Piscine, volumi tecnici e vincoli paesaggistici: interviene il TAR

Demolizione e avvio del procedimento

In relazione al primo motivo di ricorso, il TAR ha richiamato un principio consolidato della giurisprudenza per cui l'ordine di demolizione, conseguente all'accertamento della natura abusiva delle opere edilizie, non deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento, non essendo prevista alcuna possibilità per l'Amministrazione di effettuare valutazioni di interesse pubblico relative alla conservazione del bene. Il TAR ha confermato anche che la previsione di un termine per l'esecuzione della demolizione assicurerebbe una forma equivalente di tutela procedimentale ad istanze partecipative.

Sul tema è opportuno ricordare:

• la sentenza 26 gennaio 2024, n. 825 mediante la quale il Consiglio di Stato ha affermato che “Al sussistere di opere abusive la pubblica amministrazione ha il dovere di adottare l'ordine di demolizione; per questo motivo, avendo tale provvedimento natura vincolata, non è neanche necessario che venga preceduto da comunicazione di avvio del procedimento”;
• il parere n. 317/2024 del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana che ha espresso un nuovo principio fondamentale: l’obbligo di garantire il contraddittorio anche nei procedimenti vincolati, quando le circostanze lo richiedano, a tutela dei principi di correttezza e buona fede.

In quest’ultimo parere, il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana ha sottolineato l’importanza della garanzia del contraddittorio in quei casi “dubbi”, ribadendo che anche nei procedimenti vincolati, come quelli sanzionatori in materia edilizia, la comunicazione di avvio del procedimento può essere necessaria quando l’accertamento dei fatti richiede una valutazione complessa.

Nel caso oggetto della nuova sentenza, il TAR ha confermato che “non è controversa né controvertibile – in punto di fatto – l’entità delle variazioni rispetto alla concessione rilasciata nel 2010, e non risultava quindi necessario alcun accertamento specifico da svolgersi nel preventivo contraddittorio con la parte interessata”.

Area parcheggio e incannucciato

Per quanto riguarda l’area di parcheggio, il TAR ha rilevato che la stessa risulta contemplata nell’elaborato annesso alla c.e. rilasciata nel 2010 e, per questo motivo, ha dato ragione al ricorrente circa l’illegittimità del provvedimento del Comune che ne ordina la demolizione.

Relativamente al sovrastante “cannucciato appoggiato su travi in legno e su un muro di pietra a faccia vista” privo di autorizzazione e di nulla osta della Soprintendenza, al di là del dubbio sulle prescrizioni di natura edilizia, secondo i giudici di primo grado è certa l’assenza del nullaosta di competenza della Soprintendenza, necessario in quanto l’immobile ricade in area vincolata.

Pertanto, il rilievo che il cannucciato sia stato realizzato in zona vincolata in assenza del parere dell’ente deputato alla tutela del vincolo depone per la sua illegittimità.

Volume tecnico e nulla osta paesaggistico

Relativamente al vano tecnico di 4 mq ricavato in un’intercapedine, benché il ricorrente abbia sostenuto la natura di “volume tecnico” non computabile ai fini della volumetria e conforme alle norme urbanistiche, il TAR ha ribadito un altro principio consolidato: un volume tecnico è tale solo se destinato a impianti essenziali per il funzionamento dell’edificio e privo di autonomia funzionale. Nel caso specifico, il locale rientrava nei parametri della giurisprudenza e non incideva sul carico urbanistico.

Tuttavia, essendo l’immobile situato in zona vincolata, la realizzazione dell’opera avrebbe richiesto il nulla osta della Soprintendenza, che non era stato richiesto né ottenuto. Di conseguenza, il TAR ha confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione, evidenziando che anche i volumi tecnici, se collocati in aree soggette a vincolo, devono rispettare la disciplina paesaggistica.

Piscine e titoli edilizi: quando servono?

Altro punto cruciale della sentenza riguarda la piscina interrata realizzata in difformità rispetto al progetto originario. L’opera è stata contestata dall’amministrazione, che ha ordinato la demolizione ritenendola abusiva.

La ricorrente ha cercato di giustificare la realizzazione sostenendo che la piscina fosse stata ricavata in un vano già esistente, destinato originariamente a cisterna, e che al momento della costruzione non era richiesto un titolo edilizio per questo tipo di intervento.

Il TAR ha però respinto questa tesi, chiarendo che:

• la trasformazione della cisterna in piscina ha modificato la destinazione d’uso originaria, creando un'opera del tutto nuova e diversa rispetto a quella assentita;
• l’assenza di un esplicito obbligo normativo per le piscine in passato non escludeva comunque la necessità di un titolo edilizio, come confermato da precedenti pronunce giurisprudenziali;
• l’area vincolata imponeva l’obbligo di ottenere il parere della Soprintendenza, che non era stato richiesto.

Ma come si stabilisce se una piscina può essere considerata una pertinenza e non una nuova costruzione? Il TAR richiama un recente orientamento del CGARS (sentenza n. 926/2024), secondo cui la piscina è pertinenziale solo se ha dimensioni ridotte e non incide sul carico urbanistico.

Nel caso esaminato, la piscina aveva una diagonale di 16,60 metri, ben oltre il limite di 12 metri che, secondo il CGARS, distingue una vasca ludica da una struttura idonea al nuoto. Ciò ha escluso la qualificazione come pertinenza e ha confermato la necessità di un titolo edilizio.

Conclusioni

La sentenza del TAR Sicilia ribadisce due principi chiave per la gestione delle sanatorie edilizie:

1. un volume tecnico, anche se urbanisticamente irrilevante, non è automaticamente legittimo in area vincolata senza il nulla osta paesaggistico;
2. le piscine non sono sempre pertinenze: le dimensioni e l’uso reale dell’opera sono elementi decisivi per stabilire se sia necessaria un’autorizzazione edilizia.

Questa pronuncia si inserisce in un quadro giurisprudenziale sempre più rigoroso, che chiama in causa sia i professionisti tecnici che i proprietari immobiliari, ricordando loro che non basta “etichettare” un’opera come volume tecnico o pertinenza per aggirare la normativa urbanistica e paesaggistica.

La lezione è chiara: prima di realizzare un intervento, meglio verificare con attenzione tutti gli obblighi normativi, soprattutto quando ci si trova in zone sottoposte a tutela.