Acquisto prima casa: guida completa alle agevolazioni

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Le “agevolazioni prima casa” riguardano l'acquisto di una casa di abitazione, e relative pertinenze, che viene effettuato con la richiesta, al notaio, dell'applicazione di uno specifico beneficio fiscale che consente il pagamento delle imposte dovute allo Stato, in misura agevolata (e quindi ridotta) rispetto a un acquisto “ordinario”.

In particolare:

• acquisto da privato: imposta di registro al 2% (anziché il 9%), imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.

In caso di acquisto da privato (soggetto ad imposta di registro) l'importo dell’imposta non può essere inferiore a 1.000 € (Esempio: valore imponibile €. 25.000,00; imposta al 2%: €. 500,00; si applica comunque l’imposta nella misura di €. 1.000,00).

• acquisto da impresa soggetta a IVA: IVA ridotta al 4% (anziché il 10%), imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.

Chi può richiederle 

Le agevolazioni possono essere richieste solo da persone fisiche che acquistano un immobile per uso abitativo e che rispettano i seguenti requisiti:

• non essere titolari esclusivi di altra abitazione nello stesso Comune;
• non aver già usufruito delle agevolazioni prima casa per altri immobili;
• trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.

Le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche per l’acquisto:

• della nuda proprietà;
• dei diritti di usufrutto, di uso e di abitazione;
• di una quota indivisa di una casa di abitazione.

I benefici spettano in caso di acquisto di una abitazione con atti “a titolo oneroso” che comportino il trasferimento della proprietà o il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento quali:

• compravendita;
• permuta;
• transazione;
• vendita con riserva della proprietà;
• datio in solutum;
• assegnazione da cooperativa edilizia a propri soci;
• assegnazione da società a propri soci (a seguito di liquidazione, recesso, ecc.);
• rent to buy (per la cessione finale).

Immobili ammessi

Le agevolazioni si applicano solo agli immobili classificati nelle categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (economiche), A/4 (popolari), A/5 (ultrapopolari), A/6 (rurali), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi);
• restano esclusi gli immobili di lusso (A/1 - signorili, A/8 - ville, A/9 - castelli e palazzi storici).

È possibile acquistare anche pertinenze (box, cantine, soffitte) con le stesse agevolazioni, purché una per categoria catastale (C/2, C/6, C/7).

Casi particolari: nuove costruzioni e immobili in ristrutturazione

Non è possibile richiedere le agevolazioni per acquisto del terreno sul quale sorgerà l’abitazione. Il presupposto minimo per poter richiedere le agevolazioni prima casa è che oggetto di acquisto sia una casa ultimata o, quanto meno, che sia già in corso di costruzione o di definizione.

Nella Guida si specifica anche che è possibile acquistare più case, a condizione che:

• tali case siano contigue;
• nel termine massimo di tre anni, vengano unificate in un’unica abitazione che rientri in una delle categorie catastali da A/2 ad A/7 e A/11.

È possibile anche acquistare un immobile locato: le agevolazioni prima casa spettano anche se l’immobile acquistato non è adibito a propria abitazione.

Acquisto di pertinenze

La richiesta delle agevolazioni prima casa può essere effettuata anche per l’acquisto delle pertinenze (ad esempio cantine, box, posti auto, tettoie) destinate a servizio dell’abitazione in quanto situate in prossimità della stessa, rientranti nelle seguenti tassative categorie catastali:

• C/2 – magazzini e locali deposito, cantine e soffitte
• C/6 – autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti;
• C/7 – tettoie

È possibile acquistare con agevolazioni prima casa solo una pertinenza per tipo, e, quindi, una sola cantina (C/2), un solo box (C/6) e una sola tettoia (C/7).

L’acquisto della pertinenza può essere effettuato anche con un successivo atto, purché non si sia già in precedenza fruito delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di altra pertinenza appartenente alla medesima categoria catastale.

Dove deve trovarsi l’immobile per poter richiedere le agevolazioni prima casa?

Per poter richiedere le “agevolazioni prima casa” è necessario che l’immobile oggetto di acquisto si trovi in uno dei seguenti luoghi, tra loro alternativi.

• abitazione nel Comune di residenza attuale o futura;
• abitazione nel Comune ove l’acquirente lavora o studia;
• abitazione nel caso di acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro.

Rapporti con altre imposte

IMU

Le agevolazioni prima casa non implicano automaticamente l’esenzione IMU. Per non pagare l’IMU, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale e il proprietario deve avere la residenza anagrafica nello stesso.

Interessi passivi del contratto di mutuo stipulato per l’acquisto agevolato

Se la casa non viene adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, si perde la possibilità di detrarre parte degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto.

Decadenza dalle agevolazioni e sanzioni

L’agevolazione non spetta se il richiedente:

• è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio in cui è situato l’immobile da acquistare;
• è già proprietario di un immobile censito in Catasto come abitazione, indipendentemente dal suo uso concreto;
• è proprietario di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune, data in locazione a terzi

Si perde il diritto alle agevolazioni nei seguenti casi:

• mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi;
• rivendita dell'immobile entro 5 anni senza riacquisto di un’altra prima casa entro 12 mesi;
• dichiarazioni mendaci nell'atto di acquisto.

Le conseguenze della decadenza includono il pagamento delle imposte ordinarie più interessi e sanzioni fino al 30% dell’imposta dovuta.

Riacquisto prima casa: credito d'imposta spettante

Se si vende la prima casa e se ne acquista un’altra con le stesse agevolazioni entro un anno, si ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta già versata nel primo acquisto.

Questo credito può essere utilizzato per:

• ridurre l’imposta di registro sul nuovo acquisto;
• compensare altre imposte (es. IRPEF, imposte di successione/donazione).

I presupposti per avere diritto a detto credito di imposta sono i seguenti:

• avere acquistato un precedente immobile con richiesta delle agevolazioni prima casa;
• non essere decaduti da dette agevolazioni;
• aver alienato a titolo oneroso (ad esempio tramite atto di compravendita) o a titolo gratuito (ad esempio tramite atto di donazione) il precedente immobile o impegnarsi ad alienarlo entro il termine di 12 mesi dal nuovo acquisto;
• riacquistare una casa di abitazione facendo nuova richiesta delle agevolazioni prima casa, entro il termine di 12 mesi dalla precedente alienazione.