Salva Casa e Ante ‘77: le indicazioni del MIT

Ante 77

Il comma 1 dispone che gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo possono essere regolarizzati alle seguenti condizioni:

• il titolo deve essere stato rilasciato prima del 30 gennaio 1977 ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge n. 10/1977 (c.d. legge Bucalossi);
• gli interventi non devono essere riconducibili alle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del TUE.

Soddisfatte le suddette condizioni, il comma 1 dispone che la regolarizzazione avviene:

• con le modalità di cui ai seguenti commi 2 e 3;
• sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.

Le modalità di regolarizzazione

Secondo quanto previsto al comma 2, per la regolarizzazione di queste difformità è necessario accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione per la determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare (art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, TUE).

Nel caso in cui sia impossibile accertare l’”epoca di realizzazione”, la norma prevede che un tecnico incaricato possa attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.

Dopo aver prodotto la documentazione attestate l’epoca o la data di realizzazione della variante, è possibile regolarizzare l’intervento mediante:

• presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
• il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi del comma 5 del nuovo art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa e relativo alla sanatoria delle difformità parziali e delle variazioni essenziali.

La regolarizzazione è consentita anche in caso di interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, previo parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento dell’Autorità preposta alla gestione del vincolo apposito. Tale parere può essere reso anche nel caso in cui di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati.

Per il parere dell’Autorità competente sono previste le seguenti tempistiche:

• entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni;
• se i pareri non sono resi entro i suddetti termini si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente.

Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

È, inoltre, previsto il silenzio-assenso nel caso in cui alla richiesta non segua provvedimento motivato del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale entro il termine previsto per la SCIA edilizia (30 giorni). Tale termine è sospeso fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.

Decorsi tali termini, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l'ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. Nel caso di silenzio-assenso, l'amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell'intervenuta formazione dei titoli abilitativi.

Nel caso in cui la compatibilità paesaggistica sia:

• accertata, si applica una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione;
• rigettata, si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Ante 77: cosa dicono le Linee guida del MIT

Le Linee guida del MIT chiariscono che la nuova disposizione è stata introdotta per colmare un vuoto normativo relativo alle varianti esecutive di titoli edilizi rilasciati prima del 1977.

Prima della Legge n. 10/1977, non esisteva una regolamentazione specifica per le varianti in corso d’opera e per le parziali difformità dal titolo edilizio. Di conseguenza, molte modifiche venivano eseguite senza alcuna comunicazione agli enti competenti.

Con questa nuova previsione, il MIT conferma di voler risolvere il problema, riconoscendo la necessità di regolarizzare immobili che presentano difformità risalenti nel tempo.

Viene confermato che per la regolarizzazione è necessario che:

1. gli interventi che rientrano in questa casistica siano sanati seguendo le modalità previste dai commi 2 e 3;
2. prima di procedere, è necessario il coinvolgimento delle amministrazioni competenti, in base alla normativa vigente per ciascun settore.

La norma rappresenta un tentativo di mettere ordine nel caos normativo del passato, offrendo una via di regolarizzazione per immobili realizzati con varianti non dichiarate. Tuttavia, resta da capire come verrà applicata concretamente dalle amministrazioni, specialmente nei contesti più complessi.

Ante 77: le FAQ

Di seguito le FAQ riportate nelle Linee guida del MIT.

Domanda D3.4.1.1
Qual è l’epoca della realizzazione degli interventi rilevante ai fini della semplificazione?

Risposta

Gli interventi realizzati come varianti che costituiscono parziali difformità devono essere stati eseguiti nell’ambito degli interventi riconducibili ad un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977. Da ciò consegue che gli stessi possono essere stati realizzati anche in data successiva al 30 gennaio 1977, purché entro i limiti di validità temporale del titolo che permettono di caratterizzare gli interventi come variante.

Pertanto, ai fini dell’accertamento dei presupposti per l’applicabilità del regime prefigurato dall’articolo 34-ter, occorrerà indicare l’epoca di realizzazione della variante, al fine di poterla ricondurre alla validità temporale del titolo abilitativo rilasciato ante ’77 cui essa si riferisce.

Domanda D3.4.1.2
Come devono qualificarsi gli interventi ai fini della semplificazione?

Risposta

Gli interventi realizzati come varianti, da un lato, devono costituire parziali difformità dal titolo e, dall’altro, non possono qualificarsi quali tolleranze. In relazione a queste ultime, infatti, trova applicazione la disciplina di cui all’articolo 34-bis.

