere entro e non oltre il 16 marzo 2025. In questo caso, l’acquirente dell’immobile dovrà prontamente trovare un acquirente del credito maturato e cederlo al miglior prezzo di mercato.

In quest’ultimo caso, si verifica ciò che è riassunto nel quesito proposto dalla lettrice: “dove è visibile il credito maturato? Nel cassetto fiscale non c’è”. In effetti, il credito è, in questa prima fase, “invisibile”. Per comprendere meglio il concetto, occorre dire che il credito maturato è rappresentato dalla quota ammessa in detrazione del pagamento tracciato del prezzo di vendita dell’immobile e indicato nell’atto notarile. Nell’esempio sopra riportato, il credito è rappresentato dall’importo di 81.600 euro che è compreso nel prezzo d’acquisto dell’immobile. In pratica, l’importo del credito non è “disponibile” sul cassetto fiscale dell’acquirente perché è ìnsito nell’atto notarile stesso.

È in questa fase che la confusione tra i soggetti interessati all’acquisto dei crediti arriva all’apice. Chi accoglie con riserva la proposta di vendita dei crediti fa la solita domanda: “mi fa vedere i crediti nel cassetto fiscale?”, non sapendo che le annualità messe in vendita appartengono al beneficiario dell’agevolazione e non sono visibili ma solo dimostrabili attraverso la documentazione cartacea (asseverazioni tecniche, atto notarile, Permesso di Costruire, dichiarazioni sostitutive dell’impresa, e così via).

La confusione sull’argomento deriva dall’incapacità di distinguere la disponibilità di crediti cedibili con le cessioni. La prima non risulta mai sul cassetto fiscale fino a quando il credito non viene effettivamente ceduto. Solo dopo la cessione del credito, che viene fatta generalmente a cura dell’acquirente dell’immobile, si potrà verificare sul proprio cassetto fiscale, nel servizio “Piattaforma cessione crediti”, che i crediti sono in attesa di accettazione del cessionario e che diverranno accettati nel momento in cui il cessionario stesso deciderà di accettarli per cederli nuovamente o utilizzarli in compensazione con i propri debiti fiscali.

Per cui, la gentile lettrice dovrà comunicare la cessione del credito maturato all’Agenzia delle Entrate solo nel caso in cui vorrà cedere il bonus ad un terzo. In tal caso, dovrà rivolgersi ad un soggetto abilitato al rilascio del visto di conformità che dovrà trasmettere la cessione esclusivamente in via telematica.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
https://www.professionistiintegrati.net/
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità

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