Condono edilizio: la Cassazione interviene sulla sanatoria condizionata

La condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993 non può essere condizionata a un intervento di riduzione della cubatura mediante la demolizione eseguita successivamente a questo termine.

Si tratta infatti di un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge.

Condono edilizio: no alla sanatoria condizionata a interventi successivi all'istanza

A specificarlo è la Corte di Cassazione, con la sentenza del 13 gennaio 2025, n. 1234, accogliendo il ricorso di una Procura della Repubblica per l’annullamento del permesso di costruire in sanatoria ottenuto ai sensi della legge n. 326/2003, ritenuto illegittimo perché condizionato a lavori eseguiti successivamente alla data consentita dalla normativa condonistica.

La questione riguarda un complesso contenzioso, le cui fasi sono così sintetizzabili:

• l’immobile era stato costruito nel 1998, con piano seminterrato, piano rialzato e primo piano;
• nell’aprile 2004, è stata presentata domanda di condono ai sensi della legge n. 326 del 2003;
• l'immobile è stato oggetto di un primo permesso di costruire in sanatoria, revocato nel 2019 per volumetria eccedente i 750 mc;
• a seguito della revoca il proprietario:
  • ha presentato una comunicazione di inizio lavori per effettuare l'integrale demolizione del fabbricato;
  • ha dichiarato di aver proceduto ad una serie di interventi di riduzione della volumetria e di averla ricondotta nei limiti di 750 mc.;
  • ha impugnato l'ordinanza con la quale il Comune aveva revocato il permesso a costruire in sanatoria e ordinato la demolizione dell'immobile. Il T.A.R. ha accolto il ricorso e annullato i due provvedimenti del Comune;
• il Comune ha chiesto di riportare l'edificio nei limiti volumetrici entro i quali il d.l. n. 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, consente il condono;
• il proprietario ha presentato SCIA ed eseguito lavori di riduzione della volumetria (totale interramento del seminterrato, trasformazione del piano rialzato in piano pilotis e demolizione del primo piano), e comunicato la fine dei lavori;
• il Comune, all'esito di sopralluogo e di ulteriori integrazioni documentali ha rilasciato il permesso di costruire in sanatoria.

Il Tribunale in funzione di giudice dell'esecuzione, ha revocato l'ordine di demolizione del manufatto, in quanto la procedura di condono, ai sensi della legge n. 326 del 2003, si è conclusa con esito positivo.

Da qui il ricorso della Procura della Repubblica, per violazione della legge n. 326/2003 per illegittimità del permesso di costruire in sanatoria rilasciato per un fabbricato di conformazione e volumetria diverse rispetto a quelle oggetto dell'istanza di condono.

Secondo la Procura ricorrente, il nuovo permesso in sanatoria è illegittimo, in quanto relativo a un fabbricato di diversa conformazione volumetrica rispetto a quello oggetto dell'originaria istanza di condono, in quanto gli interventi edilizi volti a rimuovere l'eccedenza volumetrica sono successivi al termine previsto dalla legge n. 326 del 2003 come momento finale per la realizzazione di opere condonabili.

Demolizione finalizzata a ridurre la volumetria immobile: condono impossibile

Spiegano gli ermellini che il permesso di costruire in sanatoria in esame è stato rilasciato sul presupposto di interventi edilizi di rimozione di volumetrie eccedenti quelle condonabili eseguiti in data successiva al termine ultimo entro il quale la legge prevede debbano essere state realizzate le opere perché possano essere condonate.

Secondo un principio costantemente affermato in giurisprudenza, la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993 non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge.

L'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 consente la sanatoria delle sole opere ultimate che posseggono al 31 dicembre 1993, i requisiti da essa previsti, non essendo ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per renderli conformi alla disciplina in parola.

Le uniche possibilità di successivo intervento sugli stessi, non incompatibili con la sanatoria, sono quelle previste:

• dall'art. 35, comma 14, I. 47 del 1985 (che disciplina modesti lavori di rifinitura delle opere abusive);
• dall'art. 43, quinto comma, della stessa legge, che consente le opere strettamente necessarie a rendere gli edifici funzionali qualora i manufatti non siano stati completati per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali.

Ammettere lavori - sia pur di demolizione - che modifichino il manufatto abusivo, alterandone significativamente la struttura e riducendone la volumetria, al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente in allora non lo sarebbe stato costituisce indebito aggiramento della disciplina legale poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi.

Terzo Condono Edilizio: condizioni di applicabilità

Il principio si applica anche alla disciplina della condonabilità delle opere abusive di cui al d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla la 24 novembre 2003, n. 326:

• l'art. 32, al comma 25, richiama espressamente la disciplina di cui all'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e quindi ne mutua la regolamentazione e le condizioni di ammissibilità, salvo le specificazioni espressamente previste, e che attengono al computo della cubatura massima condonabile, oltre che, ovviamente, al termine entro il quale debbono essere stati ultimati i lavori abusivi;
• l'art. 32, infatti, prevede: «Le disposizioni i di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 mc. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 mc per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi».

Inoltre, anche in relazione alla disciplina di cui al D.L. n. 269/2003 si pone l'esigenza di evitare lavori, sia pur di demolizione, che modifichino il manufatto abusivo al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente in quel momento non lo sarebbe stato; anche con riferimento a tale disciplina, infatti, l'ammissibilità di modifiche successive del manufatto abusivo comporterebbe uno spostamento in avanti nel tempo, e senza limiti, del termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, e, perciò, un “indebito aggiramento” della stessa.

In applicazione dei principi indicati, per i giudici di piazza Cavour l'ordinanza impugnata deve ritenersi illegittima, e deve essere annullata con rinvio per nuovo giudizio.

Essa infatti erroneamente ha accolto la richiesta di revoca dell'ordine di demolizione senza considerare che le opere abusive non sono condonabili, nemmeno a norma del d.l. n. 269 del 2003, convertito dalla legge n 326 del 2003, quando la riduzione della volumetria derivi da demolizione eseguita successivamente allo spirare del termine ultimo di realizzazione dei lavori previsto dalla legge ai fini dell'ammissibilità del condono.