SCIA in sanatoria: l'accertamento di conformità pre e post Salva Casa

Il decreto Salva Casa ha modificato la disciplina sull'accertamento di conformità, con l'inserimento nel Testo Unico Edilizia dell'art. 36-bis, relativo alle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.

SCIA in sanatoria: ci vuole provvedimento espresso della PA?

Le disposizioni dell'art. 37, comma 4 del Testo Unico Edilizia, abrogato dallo stesso D.L. n. 69/2024, continuano però ad applicarsi alle casistiche precedenti l'entrata in vigore della normativa.

Una norma non di semplice interpretazione, con importanti lacune sull'iter procedurale e che ha portato alla formazione di diversi orientamenti in giurisprudenza:

• secondo un primo filone, il silenzio sull'istanza di SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 si qualificato come quello di cui al precedente art. 36 (silenzio-rigetto);
• per un secondo orientamento, va applicata la disciplina sul silenzio assenso di cui all’art. 19 della Legge n. 241/1990;
• infine, un ultimo orientamento, riteine che il procedimento si ritiene concluso favorevolmente per il privato solo in presenza di un provvedimento espresso dell'amministrazione procedente, pena la sussistenza di un'ipotesi di silenzio inadempimento.

Ed è a quest'ultimo che si riferisce il TAR Campania con la sentenza del 31 gennaio 2025, n. 854, con cui ha respinto il ricorso per l’annullamento dell'ordine di demolizione di un soppalco a uso ufficio realizzato all'interno di un capannone industriale e per il quale è stata presentata solo un'istanza di SCIA in sanatoria.

Secondo il ricorrente, il soppalco sarebbe stato idoneo ai requisiti di doppia conformità, dato che aveva ottenuto l’autorizzazione sismica ed era stata presentata istanza per la SCIA in sanatoria.

SCIA in sanatoria: no al silenzio assenso

Sul punto il TAR ha specificato che:

• il rilascio di autorizzazione sismica in sanatoria non incide sulla carenza di un idoneo titolo edilizio;
• tralasciando se la SCIA in sanatoria sia il titolo idoneo a sanare quanto illegittimamente edificato, è comunque necessario un provvedimento espresso da parte dell’Amministrazione, che nel caso in esame non è intervenuto.

Ed è qui che è stato operato il richiamo all'art. 37, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001, ancora vigente nel caso in esame, e successivamente abrogato dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024: esso contempla la SCIA in sanatoria a intervento concluso, prevedendo che il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possano ottenere la sanatoria dell'intervento ove sussista la doppia conformità versando una somma il cui valore è stabilito dal responsabile del procedimento.

A differenza di quanto previsto per l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 per il quale, in caso inerzia a seguito della presentazione della domanda, è la stessa norma che qualifica espressamente l'eventuale silenzio dell'amministrazione come diniego, l'art. 37, d.P.R. n. 380 del 2001 nulla dispone sul punto.

In assenza di un chiaro dato normativo, deve ritenersi che il procedimento può ritenersi favorevolmente concluso per il privato solo allorquando vi sia un provvedimento espresso dell'amministrazione procedente, pena la sussistenza di un'ipotesi di silenzio inadempimento.

Ordine di demolizione: efficacia sospesa in caso di istanza di sanatoria

In questo contesto, dunque, l’ordinanza di demolizione è pienamente legittima, restano salvi gli effetti di un eventuale provvedimento di sanatoria nelle more eventualmente emesso dall’Amministrazione, nonché la sospensione degli effetti del provvedimento durante la pendenza del procedimento di sanatoria.

Ricorda infatti il TAR che “La presentazione di una istanza di sanatoria non comporta l'inefficacia del provvedimento sanzionatorio pregresso, ma la sua mera sospensione; pertanto non si ravvisa un'automatica necessità per l'Amministrazione di adottare, se del caso, un nuovo provvedimento di demolizione e, rigettato il condono, la demolizione, temporaneamente inefficace in pendenza del procedimento di sanatoria, riprende vigore”.