Superbonus e aggiornamenti catastali: un dettaglio da regolamentare
Se il tema dell’aggiornamento delle rendite catastali non è stato oggetto di regolamentazione nelle delibere condominiali che hanno autorizzato i lavori potrebbero nascere nuovi contenziosi
Nel contesto della "corsa" al Superbonus, si è spesso discusso dell’impatto che la fretta ha avuto sulla gestione delle pratiche edilizie, con conseguenze più o meno gravi. Tra gli aspetti che sono stati maggiormente trascurati, uno dei principali riguarda l’aggiornamento dei dati catastali a seguito degli interventi edilizi. Si tratta di un passaggio che, pur non essendo strettamente legato all’accesso alle detrazioni fiscali, può comportare problemi rilevanti.
La Legge di Bilancio dello scorso anno ha infatti attribuito all’Agenzia delle Entrate il “potere” di inviare lettere di compliance ai beneficiari del Superbonus che non hanno provveduto a dichiarare le modifiche catastali apportate agli immobili, invitandoli a sanare la situazione e, se necessario, applicando delle sanzioni.
Recentemente, il Direttore uscente dell’Agenzia, Ernesto Maria Ruffini, ha fornito ulteriori dettagli su come si procederà in merito, ma permangono delle incertezze sui casi specifici in cui sussista effettivamente l’obbligo di aggiornamento dei dati catastali, con conseguenti problematiche operative non trascurabili, soprattutto nei condomini, e che potrebbero dar luogo a contenziosi.
I controlli dell’Agenzia delle Entrate
Come già accennato, il legislatore ha previsto l’utilizzo del catasto come uno degli strumenti per monitorare la corretta gestione del Superbonus. In particolare, l’articolo 1, commi 86 e 87 della Legge 213/2023 consente all’Agenzia delle Entrate di identificare gli immobili oggetto di interventi con Superbonus per i quali non è stato presentato il Docfa, la dichiarazione di variazione catastale, che il DM 701/1994 impone di presentare entro 30 giorni dal termine dei lavori.
La norma, nel dettaglio, consente al Fisco di individuare i beneficiari del Superbonus che non hanno adempiuto a questo obbligo, al fine di consentire l’aggiornamento delle rendite catastali, dato che gli interventi edilizi agevolati spesso comportano un significativo aumento del valore dell’immobile.
Casi certi e dubbi interpretativi
L’Agenzia delle Entrate invierà le lettere di compliance basandosi sugli importi dichiarati nelle comunicazioni di cessione del credito, poiché in questi casi è più semplice determinare l’importo dei lavori rispetto a quelli che hanno usufruito della fruizione diretta del Superbonus. Tuttavia, i casi in cui è obbligatorio inviare il Docfa non sono così chiari, data l’assenza di normative precise che definiscano le situazioni in cui è obbligatorio procedere.
Ci sono, tuttavia, alcuni “casi certi” in cui è indiscutibile che il Docfa debba essere presentato entro 30 giorni dalla fine dei lavori, come nel caso di interventi che modificano in modo significativo la “consistenza” dell’immobile, ad esempio:
- ampliamenti
- sopraelevazioni
- modifiche interne che aumentano il numero dei vani
Tuttavia, molti altri casi non sono così facilmente classificabili. Per esempio, un intervento che non prevede opere strutturali, ma riguarda solamente l’installazione di impianti, fotovoltaico o infissi, non comporta necessariamente un aggiornamento catastale, salvo che non comporti un miglioramento qualitativo tale da incrementare il valore dell’immobile.
Ma come determinare questo aumento di valore non è un aspetto chiaro.
Su questo aspetto è intervenuto recentemente il Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri, Paolo Biscaro, con la nota prot. 428 del 15 gennaio 2025, nella quale ha spiegato che, ai fini dell’eventuale obbligo di aggiornamento dei dati catastali, non si deve fare riferimento all’incremento del valore di mercato, bensì all’aumento del “valore capitale” dell’immobile.
Questo parametro, di natura tecnica, dipende dalla capacità dell’immobile di generare una maggiore redditività a seguito degli interventi, ad esempio perché può essere locato a un canone maggiore rispetto a prima.
Le difficoltà operative e gli impatti
La valutazione dell’aumento di valore “capitale” è evidentemente un’operazione complessa, che in particolar modo nelle situazioni condominiali, potrebbe generare problematiche inaspettate.
In questi contesti, le lettere di compliance produrranno effetti non desiderati, soprattutto perché sarà necessario fare un’analisi caso per caso per ogni singola unità immobiliare.
Inoltre, in molte situazioni, i lavori Superbonus sono stati affidati a General Contractor, che pur essendo responsabili della gestione dell’intera pratica, non hanno preso in considerazione l’eventualità di dover aggiornare i dati catastali, in quanto l’obiettivo era semplicemente il completamento dei lavori entro i termini per poter usufruire della detrazione.
L'importanza di agire preventivamente
Il tema dell’aggiornamento delle rendite catastali potrebbe causare effetti indesiderati, specialmente in quei condomini che hanno approvato i lavori con maggioranze ridotte (33% dei millesimi), come consentito dal DL 34/2020.
In questi casi le lettere di compliance delle Entrate potrebbero acuire il malcontento tra i condòmini.
Nel caso, ad esempio, di un condòmino contrario ai lavori Superbonus, che riceva oggi la lettera e, contattato un tecnico di fiducia, dovesse sentirsi dire che è necessaria la ripresentazione del Docfa per il suo appartamento, con conseguente aumento della rendita catastale e delle imposte (come l’IMU), potrebbe impugnare per nullità la delibera condominiale che aveva approvato i lavori Superbonus?
Potrebbe infatti sostenere che tale decisione era viziata fin dall’origine, in quanto produttiva di effetti indiretti sui beni di proprietà esclusiva, a causa dell’aumento della rendita catastale e delle imposte.
A tal proposito, è bene tener conto che la Cassazione è solida nel ritenere che l’assemblea condominiale può disporre solo in merito alle parti comuni.
In maniera simile, ma con effetti ancora più significativi, cosa succederebbe se si dovesse scoprire che l’unità immobiliare deve essere riclassificata in una delle categorie catastali per cui non è possibile usufruire del Superbonus (come le categorie A8, A9)?
In tal caso il Fisco potrebbe mettere in discussione la spettanza dei crediti fiscali maturati, e il condòmino penalizzato potrebbe chiedere i danni al professionista che ha dato il via libera ai lavori firmando lo studio di fattibilità?
Sono domande che oggi non hanno una risposta, e sulle quali la giurisprudenza non si è ancora espressa.
Tuttavia, di fronte a tali problematiche, potrebbe essere prudente convocare un’assemblea condominiale, per discuterle e regolarle preventivamente, magari integrando le delibere autorizzative dei lavori Superbonus o incaricando un professionista che possa fornire chiarimenti, così da evitare sorprese in futuro.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it