Volume tecnico o abuso edilizio? Il TAR Lazio chiarisce i limiti
I volumi tecnici sono tendenzialmente esclusi dal calcolo della volumetria e dalla necessità di titolo a condizione che non assumano le caratteristiche di vano utilizzabile ad altri fini
Un manufatto può essere considerato volume tecnico e quindi escluso dal calcolo della volumetria? Basta la sua funzione per giustificare l’assenza di titolo edilizio? Cosa succede se l’opera si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico?
Volume tecnico e sanatoria: interviene il TAR Lazio
Domande che tornano spesso nelle dispute tra cittadini, tecnici e amministrazioni. A fornire un’ulteriore risposta è il TAR Lazio, che con la sentenza n. 1794/2025 ha ribadito un concetto chiave: non tutto ciò che viene dichiarato "vano tecnico" lo è davvero ai fini urbanistici e paesaggistici.
Il caso in esame riguardava un manufatto in muratura, che il proprietario aveva dichiarato vano tecnico per impianti tecnologici. Il Comune, però, lo ha considerato un’opera abusiva e ne ha ordinato la demolizione. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento, sostenendo che il manufatto fosse necessario al funzionamento dell’abitazione e quindi non soggetto a permesso di costruire.
Quando un manufatto può essere considerato volume tecnico?
Il TAR ha confermato la demolizione, chiarendo ancora una volta i requisiti fondamentali per qualificare un’opera come volume tecnico:
- deve ospitare impianti tecnologici indispensabili per il funzionamento dell’edificio principale;
- non può avere autonomia funzionale, cioè non deve essere utilizzabile per altri scopi;
- non deve alterare significativamente l’assetto del territorio con dimensioni eccessive o caratteristiche che lo rendano assimilabile a un volume abitabile.
Nel caso specifico, il sopralluogo ha evidenziato che il manufatto non ospitava impianti tecnologici, ma era utilizzato come deposito per attrezzi. Inoltre, la sua collocazione e le sue dimensioni lo rendevano un volume autonomo e non strettamente connesso all’edificio principale, motivo per cui non poteva essere qualificato come vano tecnico.
L'impatto del vincolo paesaggistico
Un altro aspetto cruciale del caso riguarda la localizzazione del manufatto in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico. Il TAR ha evidenziato che:
- in aree vincolate, qualsiasi opera deve ottenere il parere dell’autorità preposta alla tutela del paesaggio;
- l’assenza di tale parere è di per sé ostativa alla sanatoria edilizia;
- anche un’opera di modesta entità può compromettere l’equilibrio del contesto paesaggistico e quindi non essere compatibile con le norme di tutela.
Il Tribunale ha quindi confermato che, in assenza dell’autorizzazione paesaggistica, il manufatto non poteva essere sanato e doveva essere demolito.
Conclusioni: attenzione alle definizioni forzate
Questa sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale chiaro: non basta chiamare un locale "vano tecnico" per sottrarlo alle regole edilizie. I tecnici e i proprietari di immobili devono prestare particolare attenzione a:
- non utilizzare impropriamente la definizione di volume tecnico per giustificare la realizzazione di locali che, nella sostanza, hanno un’utilità autonoma;
- verificare la reale necessità del manufatto per il funzionamento dell’edificio principale, evitando di qualificare come tecnico un vano che in realtà svolge altre funzioni;
- considerare sempre l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici, che possono rendere impossibile qualsiasi tipo di sanatoria.
Il TAR Lazio, con questa decisione, conferma un principio ormai consolidato: le definizioni urbanistiche non sono formule di comodo e la tutela del territorio non può essere aggirata con forzature interpretative.
Documenti Allegati
Sentenza TAR Lazio 27 gennaio 2025, n. 1794