Recupero dei sottotetti, quali Regioni possono applicare il Salva Casa?

In quali Regioni si applica?

Secondo le Linee di indirizzo e criteri interpretativi pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), la finalità della norma è incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa, limitando il consumo di suolo. Tuttavia, la semplificazione introdotta dal DL Salva Casa non è una liberalizzazione, ma si applica esclusivamente nelle Regioni che hanno disciplinato il recupero dei sottotetti con una propria normativa.

Secondo quanto previsto dalla nuova disposizione, gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti nei limiti e secondo le procedure previste dalla normativa regionale, anche in deroga alle distanze minime tra edifici e confini.

Tuttavia, sono imposti alcuni vincoli fondamentali:

• rispetto delle distanze vigenti all'epoca della costruzione;
• divieto di modificare la forma e la superficie del sottotetto;
• mantenimento dell'altezza massima assentita dal titolo edilizio originale.
• applicabilità delle leggi regionali più favorevoli, laddove presenti.

Obiettivo della norma è favorire la trasformazione degli spazi sottotetto in unità abitative, senza alterare il contesto edilizio esistente. Nelle Linee Guida si specifica che la semplificazione opera solo nelle Regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti.

In particolare:

• le Regioni che hanno già una disciplina sul recupero dei sottotetti potranno beneficiare delle semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa;
• le Regioni prive di normativa sono incentivate a dotarsi di regole specifiche per favorire il recupero edilizio e l'ampliamento dell'offerta abitativa.

Le eventuali dichiarazioni di incostituzionalità di singole norme regionali non invalidano l'intero impianto legislativo, a patto che la disciplina regionale rimanga idonea a definire criteri e procedure per il recupero.

Volendo concludere, il nuovo quadro normativo rafforza la possibilità di recuperare i sottotetti, ma sempre nell’ambito delle disposizioni regionali vigenti. Resta da vedere se l’applicazione concreta della norma porterà a una reale semplificazione o se, al contrario, l’interazione tra disciplina nazionale, regionale e interventi della Corte Costituzionale genererà ulteriori dubbi interpretativi.

Le FAQ sul recupero dei sottotetti

Di seguito domanda e risposta fornita nelle Linee Guida del MIT.

Domanda D4.1.1

In quali regioni opera la semplificazione in materia di sottotetti introdotta dal DL Salva Casa?

Risposta

Solo nelle regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti.

Quindi il recupero dei sottotetti è consentito qualora esista una norma regionale che definisca le condizioni che consentano tale recupero (e.g. in tema di definizione di sottotetto, condizioni per la realizzazione degli interventi, disciplina del rapporto aeroilluminante). La disciplina semplificatrice introdotta, pertanto, non deve essere intesa come una liberalizzazione ma piuttosto, nei limiti e secondo le procedure previste dalle esistenti leggi regionali, come un quadro regolatorio minimo di condizioni necessarie per considerare ammissibili gli interventi di recupero dei sottotetti, quando questi non consentono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, derogabile in presenza di leggi regionali più favorevoli.

Numerose Regioni si sono dotate di disposizioni sul recupero a scopo abitativo dei sottotetti. Solo in relazione a queste ultime, pertanto, troveranno applicazione le disposizioni di semplificazione minima di cui al DL Salva Casa. In merito all’applicabilità della disposizione in esame, a nulla rileva la data di emanazione della disposizione regionale (antecedente o successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del DL Salva Casa). Ciò che il legislatore statale richiede è l’esistenza di una disciplina legislativa regionale che disciplini le modalità di recupero dei sottotetti, individuando le relative procedure e i criteri. Eventuali parziali dichiarazioni di incostituzionalità della legislazione regionale sul recupero dei sottotetti da parte della Corte costituzionale non possono indurre automaticamente a ritenere insoddisfatto il rinvio legislativo alla disciplina regionale di settore, nella misura in cui la disciplina regionale di risulta sia comunque idonea a individuare i presupposti essenziali per il recupero dei sottotetti.

Di converso, per quelle Regioni che non si sono dotate di tale disciplina, la norma in esame è volta a stimolare l’adozione di una normativa in materia di recupero di sottotetti, ciò sempre nell’ottica di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa.

Le discipline regionali

Relativamente al recupero dei sottotetti, si segnalano le seguenti norme regionali:

• Abruzzo – Art. 1, L.R. 18/04/2011, n. 10;
• Basilicata – L.R. 4/01/2002, n. 8;
• Calabria – Art. 7, L.R. 7/07/2022, n. 25, e art. 49, L.R. 16/04/2002, n. 19;
• Campania – L.R. 28/11/2000, n. 15;
• Emilia Romagna – L.R. 6/04/1998, n. 11;
• Friuli Venezia Giulia – Art. 39, L.R. 11/11/2009, n. 19;
• Lazio – L.R. 16/04/2009, n. 13;
• Liguria – L.R. 6/08/2001, n. 24;
• Lombardia – Artt. 63-64, L.R. 11/03/2005, n. 12;
• Marche – Art. 13, L.R. 20/04/2015, n. 17;
• Molise – L.R. 18/07/2008, n. 25;
• Piemonte – L.R. 4/10/2018, n. 16;
• Puglia – L.R. 15/11/2007, n. 33;
• Sardegna – Art. 123, L.R. 23/10/2023, n. 9;
• Sicilia – Art. 5, L.R. 10/08/2016, n. 16;
• Toscana – L.R. 8/02/2010, n. 5;
• Umbria – Artt. 156-157, L.R. 21/01/2015, n. 1;
• Veneto – L.R. 23/12/2019, n. 51.

Per una panoramica delle norme regionali vigenti in materia di recupero dei sottotetti si rinvia al dossier pubblicato dall’ANCE il 26 giugno 2024 dal titolo “Sottotetti: le discipline sul territorio”.