A tal fine, un utile ausilio è certamente offerto dalla giurisprudenza formatasi in ordine alla previsione di cui all’articolo 34 del Testo unico, la quale ha chiarito che la parziale difformità si configura quando l’intervento, sebbene contemplato dal titolo abilitativo, risulti realizzato secondo modalità diverse da quelle previste a livello progettuale, e, quindi, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 ottobre 2024, n. 8072). Inoltre, va ricordato che tale valutazione deve essere effettuata sulla base di un esame complessivo e non parcellizzato delle singole difformità, non potendosi dunque ammettere una qualificazione di ognuna di esse come difformità solo parziale dell’immobile assentito rispetto a quello realizzato (Consiglio di Stato, Sez. VI, 23 ottobre 2020, n. 6432).

Domanda D3.4.1.3
Quali sono i titoli che possono essere interessati dalla semplificazione?

Risposta

I titoli che possono essere interessati dalla semplificazione sono:

1. licenza edilizia di cui alla legge n. 1150 del1942;
2. ogni altro titolo, autorizzazione, nulla osta comunque denominato rilasciato a fini edilizi anteriormente alla suddetta legge n. 1150 del 1942, come accaduto spesso in base ai Regolamenti edilizi comunali di molte grandi città italiane.

Domanda D3.4.1.4
Qual è il rapporto con le altre normative di settore?

Risposta

La procedura di regolarizzazione di cui ai commi 2 e 3 riguarda esclusivamente gli aspetti edilizi. Nei casi in cui l’intervento sia stato effettuato in area sottoposta ad altri regimi – ad esempio, sismico o paesaggistico – sarà, comunque, necessario coinvolgere le altre Autorità competenti per ottenere le prescritte autorizzazioni, nulla osta o atti di assenso comunque denominati.

Domanda D.3.4.1.5
Come si prova l’epoca di realizzazione delle varianti?

Risposta

La prova dell’epoca di realizzazione delle varianti può essere fornita:

• in via generale, mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del Testo unico;
• nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione sopra indicata, mediante attestazione della data di realizzazione da parte del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Il tecnico incaricato potrà limitarsi ad attestare, più in generale, l’epoca di realizzazione della variante, come desumibile da un’interpretazione sistematica che tiene conto del combinato disposto dell’articolo 34-ter, primo periodo (ove si fa riferimento all’ “epoca di realizzazione”) e secondo periodo (ove si fa riferimento alla “data di realizzazione”).

Occorre, altresì, chiarire che, trattandosi di una parziale difformità occorrerà allegare all’istanza il titolo rispetto al quale si è verificata in sede esecutiva una parziale difformità. E ciò al fine di consentite all’Amministrazione di poter operare quella verifica sopra indicata in ordine alla ricorrenza di una difformità parziale e non totale.

Domanda D3.4.1.6
In che misura deve essere pagata la sanzione a titolo di oblazione?

Risposta

La sanzione è quella prevista dall’articolo 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, e sarà, pertanto, pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro.

Il rinvio alla lettera b), prima parte, si desume dalle seguenti circostanze:

• l’individuazione della sanzione di cui al comma 5, lettera b) (anziché di quella di cui alla lettera a) si giustifica alla luce della ratio della disposizione, che risponde ad esigenze di agevolazione e tende a valorizzare, in luogo del titolo cui si correla la variante, il titolo richiesto per la regolarizzazione (SCIA);
• l’individuazione della sanzione esclusivamente a quella di cui alla prima parte si spiega alla luce del fatto che tra i presupposti della regolarizzazione in esame non è richiesta la verifica della conformità dell’intervento alla disciplina edilizia e urbanistica (come meglio illustrato alla sezione D.3.4.1.7).

In relazione alla quantificazione della sanzione da applicare in concreto da parte dei competenti uffici comunali, si rinvia alla sezione D3.5.6.1.

Si ricorda che per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica resta ferma la sanzione di cui all'articolo 36-bis, comma 5-bis.

Domanda D.3.4.1.7
È richiesta la doppia conformità urbanistica e/o edilizia?

Risposta

Ai fini del perfezionamento della SCIA in sanatoria non è richiesta la sussistenza della doppia conformità, rigida o semplificata, di cui agli articoli 36 e 36-bis del Testo unico.

Il rinvio operato all’articolo 36-bis, commi 4 e 6, è volto esclusivamente a regolare aspetti di natura procedurale e non può, pertanto, estendersi alle disposizioni che regolano la verifica di conformità ivi disciplinata. In particolare, si conferma:

• l’applicazione della procedura relativa agli interventi realizzati in zone vincolate sotto il profilo paesaggistico;
• l’operatività dell’istituto del silenzio assenso.