Mutamento di destinazione d’uso: come si applica la disciplina prevista dal Salva Casa?

Cambio destinazione d’uso: condizioni e vincoli

L’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia specifica che i Comuni possono imporre “specifiche condizioni” per regolamentare il cambio di destinazione d’uso. Tali condizioni devono:

• essere oggettive e non discriminatorie;
• essere specifiche, e, quindi, non potranno essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti;
• sorrette da un’adeguata motivazione.

Ne derivano tre obiettivi:

• possono limitare, in relazione a specifiche e motivate esigenze, l’operatività della legge statale, la quale, in loro assenza, consente senz’altro il mutamento di destinazione d’uso orizzontale (comma 1-bis) e il mutamento verticale (comma 1- ter) di una singola unità immobiliare, nel rispetto delle normative di settore;
• possono consentire la piena operatività della legge statale, qualora gli strumenti urbanistici comunali siano abilitati a individuare specifiche zone ove applicare la disciplina in commento anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (comma 1-quater);
• possono modulare l’operatività della legge statale, nell’ipotesi di apposizione della speciale condizione volta a consentire il mutamento di destinazione d’uso verticale di una singola unità immobiliare soltanto in conformità alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile.

Un esempio pratico riguarda il mutamento d’uso di immobili situati in zone di particolare valore storico o urbanistico, dove i comuni possono stabilire restrizioni per salvaguardare il contesto.

Il concetto di prevalenza funzionale

Nelle Linee Guida, il MIT prosegue chiarendo il requisito di "prevalenza funzionale" che:

• può essere letto alla luce del parametro costituito dal numero assoluto delle unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile;
• non va necessariamente essere accertato sulla base della superficie complessiva occupata dalle singole unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile;
• può essere declinato dagli enti territoriali secondo gli specifici criteri definiti nella legislazione regionale di settore.

Piani fuori terra e seminterrati

Specifica il MIT che il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate è disciplinato dalla legislazione regionale.

La legislazione regionale dovrà prevedere i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di semplificazione concernenti il mutamento di destinazione d’uso verticale introdotte dal DL Salva Casa si applicano anche a tali unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Nell’ambito della pianificazione locale, la possibilità di disciplinare, mediante l’apposizione di specifiche condizioni, il mutamento di destinazione d’uso verticale delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, dovrà tenere conto della tipologia di zona territoriale omogenea, in quanto limitazioni o restrizioni al mutamento si giustificano tendenzialmente all’interno delle zone A), ove più spesso possono manifestarsi esigenze legate alla necessità di preservare il decoro urbano, mentre dovrebbero affievolirsi nelle altre zone, ove generalmente non si registrano esigenze di salvaguardia di pari intensità.

Per la nozione di “primo piano fuori terra”, è necessario fare riferimento alla voce n. 20 dell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo che definisce “piano fuori terra” quale piano dell’edificio il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio. Per esempio, in presenza di una unità seminterrata, il primo piano fuori terra coinciderà con il cd. piano rialzato.

Oneri urbanistici: le deroghe

Una delle innovazioni più rilevanti del Decreto riguarda la deroga dagli oneri urbanistici. Il mutamento di destinazione d’uso cd. verticale relativo ad una singola unità immobiliare di cui al comma 1-ter non è infatti assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi, né al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, fermo restando il pagamento di quelli di urbanizzazione secondaria.

La ratio della disposizione è quella di introdurre una semplificazione per agevolare i cambi d’uso rilevanti per singole unità immobiliari, ad esclusione di quelle rurali, giustificata dalla circostanza che nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del DM 2 aprile 1968, n. 1444, il mutamento avviene tendenzialmente in un contesto già urbanizzato, ove l’incremento del carico urbanistico si presume compensato o ridimensionato.

Diversamente, ai sensi del terzo periodo del comma 1-quater, continua ad essere dovuto, ove previsto e nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria

Procedimenti e titoli necessari

Le Linee Guida proseguono con i chiarimenti sulle procedure per il mutamento di destinazione specificando che il comma 1-quinquies disciplina i titoli richiesti per il mutamento di destinazione d’uso nei casi in cui lo stesso sia realizzato senza opere (lettera a) ovvero con opere (lettera b).

Il MIT fornisce questo schema di utilizzo:

• Assenza dl interventi: SCIA;
• Edilizia libera (ex articolo 6): SCIA:
• Interventi soggetti a CILA (ex articolo 6-bis): SCIA;
• Interventi soggetti a SCIA (ex articolo 22): SCIA;
• Interventi soggetti a SCIA alternativa a permesso di costruire (ex articolo 23): SCIA alternativa a permesso di costruire;
• Interventi soggetti a permesso di costruire (ex articolo 10): Permesso di costruire.

Nei casi che non rientrano nelle semplificazioni del DL Salva Casa, la disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale.

È fatta salva la possibilità per le regioni di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, anche in relazione ai titoli richiesti per il mutamento di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d'uso orizzontale di interi immobili

La norma dispone che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies.

Specifica a tal proposito il MIT che per immobile deve intendersi:

“l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”.

Conseguentemente, ne discende che, per il caso di immobile costituito da un’unica unità immobiliare, non possono ritenersi applicabili le disposizioni di cui all’articolo 23-ter, comma 1-bis.

Infine, specifica il MIT, nulla cambia se non la disciplina dei titoli richiesti per il mutamento, che dovrà essere quella di cui al comma 1-quinquies. in linea con l’originaria formulazione dell’articolo 23-ter, il mutamento di destinazione d’uso orizzontale di un intero immobile sia sempre possibile, salva diversa previsione della legge regionale o dagli strumenti urbanistici comunali. In tale ipotesi, l’intera disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale, di talché, ad esempio, potrà essere possibile, per gli strumenti urbanistici comunali, fissare, oltre che condizioni, anche limitazioni o divieti.