Tolleranze costruttive post Salva Casa senza autorizzazione paesaggistica

Il d.P.R. n. 380/2001 porta il nome di "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A)". Questa denominazione deriva dal fatto che il provvedimento è stato preceduto e, al tempo stesso, costituito da due atti distinti:

• D.Lgs. n. 378/2001 - Testo unico delle disposizioni legislative in materia edilizia (Testo B);
• D.P.R. n. 379/2001 - Disposizioni regolamentari in materia edilizia (Testo C).

Tuttavia, chi opera nel settore dell'edilizia sa bene che il cosiddetto Testo Unico Edilizia di "unico" ha ben poco. La normativa edilizia è, infatti, caratterizzata da un fitto intreccio di leggi nazionali, alcune risalenti persino al 1934, oltre a regolamenti edilizi e piani regolatori locali.

Le tolleranze costruttive dopo il Decreto Salva Casa

A complicare ulteriormente il quadro normativo è intervenuta la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), che ha significativamente modificato l'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, riguardante le tolleranze costruttive.

La nuova versione dell'art. 34-bis introduce percentuali di tolleranze incrementali per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In particolare, il comma 1-bis stabilisce che non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri, se contenuto entro i seguenti limiti:

• 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq;
• 3% per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 mq;
• 4% per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 mq;
• 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 mq;
• 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq.

Inoltre, il comma 3-bis introduce un particolare regime per le zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità. Il comma 3-ter conferma il principio secondo cui l'applicazione delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi.

Il comma 3 chiarisce, infine, che le tolleranze realizzate in precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, devono essere dichiarate dal tecnico abilitato per attestare lo stato legittimo degli immobili, sia nella modulistica edilizia sia negli atti di trasferimento o costituzione di diritti reali.

Tolleranze edilizie e autorizzazione paesaggistica

Un interrogativo fondamentale riguarda l'applicazione di queste tolleranze agli immobili soggetti a vincolo paesaggistico: è necessaria anche l'autorizzazione paesaggistica?

L'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia non fornisce una risposta, e nessun altro articolo del TUE disciplina esplicitamente la questione. Tuttavia, la soluzione si trova nel Decreto Salva Casa, precisamente nell'art. 3, relativo alle "Norme finali e di coordinamento".

Il comma 1 dell'art. 3 stabilisce che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, rientranti nelle tolleranze dell'art. 34-bis, sono soggetti al regime di cui all’art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 31/2017. Quest'ultimo disciplina gli interventi e le opere non soggetti ad autorizzazione paesaggistica.

In sostanza, il legislatore ha escluso la necessità dell'autorizzazione paesaggistica per gli interventi che rientrano nelle tolleranze, senza però inserirlo esplicitamente nell'art. 34-bis del TUE o modificare l'Allegato A del d.P.R. n. 31/2017.

La conferma del MIT

A confermare questa interpretazione sono state le anticipazioni del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) sulle nuove Linee guida sul Salva Casa. Il MIT ha precisato che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2% al 6%) possono essere applicate anche agli immobili vincolati, come previsto dal DL Salva Casa.

Questa importante novità fornisce maggiore chiarezza operativa per i professionisti del settore, semplificando l’applicazione delle norme edilizie in presenza di vincoli paesaggistici.