Stato legittimo: le indicazioni del MIT nelle Linee Guida sul Salva Casa

Semplificazione formale

Come indicato nel documento, l’articolo 9-bis, comma 1-bis, semplifica i titoli necessari a dimostrare lo stato legittimo degli immobili e riduce gli oneri documentali a carico dei privati, prevedendo che:

• a) per gli immobili o unità immobiliari interessati da interventi edilizi successivi al momento del rilascio del titolo abilitativo originario, lo stato legittimo possa essere comprovato con la presentazione del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare;
• b) la semplificazione possa essere fatta valere a condizione che il titolo edilizio più recente sia stato rilasciato dall’amministrazione competente all’esito di un procedimento che abbia riguardato, anche parzialmente, lo stesso immobile o unità immobiliare e che, abbia messo la stessa Amministrazione in condizione di verificare la legittimità dei titoli pregressi.

In sintesi:

• per gli immobili con più interventi edilizi nel tempo, è sufficiente presentare l'ultimo titolo abilitativo, purché questo sia stato rilasciato con verifica dei titoli precedenti;
• se l’ultimo titolo contiene gli estremi dei titoli pregressi, si presume la regolarità dell’intero iter edilizio;
• le amministrazioni non possono contestare difformità che non erano state oggetto di rilievo nei procedimenti precedenti.

Verifica della legittimità dei titoli pregressi: come farla?

Spiega il MIT che la verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo.

L’amministrazione non è tenuta a riesaminare l'intera storia edilizia dell'immobile, ma solo a verificare la validità degli atti rilasciati, da cui si evince  la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile.

Tuttavia, le amministrazioni mantengono il potere di rilevare eventuali irregolarità successive al rilascio dell'ultimo titolo che, se riscontrate, precluderanno di ritenere sussistente lo stato legittimo dell’immobile.

Semplificazione sostanziale

Il Decreto Salva Casa opera una semplificazione sostanziale dei titoli edilizi che attestano lo stato legittimo degli immobili, includendo:

a) i titoli rilasciati o assentiti all’esito delle procedure:

• di regolarizzazione degli interventi realizzati come variante in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (SCIA ex articolo 34-ter, comma 3);
• di accertamento di conformità (permesso di costruire in sanatoria ex articolo 36 del Testo unico; permesso di costruire o SCIA in sanatoria ex articolo 36-bis del Testo unico);
• relative a interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato, ovvero a interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo unico in caso di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo (rilascio di un permesso di costruire postumo, in sede di riesame dell’originaria domanda di permesso di costruire ai sensi dell’articolo 38, comma 1 ovvero al pagamento delle sanzioni ex articolo 38 del Testo unico,

b) il pagamento delle sanzioni previste in caso di:

• interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 23, comma 01 del Testo unico, eseguiti in assenza di SCIA alternativa al permesso di costruire o in totale difformità da essa (pagamento delle sanzioni ex articolo 33, commi 2, 4 e 6-bis, del Testo unico);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo unico, eseguiti in parziale difformità dalla SCIA alternativa al permesso di costruire (pagamento delle sanzioni ex articolo 34, commi 2 e 2-bis del Testo unico);
•  interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA (pagamento delle sanzioni ex articolo 37del Testo unico);
• interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato, interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo unico in caso di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo (pagamento delle sanzioni ex articolo 38);

c) la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive, esecutive e in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari, incluse quelle risultanti dall’applicazione del disposto di cui all’articolo 34-ter, comma 4, del Testo unico (dichiarazione di cui all’articolo 34-bis, comma 3, del Testo unico).

L’indicazione degli estremi o della ricevuta del pagamento della sanzioni comprova la regolarizzazione degli interventi.

Interconnessione tra semplificazioni formali e sostanziali

L’articolo 9-bis conferma che titoli edilizi, sanzioni pagate e dichiarazioni asseverate concorrono a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Tuttavia, il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle tolleranze  non costituendo “titoli abilitativi”, non potranno essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis. Le dichiarazioni sulle tolleranze edilizie hanno valore integrativo, ma non sostitutivo.

Esempio applicativo

Il MIT riporta un esempio di interconnessione tra semplificazioni formali e sostanziali proponendo un caso pratico.

Se un immobile ha subito i seguenti interventi:

1. costruzione con permesso di costruire;
2. manutenzione straordinaria con SCIA;
3. difformità edilizie sanate con pagamento di sanzioni,

lo stato legittimo sarà determinato dalla SCIA (punto 2), ma per la piena conformità dovrà essere affiancato dal pagamento della sanzione (punto 3).